请问如果只有头期款
(约400万，目标2000万房子，新北)，
从投资未来性及资产配置来说，
应该还是买股债比较可以达成财务目标吧？想法如下:
1.(1)买房:
依资料显示，近5年房价涨幅新北算12%
https://reurl.cc/q1v88E
以贷款35年，贷1600万，宽限期5年，利率1.31计算，5年后卖掉，投资后如下:
2000*0.12+2000-1600+400=1040万，
(2)买股:配置如下
VT，IEF各20，
AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10，
2016年以汇率33买，
400万TWD换121,212USD，
2016年买入上列股票配置，
2021年投资后总金额为392,085USD，
以现在汇率28算，
投资后金额1097万TWD，
在汇率不好的情况下，
房子开5倍杠杆，股票仍然胜出，
如果以十年房价涨幅来算，
https://reurl.cc/V5MEXn
新北大概涨46%，
以上述一样条件，假设宽限期有10年，
买房投资后总金额1720万，
股票投资后总金额2205万，
(2013年至2021年，
因FB资料从2013开始，
2013年以汇率30买，2021以28汇率卖)
买房仍然输股票。
股债配置是用以下网站算:
https://reurl.cc/WXN3Kk
2.资产多的情况不考虑，
多的话本来就会基于资产配置分配房股，
以一般人只有头期的情况，
全拿去买房等于all in 一个个股一样，
以10年那个例子，
5年宽限期过了，
要缴的金额甚至是台湾薪资的中位数了，
缴完房贷生活费，大概就没钱投资了，
也因为不是房产投资客，
所以可以挑到极好物件的情况也不考虑，
就以一般情况考虑，
这股票配置可以再10年我都安心，
金融海啸股灾也不会卖，
股债比例8:2，
分配6家产业龙头及全球etf，
似乎比单压一间房子风险来的分散，
以资产配置角度，
不应该把所有资金压在单一资产，
所以应该选择股债配置。
3.以投资未来性方面，
我也认为房价在台湾不会崩盘，
但顶多就是随通膨每年2-3%上涨，
房价也非只涨不跌，
看买在2014年高点的，应该最近才解套，
看上述新闻统计也是，
双北近10年或5年涨幅相较其他地区也不是很大，外加政府打房措施，
虽然不是真打房，但多少可以控制涨幅，
少子化效应也会慢慢影响，
全球只要先进国都有生育率危机，
如果其他先进国开放移民，
是不认为台湾可以赢过那些先进国的，
所以认为开放移民政策对房价帮助也有限，
另外在薪资冻涨几10年，
多数人都把薪资3成以上拿去买房，
减少消费，公司东西卖不出去，
又没法给员工加薪，
员工再省消费买房，如此恶性循环，
所以同意一些专家说的，
房子最好赚的时候已经过了，
相反的，
在未来5G，AI，电动车，云端等科技发展，
股票配置的公司都还有很多成长性，
护城河深，现金也充足，
足够在景气好的时候研发更多产品技术，
景气差的时候也可以安然度过，
所以还是应该买股债配置，
想请问这样考虑合理吗？
还是也许真应该全买房吗？
谢谢各位提供意见!

你这个回测是挑 “过去的赢家”，不代表你现在可以挑到未来表现好的股票。

谢谢哆啦王，我知道过去绩效不代表未来，但以未来性而言，要取代这些过去的赢家可能还要5到10年才会出现，而如果是以这些过去的赢家跟台湾房市，请问何者比较有大概率胜算?台湾房市如文，看不到除了跟通膨一起上涨的优势，还是也许有?另外还有资产配置角度只把头期买房=all in 单一个股

看需求啦 有时后买房是刚需你没得选单就投资单一部位过大跟高杠杆都可能是问题

十年前最大咖是XOM喔，前几大还有GE跟沃尔玛，你这绩效不只是看后照镜开车连眼睛都闭起来了

先生,我建议您先把所谓的财务目标,跟财务现况具象化,数值化您多少年后打算持有多少资产,种类,收入,您现在的收入,资产,开销如何,世界很大,可能性很多,但自己手边好玩啥?就个没头没尾的400万头期,要买2000万房子,您现在不吃不喝不住?没有继续性收入?不需要跟别人交代,置底征求文格式填填,把投资项弄的完整些,也许会有些想法,过去绩效不代表未来绩效,对世界维持些敬畏?

你几岁40岁的话别买房，若30岁可做以

一般估计房价的 beta 在0.3到0.5之间。要跟房贷5倍杠杆相当，或可考虑开150%~250%杠杆买全市场ETF。考虑到房贷利息，实际需要的杠杆率可能还可以再低一点。这个做法的效果是让头期款能跟上房价，是以日后还是会买房为假定。如果是跟买房5年后卖掉相比，考虑到房地合一税，股票的杠杆率可以再低一点。

无刚需，想知道台湾房市有无未来性，就统计数字跟现在薪资结构，看不到房市未来，想听其他意见，目前资产就是400，按文中配置，租屋和给银行利息一样不考虑，如果全买房，真的扣完房贷生活费就没有其他金额可投资了。

全市场的 idiosyncratic risk 一定是比买单一房子低，但如果你只挑少数个股就不一定了。

就资产配置角度似乎不该全买房，但如果房市真有极好未来性还是可以考虑谢谢d大提供另一种方式

时间，就算市场长期上涨，短时间跌，几年房地产运气差会断头

好问题

台湾房市比起这些产业龙头，真的有成长性吗？我只看到很多利空除非台湾薪资大幅成长还是升息到5%之类的，感觉那个都不是10年内看的到的优秀企业至少有全球最聪明的人才在不断为企业获利而且分六家没单压还有20%全球指数，可能输台湾房市吗

准备升息了...崩不崩盘只在政策一念之间对岸的也没想过恒大可能会倒....

另外，股债配置我还没有开杠杆，房子可是5倍，赚了好，赔了不是风险比股债更大吗

真的要住才买房，卖房很多隐藏成本没算到

上面少打，美股升息5%，台湾房市维持低利率，房市才有利多

美元升息台币不升，外资就走了，房市利多?

想法是之前美国升息台湾也没跟着升，那段时间台湾房市是有受到影响，但如果长期低利率，台湾人应该还是会买房吧？常说缴给银行跟缴给房东都差不多利息不如买房的说法，所以觉得是房市有利的部分而且也有利炒房客开杠杆炒房房市是觉得不会崩盘，但是分析大概率很难赢过股票而如果美国真的大幅升息(如果没造成金融危机)，对股市应该是短暂利空，可能就会输台湾房市了如果美国一样低利率，那股市就会赢房市

你的想法都太理所当然，回去看美国升息的时候哪有一定跌

前期会跌，短期利空，长期利好

你这选股 买房拉

房屋要赚钱，是要短期反复买卖，以1年内为周期，抓到各地区的涨跌趋势，一直赚价差要比回测，应该可以用实价登录，找到优于股票的获利但跟选股一样，不是多数人能办到所以看你的思维，适合股票，有想法最重要，毕竟最终还是你要承担，风险和利润，每个人的拿捏不同，但也可以随时修改，不用担心

前面c大是房仲吧房子卖不出去还是被套喔谢谢s大，因为不是房子专业投资客，所以那种获利很难，但股票却是可以跟随优秀公司获利成长，还不用反复买卖买卖房还有很多成本文中为简化没列出，如果房市真的还有很多利多，是也会考虑，但是目前似乎股票胜出也适合自己

资产小买房等于开杠杆欧印的概念，而且还要担心升息或是左岸的不确定性，买分散全球的股票相对是安全牌而且灵活性高；至于大家都要买房这点长期来说已经是未知数了，少子化、低薪、高房价等等炸弹才准备要炸，未来房市是不是还能像过去这样成长也很难说

谢谢p大，这也是我担心房市的原因，基于资产配置，股债配置比较稳，未来性就是犹豫的部分了新北近5年涨幅真的就只是按通膨上涨而已股债要超过通膨，除非黑天鹅，大概率没问题但如果美股严重出事，台湾房市大概也是重伤

跟你一样也在想这个问题 第一间自住房如果还想用投资的角度看 那你买卖经验 行情 地段都不会比圈内人清楚 相对来说外行人在这一块承担的风险会过大 我后来是决定至少要等手中资产配置有余裕负担头期款 例如只占总资金三成 将集中风险降低了 再来考虑房产

推楼上m大 自己思考后的结论也差不多如此

我想你不太懂房地产...

推楼楼上m大，也是个好想法楼上m大，可提供未来房地产持有5到10年会胜过科技巨头的依据吗？还蛮想了解有什么极大利好的我只看到很多利空毕竟就统计数字，双北涨幅的确只有跟通膨一样而已价太高只能是左手卖右手吧，双北炒不动了双北外可能就还有机会但不考虑双北以外，也不想频繁买卖文中例子可举反驳吗？买股债可是长持也没开杠杆就赢房市囉，还有计算很多买卖房成本没计算买卖房其他成本持有股债中间也经过升息还有中美贸易战等危机，还是赢了房市不大可能崩盘，但也不像以前好赚科技企业至少还在不断进步，房子除了炒作，政府护盘还有什么成长性吗除了跟通膨一起上涨我同意如果台湾政府继续放任炒房，台湾可能就是下一个菲律宾除了台积电，台湾也无法发展出像美科技巨头那样的企业如果政府继续短视近利的话

房地产你这种算法当然没什么投资价值 买股吧

(1)为何是减1600? 购入的房价不是2000吗?用过去5年股市涨幅估计未来5年不太好吧?

一样都以持有不买卖，毕竟也不是专业投资客，股债配置本来就赢房市根本就没新闻写的那么夸大要一直买卖房才能赢股市那我还是买股如果一样持有，请问m大，在房市开5倍杠杆要如何赢过股债配置呢？我真的很想了解房市有什么利好回b大，减1600是宽限期期间都没还本金所以获利要扣不管是5年还是10年，股都赢房过去5年，台湾低利率，还有遇到美国升息房价相对2014年下跌不少，那时买房的应该都是赚的，外加开5倍杠杆，房市都还不能赢过股债，请问未来还能赢过股债的理由为何?甚至如果按照d大方法，全市场指数开杠杆那更是安稳又赢过房市，还不用开到5倍

你全部基础都是用过去看未来 我是懒得讲了

先说结论，你不用纠结在不熟悉的投资领域，不需要FOMO，赚自己可以赚的就好看平均房价做估算，没有付出时间研究区域，不会获得超越平均的报酬ex. 台湾少子化，你知道某些区域正在盖新国小吗？明明学生变少，国小一定够用，为什么要盖新的？

m大，是因为不知道怎么反驳吧

嗯 你觉得是就是吧 投资做久了 什么人都见过 我不是也支持你买股了 上面推文有 你翻一下吧

s大，同意，基于资产配置以及投资比较可能有未来性，我还是选股债好了如果是要借由频繁买卖才能获利，真的一般人赢不过投资客的m大可能是认为专业投资客还是能赢过股债配吧

讲实际s 讲的 难听点版本就是我那句 你不懂不动产然后我就推论 你适合买股我讲话是比较机掰点没错 不过结论是一样的

一般人可以借由房市获得超过股市的获利吗？不行，股市比较有机会。即使房市已经有5倍杠杆.政策支持这种优势了，一般人当然不懂房产，这是专业投资客才懂的，也只有他们才可以靠房市赚超越股市的报酬而文也说了，以一般人角度考虑

你心底很想买房吧 一直在反驳啥 买房烂就买股阿难怪之前我一直看不懂这篇文到底想讲什么

你都说了不是专业投资客那当然不要买房投资啊

我没很想买房喔，是就资产配置和投资未来性那个资金运用比较有利及安稳，如果房市真的有极大利好，我也是会选房的但没人可以提出房市在已经这么多优势情况下，未来可以涨超过通膨的理由之前回复的人都知道我要问的是什么真不知道那看不懂新闻统计台北市甚至没涨很多

真的是鬼打墙欸 买股 跟买房 已知在房市达成财务规划可能性不高 且自身并非专业投资客 故买股买债 结案跟你对话的都是买股派 你是要他们提什么买房优点?怎么不去房版发文 这样就会有专人告诉你 到底好在哪

我虽然是PTT老屁股 有人能跟我讲 转贴的指令吗...

ctrl +大写X

我直接回在这好了 懒得转过去

真是好笑，这边是理财规划版，本来跟理财有关的就可以在这讨论吧，你怎么知道这里只有买股派而且也没已知房产达成财务目标可能性不高，知道我根本就不会发文了好吗只是就按实际数字分析近10年的确是房不如股，还是在房市拥有很多优势的情况，但也许真的有什么我不了解房市的利好才会发文讨论啊～你才鬼打墙如果就目前的回复，那我就会更确定我想法是比较适合选股债配置

讲白点 就是你不懂不动产 所以你适合买股

你确定400万你投股票可以摆到现在 去年疫情还跌1/3喔尖牙股加上tsm 从2016至少都喷了3-5倍 这样真的客观? 啊选股选喷发股 房子也该选竹北怎么选新北? 丢2000随便都变4000

投资当然是买股啊

房地产的好处是即使你买在相对高点，持有数年后你可以再从中增贷出资金投入资本市场，也就是可视为杠杆的工具

假设房地产价格不变，贷款上限8成不变，每月还款金额不变，5年后增贷多拿到的钱，是5年来投入的钱=资金延后0～5年进入股票市场开杠杆是在房屋利用的部分，用2成的钱获得房屋自住的权利或是出租的租金当假设改变，房价上涨，贷款成数增加，每月还款金额下降（利率下降，年限增加），转贷重置年限（延后还本金），都能够降低使用房屋的成本=获利上升我觉得优势是在租金收入，房价上涨，资金调度方便=择时投资盲点是在自住，房东能获利=房客多损失，自住获利就被自己用掉了XD，自住的好处就剩下资金调度方便回到原po观点，择时投资并不是优势，也不花时间分析房价上涨区域，也不花时间处理出租，也不需要自住，房地产被想成一文不值，不意外

文中就说金融海啸我都不卖，因为不急用说选尖牙股加tsm不客观，别忘了，买房可是开5倍杠杆外加政策支持，而且我还买了20债券，多少已经减少报酬了，如果说不能选文中股票，那买房也不能开杠杆啊，买股就选全市场指数，这样一样的条件去比才客观吧我相信美国科技巨头加tsm还可以再强10年以上，所以股灾我也不卖那可以请懂的分享一下房市优势吗？如果按vt 60%.ief 40%，选台南好吗？房市不开杠杆还是输股票，我可没选股囉，债还配了40，在近10年牛市报酬减少很多了吧买股如果不能承受30的跌幅就不要选股票我选我就不会卖而且股市在这段时间还经过美国升息，中美贸易战，那段时间多少人看坏aapl ，股市也不是一帆风顺e大握手w大，谢谢提供意见，可这几年投在房贷上虽然可供未来增贷，却失去投在股市上涨的机会s大，谢谢提供意见，但我并无认为房市一文不值，只是说在拥有不少优势下，报酬输股市而已，投资客尚可能判断错误，一般人即使分析房市区域有多大胜算呢？另外，多数台湾租金投报率只有2到3%另外，我已经假设10年都有宽限期，房市保报酬还是...至于用2成资金换得房居住权，已假设给银行的利息=买股租房的租金，1600万的利息，租屋还行了

前阵子预售没10万下订 结果2个月后房价总价涨了200万20倍这样可以了吧喔 我只是粗略说而已 当然实际报酬不会那么高我知道

买预售屋风险太大了

房子就是防守性资产 就这样

而且能流出来卖的房子，都是投资客已经不要的居多吧一般人即使分析，赢得过投资客吗https://reurl.cc/jg9qK1连曾经用房子赚很多的都说房市没以前好赚了

你开心就好 真的 大家目的都是赚钱

他只是想找人讨拍背书 投资客这种心态的 通常都...很棒

无法举出事实就说人讨拍，也是蛮好笑的承认事实的确是输了很难吧另外，如果真买房，我目标本来就是双北，双北涨幅按数据的确就是按通膨上涨而已，也没解释未来还有什么利好啊，请用数据说服人

输了 我也支持买股赶快去买股 大家都支持 不用一直找人信心加持

我没人找人信心加持，就说了按数据说服人很难吗？以10年前一般人真的分析成功，买桃园来比较好吗？算桃园涨60%，10年宽限期，中间买卖成本算10%，2000*0.6=1200.1200-120+2000-1600=1480万，股配置如下，尖牙和tsm已经下降到30%，无开杠杆，所得1517万https://i.imgur.com/xLXwQUJ.jpg卖还是用28汇率算的，以台湾平均汇率大概是30，就赚更多了

你都贴完了啊....所以我说买股 从头到尾我都说买股啊

你说我不懂房地产，意思就是懂的人可以赚超过股，所以请你提供数据啊

尖牙股的概念首次提出是2013年 不知道10年前你要怎么知道买这些股票

我也不懂啊 所以我觉得买股好 好怪喔 都跟你站同一面了台湾现在怪人好多QQ

不过看了一下才配25%啦 应该也还好只是照你的10年前分析法 在2010你根本不会想买股

回测最大的盲点就是优化 这十年就股市大多头 你觉得未来再走十年多头你就照着这样摆十年啊 房市还要限不能五倍杠杆? 20倍都能开了另外最好是 你从现在就allin 400万 不能分批入场喔

m大，你才是怪人吧，你一直跳针说我不懂房市，意思就是懂的人可以赚超过股市所以请你提数据啊。你一直没办法回答问题耶

??我就不懂啊 等懂得人提数据吧 我也是买股派的 别误会是你心态以为我懂 我没说我懂欸 我只说你不懂

t大，10年前如果分析房市成功都可以买到桃园了，不知道推测为何换到股市不能选到尖牙加tsm喔？当作一个投资美国和台湾未来才配25也是可能啊，全球还配50，为何觉得10年前我不会想买股呢？基于资产配置，买房等于开杠杆all in 个股啊，这风险太大了

那就不要买啊 因为你不懂房地产 要讲几次啊??

另外说回测优化，请问房市难道也不是10年大多头吗？我还选涨的最好的桃园房市20倍大概要资金很大的大户才可能吧，一般人20倍?当银行傻了?

桃园又不是我说的 另外照你的10年前预测法 2000 2008都遇上股市大崩盘 一般人确实觉得股市很危险啊

举桃园是以选涨幅最好的来比较免得说我选尖牙加tsm不公平另外10年前已经2008走出来了，而且2008是次贷风暴引起的，选房不是更危险吗400万已经按照股债8比2 all in了，不用提醒我已经这样做了如果觉得股市再接下来不会10年大多头，请问在文中及推文那些房市利空，可以推论房市可以再像以前一样好赚的依据是?

我只想问一件事 你到底懂不懂房地产

你都觉得股市大多头再好十年了 有可能股市好房市不好吗?这波新竹房市涨停多少也是股市大赚 科技业领饱饱还是你觉得道琼十万点台股上三万 房市不涨 哈哈哈

就是不懂房市才发文要说几次，你自己也不懂凭什么推论如果懂了就可以赚超过股市呢？

去年股市二月低点到现在 我手上的部位高低高振荡近2千万左右; 而房市这几年也持续入手 从没跌过 估价转贷一直稳定向上 都零成本持有了

我没说股市好房市会不好啊，只是按过去10年房市优势明显优于股市的情况下，还选桃园，报酬还是输给股市了，那请房产专业投资客提出数据依据未来会赢过股市啊我就已经举桃园了，没说房市跌啊，是报酬率不如股债啊另外可以举实际怎样可以开杠杆20倍吗？400万资金要让银行贷你8000万?我没看空房市，也没觉得会崩盘，只是就数据一直没人可以提出选房优于选股连崴爷都说未来靠投资房产赚大钱已经很难了只剩打败通膨跟保值功能

买适合自己 可以自住的房

请问版上专业房产投资客，房市未来性是?

20倍有两种 一种是建商贷15%你只要出5%... 另一种是转增贷 这几年买1000涨200不难，头款200贷800，1200转贷960你洗出160万 成本40万持有1200的部位

我没说懂房市就能赚赢 勿脑补喔你不懂房市 就乖乖买股啊 要讲几次？你先处理心病 我们再来讨论吧

说别人有病的自己才有病，就说是不懂想了解才发文，看不懂中文也没办法m大，一般人可以合法跟建商贷15%，自己5%，再跟银行贷8成?跟建商贷款的利息及还款年限呢？

想问原po现在是租屋？住爸妈家？

这几年1000赚200，双北近5年都没涨20%了，全国也才涨18.26%，如果说要一直频繁买卖，那比较基准已经改了，那买股也开杠杆也不用到5倍就还是赢过房市啊而且1000赚200再转增贷，也是要过5年才有这涨幅，这中间还是只有5倍杠杆而已吧？而且未来这套房市赚钱模式还可以复制吗？住爸妈家，还可以再10年以上不买房也没关系另外，房市那些利空有都没看到吗？也都再说了，一直频繁买卖才能获利我还是买股债好了，还有正职没办法像投资客专心研究，如果分析选到涨的最好的桃园都不能赢，房市利空也没人回复，我选指数和优秀公司

有房可住那就好，这样也能拥有房市的利多，类似资产配置的概念房市未来最大的利多，就是刚需自住，不要因为预估未来房市不如股市，就把房卖掉去租屋，自以为获利较好而忽略刚需的价值未来即使房价下跌，因为自住的关系，上升的成本也被自己消耗掉了如果有房的状况，要开杠杆买股也很容易，资金成本也较低，如果年纪轻+工作稳定，爸妈也放心，是可以考虑的话说如果一开始就知道是住爸妈房，推文风向会大不同XD题外话，台湾少子化，房市利空，我觉得也是台股利空，不过你是买美股，少子化还没那麽严重，应该还好

爸妈房有点旧了，以后也会买啦也不会拿爸妈房去开杠杆只是就算租屋，贷1600万付给银行的利息拿来租屋也够了是以这基础去比较的而且爸妈房也不是多保值的区域爸妈房以后也不会是我的因为职业稳，可以借到1.*利率的信贷，杠杆etf(如spxl，我就看好美国)配置5-10%，或是ib开融资利率也是1.*买全指数都是方法如果要跟房市转贷不断买卖获利做比较，股市开杠杆不会输而且未来这种房市赚钱模式不知道还可不可以复制，还有承担20倍杠杆心里压力太大了

???讲这么多 不就我讲的 你不懂不动产 乖乖买股就对了我也不懂不动产就是了 不用叫我提什么数据

算了，我放弃跟你沟通了

少子化，刚需数量会变少，但我觉得房价会走向M型化，平均起来确实不优，如果愿意降低生活品质，不论是租屋或买房，都可以找到优惠价，但追求生活品质，就是加价买建议好好待在爸妈房，节省支出，房贷比信贷好用，你算过就知道，理财型房贷vs IB，我就不确定了

银贷能不能8成跟建商贷无关 零利率缴3-5年 只有少数建商有 的确现在涨高进场再涨不易 但尖牙股tsm何尝也不是涨高了 还回档10-20%呢转贷并不是一直买卖 限贷是第三间 你名下无房两间内都是可思考的资产配置

爸妈房不是热门区，理财型房贷可能也贷不多，不会拿爸妈房贷，自己以后有可能会房以前就有人说高，现在更高，尖牙及tsm同理，而且企业还有在不断创造价值，高还可以更高但房市有很多利空只有少数建商有那买房区域又会被限制吗？还是有很多房可选?开20倍这我真的无法，专业投资客才敢，要多确定选房区域对了?如果真开20倍赔了那心理压力比股市下调30%还大股市回调10.20都是正常的，就是有回调才有获利空间，比如去年3月敢信贷买尖牙跟tsm的，现在赚多少了我还希望再来一次股灾呢另外转贷也是要等房价5年上涨才有那价值可以增贷，但这段期间股市都涨多少了呢如果只开5倍杠杆还可以有这样的获利吗？文中就是以一般人，一般人最多就是只敢5倍另外，尖牙加tsm我才配了30%还有贷3间那利息要缴多少真的只有大户可以这样做出租的话投报只有2-3，还有闲置期及其他税金，房租可否cover房贷都不一定

其实有点看不懂你能承受风险范围，如果(1)求稳就etf了。或是(2)想开点杠杆打败大盘？我以前是房产增贷玩存股(当时若选etf会更好)风险控制在股灾三五年也能撑住的现金流。还是(3)这400万想追求更高的报酬？如果这最后是要买房的资金，那其实直接买了吧，因为也无法预测未来。话说今年刚好卖掉十年前在新竹买的第一间房子，价格变化是6xx—>16xx，没细算但感觉ㄙ不输股市，当年头期20%

你想说股市三月后赚很多，我去年三月也有进一间 成本100不到 至今涨了300+万 还不含租金收入 你担心杠杆赔钱 但房地产买对区域 几乎不会跌

m 大，请问杠杆20倍，一个月利息要缴多少，选对区域不是专业的可能吗？你这种方式应该是做房产这行的人才有办法吧还有未来在房地合一税等政策，还可以继续复制吗？所以我说开杠杆最多就是5倍，因不是大户利息负担不起如果5倍，还可以有胜过股债的收益吗过去股房都很好赚，所以我想问的是未来在房市这么多利空的情况还可以继续这么好赚吗c大，你是10年前选新竹，如果你选到新北市呢另外，我的问题就是就资产配置及投资未来性，现有资金应该股债配还是全选房，就按过去一般数据比较，股债胜出，除非房市未来有什么利好风险承受度，文中股债开杠杆是跟用房市不断转贷的人比较，并非真的要这样做，而且没开杠杆，跟10年前选到涨的最好的桃园比，还是股债胜

往上翻了一下 发现你有地方自住 那你全力冲股市没问题前面有说了房地产是防守性资产 优势就在于非常抗跌你如果觉得你的投资组合能达到一样的安心感 那就去吧

未来很难预测，但房产强在杠杆，一般如你说的5倍，所以年化3～4%就追上大盘了。因此如果已有地方住，这笔资金以高报酬为主，是我会选增贷两边赚，但风险要控制好。另外其实不只新竹耶，台中台南也一样。（台积效应地区)

楼上C大 他认为选对区域需要做大量的功课 这是他没办法理解的部分 所以我个人觉得他还是跑去好好操作股债就好应该说 他认为选对区域只有投资客才做得到而且要很专业的

没有要投入时间研究的话，那确实就你说的这样了。

这次是台积效应，那未来呢？大家都已经在新闻上看到的就已经是落后的消息了，未来我还真不知道要买那才能赚这么多我只能就生活圈还有未来少子化效应(人口还是会集中资源多的地方，比较抗跌)的方面去考虑买房，还是只能买新北，但新北未来还有什么利好吗？而看统计资料双北近5年真的就是涨输股债了即使开了5倍杠杆房地产也是一项专门的投资，一般人不是这行的真的很难选对区域吧上面桃园的例子就是，即使选对了，还是没有胜过股债

你都说完啦 就找你觉得确定性最强的就好了对你来说股债未来是一个可预期的未来 就直接上吧人都会想复制自己的成功经验 很多房地产拥护者也是因为第一次成功是房地产

t 大，就目前的回复，我还是确定股债好了，因为就文中房市利空(如普遍低薪，房价炒的太高的地方如双北，的确很难涨跟过去一样)及过去这套房市赚钱的方法可否复制都没人可回复房子就是个防御性资产买到这次台积效应的，10年前真的知道这次效应会发生吗？除非身边的人或自己在台积工作只是刚好生活圈在那里搭上顺风车吧，就像20年前买在双北的人一样https://i.imgur.com/5qUQPZq.jpg10年前如果头期款买台积，没有开杠杆就赚的比房子还多了，如果真的知道台积效应，10年前是否该买台积就好而且台积还在继续进步，房市呢？m 大，请问去年房市赚的请问杠杆开几倍呢？如果把100万投在尖牙加同样杠杆那个赚的多呢？另外，你是房产相关从业人员吧？还是真的是一般其他工作?买房买股都好啦，用自己安心的方式赚钱就好，只是想了解不同世界的人他们看好自己投资的方式是为何

所以你不懂不动产 乖乖买股债 就这样啊怎一直在鬼打墙呢？？

看不懂中文的人我不想沟通另一篇房子该不该加入资产配置的文推文也有人说一般人买房一定被敲，还是买市场指数比较有效率

我那句完全没错 是你心里不爽罢了

专家才能买到便宜的就想了解不同投资方式是要讲几次，看不懂中文废话可以不用说

你就不懂不动产啊 要我讲几次？乖乖买股债

怪人真多，我放弃跟你沟通还要鬼打墙回复也没办法了

台湾人有种怪癖 一定要人家接受自己思维 不然就要辩到赢颗颗

看不懂中文外，逻辑还有问题我也没办法了，如果提的出数据证明我接受，但没人可提出。是那里看到要人接受我思维了，就拿数据事实说话很难吗唉，放弃购通了，反正也提不出实质意义的思考沟通

因为大家都支持买股债啊 是要提出三小数据 颗颗但是我还是要说 你不懂房地产啊 这句话有错??你不是也承认你不懂?

眼睛也有问题，你那看到大家都支持股债结束这短段没有意义的对话吧，你开心就好，你都对

若你十年前有预知能力，买台积电不如买比特币。对吧?未来难以预测，所以还是别回测过去十年绩效来比较好

b 大，那请问有回测以外的方法吗？未来看好房市或股市?回测不是要说有预知能力，而是说过去10年买到现在涨的好的区域的，是真的分析出来的还是只是搭上顺风车?例如这次台积效应的投资一向看的都是未来，感觉有不少人就是觉得买房就是一定赚，而没有分析未来，当然我不是说股一定对，只是看好房产的只是一直说过去赚了多少，但却没分析未来看好的原因为何所以我才用一些回测数字，如果当初他们选的是股债，也许赚的更多当然刚需或是安心感就是另一回事了

那只是其中一间 11%杠杆9倍 未来能预测的我一律建议花50元买乐透就好 我本业科技业 房产只是偶尔看看但长年累积了 总之股房都有投 房市我也同意目前涨高不好赚 但股市涨高也很容易赔 如此而已

不是说要有预知能力，而是分析一下未来那个潜力比较大，m 大科技业那资金应该蛮大的，佩服不是本业还敢杠杆开20倍，长年经验应该也是专业了所以m大未来还是投资房为主吗？看好未来的原因可以指教一下吗?双北还可以涨超过通膨吗？只开5倍杠杆情况下杠杆都开到9倍为何不买尖牙，是因为安心感吗？明明是科技业的还是两边都投50%资金

单纯分散风险 美科技股有配置了 前面有说过了 来回振荡2千万 你资金400跌一半可能还好 等你资产变2k以上 若跌掉1k万能不能接受

如果是我杠杆9倍我有信心买尖牙，现金够一定可以度过股灾外加无限qe ，房产倒没什么信心开9倍

你若能接受 那也没什么 反正就个人能接受的风险

只要你不是空头就紧张卖掉的韭菜 长期你应该会发展不错

有债对冲外加相信尖牙加tsm，空头也不会卖还会加码信贷也还的起有多少靠台积致富的故事本太大的本来就会股房配置，本小的靠房可能真的速度会慢很多年轻人应该希望遇到熊市，股灾真的反而是机会

建议你测试一下2008与2000，看能否撑住?2008当时我也分散持有但总的还是跌超过40%若杠杆开2.5倍那早就被断头了难以忍受的还不是跌幅，而是持续期间。 较长的熊市有如凌迟，日日煎熬。 你不会知道长日何时尽

谢谢分享，就选个人安心的方式吧每次股灾只要QE，经济好了再升息，下次股灾再来一次，现在也不像2000年，很多科技公司都是实际有营利财务健康，是不觉得2000年那种情况再来一次2008那种次贷风暴就难说但2008那次也是蛮快就回来了信贷大概开1.4倍不会断头

股灾当然是机会啦 只是对于你来说 你在股灾出现就进场了所以你要注意的是 股灾来 你能不能马上拿出钱上面更正 股灾出现前就进场拿不出钱低点重注 理论也终究是理论

我现在还没开杠杆喔，信贷大概3到5天就可以拿到钱了ib 和信贷我不会同时开

那就OK阿 上吧

所以去年三月前你没部位?我觉得你比较想问的是股房两者的获利比较 而我在乎的是大跌能保多少本 出发点不同

有啊，只是股灾前没开杠杆，有信贷才赚到400万的另外不算杠杆，随时保持20%现金本大的考量本来就不同吧，本大也不需要再追求高报酬了帐面损失真的没什么感觉(可能真的本小吧没差)，外加无限qe就更有信心了，也是闲钱未来还是蛮有信心的，美国强权就是依靠科技经济军事优势，有股灾印钱全世界买单就好啦而且我也不是单压尖牙而已我比较在乎股房那个比较有未来，毕竟投资就是投未来而非过去但不论过去还是未来，似乎都是股债好一点，只要愿意承担风险至少看到企业是不断在进步，房市除了我真的看不到除了抗通膨跟保值以外的未来...而抗通膨跟保值股债一定可以

基本上在资本主义世界强者恒强 已不像以前的产业变化虽然尖牙股都是科技公司 但也已经多方发展 创造铁粉用户黏着度都非常高 不过十年后的事情谁也说不准有时候就是运气运气 不过这配置确实也没什么好挑剔了

是啊，强者恒强，所以我大部份都买美国企业，除了尖牙还有投其他的，市值过大的报酬的确会不如以往高，但股灾时还是很值得买尖牙，稳，反弹后的报酬也会挺不错的

你的状况我觉得选股较佳，至于杠杆现阶段我不会开

现阶段我也没开杠杆但也没全离场，仍维持股8债2，林区说担心崩盘而空手的损失比实际崩盘时还大

主要原因是股债投资资金运用弹性大

你房子只当投资利用的话还要加租金你没算..一年45万欸

其实当自住也是要算租金啦 现在人大多外地工作

新北近五年涨12%算客气 因为是房市低迷 后面五年要喷股票是这五年已喷 你的报酬率区间取样会造成很大差异你房子给她再喷三年来比 再考虑租金 结果很容易有不同

接下来美国要升息了，记得上次美国升息2016-2018市场一片唱空房市，也的确从2014高点一路下修

房子的缺点是宽限期过(没有在5年的吧)后要跟你讨本金股票没这问题...

如果这几年牛市的情况还只能涨这样，未来只是凶多吉少了要买房疫情那时候就要买了现在只是追高https://i.imgur.com/HUWjWfa.jpghttps://i.imgur.com/23eLfEa.jpg数据显示买在2014的，今年才刚解套买在2016到2018的就是赚了，还说这几年房市低迷喔？另外，租金投报只有2-3%，租金都不知道够不够cover房贷就算宽限期不用缴本金，1600的房贷给银行的利息拿来租房也够了另外自住就不能出租了而且出租万一房客出意外在房子里马上房价打折，这是发生在同事楼下的房东的身上，还是新房子..凶宅险也不能cover多少跟对方求偿也不一定要的到

你标题打请益 所以我把你可能的盲点和疏漏的租金点出

我需要其他利好的理由ok，感谢

但你看起来也不怎么想买房,那真的用股债投资比较适合

只是没有足够的理由说服自己

台湾买房是风险高度集中的主动投资,很难有理论可以拿出来跟指数投资相比..毕竟牵涉极高的主观判断就跟买台积电根指数投资比较一样,觉得哪个好,端看你对台积电的认识和信仰有多高了

我相信台积电，但就资产配置角度也不可能全压可是也会占不少比例就是但买房就现有资金，真的等于杠杆all in 个股一样

因为很多人买房是有刚性需求 你没有就不用考虑

嗯，刚需跟追求安心感就是另一回事了

推原po，自己试算过有一笔钱拿来投资0050或是买房投资，过去10年的绩效确实是赢房的

楼上这笔钱是用欧印还是分批进场? 很多人在算欧印报酬 但自己操作时却不敢欧印 而房市几乎都欧印(甚至连父母的钱都一起欧印)外开五倍杠杆摆20/30年

基本上大盘etf all in没什么关系，只要有持续收入房子是比较容易持有，但如果资本不大，真的用一笔5到10年不会用到的闲钱资金选大盘etf all in，长期是不输房的还是一样，选股选房都好，安心就好，资本大小的考量也会采取不同方式如果选vti ，同样头期款，相信美国国运会胜过房市，除非房市有什么利好但目前似乎连专家都说房只有抗通膨和保值功能，没以前好赚了，所以看个人追求安稳还是高收益喔，专业的房市投资者除外一般人买房只有被坑的份(坑多坑少而已)，大盘至少有效率多了不然就不会有这么多炒房客了