之前有人算过去买房收益年化报酬率至少有19%，因为5倍杠杆，
说如果股票年化报酬率没达到这数字直接买房，
可身边的人买新北房1500万贷款自住，最近房市热卖掉，6年结果报酬率也才5%，
过去6年就算不会选股全买vt也有11%，
请问19%是怎么达到的?
做价差还是出租呢？
做价差以后房地合一税应该就很难做吧，
出租买双北报酬率应该也不高，
以未来性来说，如果贷款是自住买房报酬率还是输股票吧，
有人说都买，
但如果明知股票赚比较多那为何不全买股?
出租做价差都蛮费心的，出租还要担心恶房客，
想买了不管，不会选股就买VTI QQQ 应该比买房赚的多还省力。
但还是好奇真的有19%那么高吗？

房贷一般是算五倍杠杆，报酬%数要乘以5。

但以实际到手数字6年就是只有5%而已

你可以说一下实际赚多少、房贷部分已偿还多少吗？

投1500万，应该是已经还清没细问，扣掉税最后就是拿到2千万

所以1500万是头期?贷款八成6000万 最后卖8000万的意思吗

6年还清的话，整体杠杆率没有5倍。要维持5倍杠杆率要设法只还息不还本。期间如果房价上涨还要贷更多出来。一般人的话，假设贷8成贷30年，6年期间本息摊还，平均杠杆会落在2~3倍左右，看房市涨幅。愿意开2倍杠杆玩股票的话，平均3倍杠杆的房子不见得有优势，尤其考虑到税的话。

不是，是总房价一开始1500万，最后卖掉拿到2000万

那这样他头期款应该是300万，贷1200万

投1500万赚500万 超过5%了吧

用1.6%利率算 6年还本金196万 付利息106万最后卖2000万 扣掉还没还的本金大概领九百多万我的理解是初期投入300万 最后领回900万 年化应该20%?

6年还清的话，还本金1200万，付利息五十几万吧。这样子IRR 稍少于8%如果是照pashiasu的想法的话，IRR约13%更正一下 12%

想跟daze大确认算法，我想到是2000-1200-106=694假设扣6年持有成本100万 领回594万 年化12% 是这样算吗?

应该会用excel算XIRR，把每月贷款当作投入资金。

了解，刚好最近买房，在房板看到算式也不是很清楚@@

自住成本没算

假设现金流是-300,-50,-50,-50,-50,-50,+945，IRR约12%按年算比较简化。要按月算也可以。如果每年可以收到30万租金，现金流变成-300,-20,-20,-20,-20,-20,+975，IRR约18%。如果2015~2021，年初调回200%杠杆买VT的话，年化19.7%。但2倍杠杆玩股票很多人觉得太危险，贷8成买房似乎很寻常BTW, 我自己也不敢开2倍杠杆买股票

感谢说明~

我都期货开五倍杠杆，房子涨幅要怎么赢？

只是期货帐户5倍杠杆可能还好。全资产5倍杠杆就...Archegos

原来不用看风险？期货玩杠杆随时可以倾家荡产

关键在胜率。找到胜率高的方法，才会敢把杠杆开下去。但这类机会不可能长期存在。比如去年疫情的机会财，抓住机会人就可以大捞一笔。很多人以为复利就是每年几趴，其实真实市场常常是非线性。

会问这个你就没搞懂投资报酬率啊 1500万赚500年化5%是你真的有出这1500万 现实是你只有出头期+6年房贷

卖房还有房地合一税要缴。

买房没比股票差，是你的算数要再加油。试学一下上面说的XIRR，计算不定期不定额的投资年化报酬方式，才会得到正确的结论。

不好意思算错，可自住不出租的话的确是上面算的8%，这6年还是输全球指数...如果加上租金和房贷之间差距再投指数，房子报酬率可能输更多了

还是要考虑机会成本啊，你钱丢股市不就要租房缴房租

房贷要本息摊还一个月36000，租房大概2万到2万5，一年还多12的15万可以投资，只能说双北房的报酬率应该是不如股票的，中南部就难说

而且两者的风险也差很多，你殊难想像房价瞬崩30%的情况

12到15万全球指数算蛮安全的吧，如果全球指数崩了，台湾房难保不会像2008吧

总之你再想想，投资不是只看报酬率，还有风险、流动性而且也没有人规定只能二选一，两边押的人也不在少数资产配置的概念，也可以google了解看看美国国债的报酬也是远低于股票，但也是极重要的投资标的原因就是要调节风险。而非一味追求报酬最大化还有上面算完的报酬是12%和18%, Daze大的推文再看一次

12到18是有出租的情况吧资金够大当然要资产配置，但如果只有头期款应该追求报酬率，全球指数风险有，但不算大如果工作在中南部可能可以买房，报酬率可能也不错，但双北真的报酬率不高

12%是贷30年本息摊还不提前还款，18%是加上租金。6年还清的话，投报率就8%，加租金12%。11%还债还得多投报率就低。希望无债一身轻的人买股票比较省事。但高投报率要靠高杠杆，如果不是6年卖而是9年卖，投报率会下降，除非增贷维持高杠杆。

谢谢daze大

房产给人的安定程度不是股市能相比拟的尤其是下注大部位时