这个方法比较适合运用在双北精华区
其他重划区因为本身就有大规模土地释出 所以不太适用
首先就是先调查清楚这个地区的租金行情
当然你如果本身就是租屋族 相信一定也懂行情
再用这个行情去反推能够入手投资的房价
比方说月租金2万 一年24万
然后去找高于定存1.6~2%左右的同样老公寓收租物件
换算回来就是 24/0.016=1500~1200万
而这个数字差不多就是你要选择成交价的目标物
接下来就是物色适合物件
找个容积率300%以上 符合那个总价内的买下
因为是老公寓所以就单纯接手收租就好 如果本来就有房客就顺便接手更好
怎么规划之后预期报酬
请使用这个都更计算机
https://lihi1.com/Blu0f
举例参数 :
土地持分:10坪 容积率300%
容积奖励倍数基础大致上会有1.3
多的都是多赚 有海砂屋辐射屋之类的更好 还有额外奖励容积
新成屋房价自己拉乐居去估
这案例我抓100万单价
https://lihi1.com/Q3i1C
计算结果如上图
你的分回坪数(含公设) 41.4-45.1坪+车位另计
这样代表分回权状扣车约41.4-45.1坪 (室内约29~31.5坪)
价值就是*每坪100万
=4140万~4510万
以投入金额1200万~1500万去算
就是未来可以预期2640万~3310万的回收
简单说就好像你买了
20年~30年的选择权call差不多
但因为内含时间太多 所以才会有这便宜的价格
假如是已经确定都更中的物件 内含时间变少了接近结算价自然会变成价内
价格自然会变贵 因为预期可回收的资金将越来越逼近
购买这种物件大多可能只能全现金买了
因为越老的公寓 银行可贷成数越低 所以就当定存罢了
当然你如果有别的管道可以借钱来放 只要利率低于1.6%~2%
这个利差就可以无限复制套利了
这种投资置产型的物件 都更前我自己是不会去住 就单纯收租当定存放而已
不过这只是最粗略的估算
其他还有变量 基地位子好坏与否 还有基地持有人组成状况 这些都是影响因子
如何挑选精准优秀符合上述条件的物件详细细节的部份
这些就不打算免费无偿的提供给所有不认识的乡民了
只想跟不知道在哪里的另一半的妳 边约会边分享的个人保留部分XD
我绝对不会承认这篇算是征婚启事XDDD(被揍)
其实年轻人最有价值的就是时间 才有办法等待这个
50 60岁的几乎等不到了 就算等到了 可能也进棺材变成给下一代的遗产了
如果你爸妈手上刚好有类似这种物件 用这方式去估算一下 你就知道 该好好孝顺你爸妈了