先声明一点，这篇文可以回得很精简，
也可以认真回，不过一但认真回起来铁定是落落长。
因为原PO的问题，小编觉得应该很多人都会遇到。
只是时间早晚的问题。
再者，要回这篇文，光靠小编一个人的能力是不足的，
保险需要高手来解答。
投资也需要高手来一同讨论。
再来直接说重点，这篇文有被‘桶’的风险，想看的，
建议先‘秒备份’，再回去慢慢看，了解?
至于为何有被水桶的风险，您看完就知道了。
:
: 暱称：zxclover
: 性别：男
: 年龄：30 岁
: 职业：公
: 居住地：中南部
: 工作地：中南部
: 家庭成员：■妻 30 岁，■子 4 岁，■女 2 岁
: 居住房屋：■自有
:
: 太太目前是全职妈妈，现在住的房子比较小，在孩子念小学前应该会优先升级房子，
:
: 3年内换房总预算大概抓在500W-600W，大宝也准备开始念幼儿园(还没列在支出)
:
: ，下面列出目前收支，保险跟投资亦在研究中，应该会先优先稳定住的方面后再来着手，
:
: 请版友帮忙分析现在及未来有哪些不足的地方，谢谢大家。
:
以常理而言共有三种状况可以分析，
不过因为原PO条件真的不错，小编可以把三个种类，
分别写得较为完整一点。
(1) 小换大的建议方向。
(2) 租旧屋补贴新屋房贷的方向。
(3) 综和型的整体建议。
PS. 可分析至最小的孩子，上小学一年级。
其实有些东西，版上有很多前辈都有分享过，
原PO您要认真爬文才会找得到那些资讯，
如opm 大大的 注解，有的都蛮有深度的，值得您深度思考。
opm大大的注解回应，大多都是综和型的，看不懂的话就多看几次。
【 (1) 小换大的建议方向 】：这算一般贷款类的财务问题。
真的是好勒家在，我有先把贷款类的算法先po到版上去，
不然那些东西，会很占版面。
在(第八集)里面，想知道房贷怎么算出来的，进去里面找就有，
我上面是用 60万举例，其实只要把月缴金额 乘以十倍，
就是贷款600万的月付金。
今天假设您预计要贷600万，假设年利率 2%，分20年本息摊还。
那就很简单啦! 只要几个步骤就能搞定。
a.先算出您的‘贷款额的最大月支出’为多少？
以600万来计算，(就是用全贷金额先来估算)。
600 x 50.588(Ｒ：年利率2%) = 30352.8元，实收为 30353元。
# 在这边把最大月支出假设为：‘H-max’。
如果是贷款1000万，连算都不用算，
直接把 ‘50.588’，的小数点换成千分号，变成‘50,588元’
会有四舍五入，误差一元的状况。
b.去看您每个月的结余，是不是有大于‘H-max’。
PS. 租屋者，可以把‘房租’加上每月结余，(只能加房租喔!其它不算。)
再去看有没有大于‘H-max’这个数字。
原po底下有列出每月结余，大约有 32000元。
不过这边有个点，就值得讨论了，
目前房贷利率皆低于‘2%’，实际上，真的贷款600万下去，
月缴，就不会超过30,353元。
指数型利率的房贷，还是要多少防范银行升息，
若银行升息，让房贷利率超过2%，那就有可能会缴超过‘30,353元’。
若以 年利率 1.80%来计算，
R(N) ＝ 1.80%(240期) ＝ 49.674。<= 这叫‘万元利率因子’。
600万 X 49.674 / 10000 ＝ 29804.4，实收为 29804元。
^^^^^ 一定要除以10000，不然你算出来会变好几亿的月缴房贷。
当然这是贷600万的状况。
接下来，就是再分解几个步骤。
c.头期款该怎么存？
刚刚算出来的‘H-max’，就是你每个月应该存的理想数字。
如果你想买新成屋，另一种算法则是，
‘H-max’x 0.8 或是
‘H-max’x 0.7 ，做为您每个月的最低储蓄金额。
再怎样都样想办法，挤这些钱出来存就对了。
理由如下，一般购屋要自备头期款，两~三成。
如果你自备款为‘两成’，那是不是要贷款‘八成’。
那 ‘H-max’x 0.8 这个数字，就会跟您的月缴差不多。
若是自备‘三成’，也就是说，要贷款‘七成’，
那同理‘H-max’x 0.7 这个数字，就会跟您的月缴差不多。
换句话说，当您的月存金额，跟您的房贷月缴金额差不多的时候，
您几乎是可以‘无痛’购屋置产。
举一个简易的实例，买600万，贷400万。
以民间算法，房贷20年，100万，月缴约 5000元。
计算出来的结果为，月缴 20,000。
你若是每个月存的金额有大于 20,000元，付完头款之后，
等同‘无痛买房’，差别在于，
原本的储蓄，就变成拿去缴房贷。
当然，在这边会有个小前提，就是您的收入状况，还有人生阶段，
都没有变化的状况底下，才成立，
理想的状况是收入越来越高，有多余的钱把债务清一清。
但是原po有收入下修的可能性，这个时候，还真的要动脑筋，
仔细的算一下，到底月付金为多少是‘可以被负担的’。
实务上，要存头期款的钱，算是最适合拿来做循环式定存的。
因为至少都会超过一万，可以整笔转过去。
在定存里的分类要归类为‘功能性定存’。
理由：除非您是高进的徒弟，或者有去拜师学艺，不然小编会建议丢定存就好。
最不建议去买储蓄险，
这算真实案例，朋友的未婚妻，不听劝，
跑去买了一个六年期一百万的储蓄险，说要拿来存‘购屋基金’。
结果第二年刚缴第二期没多久，就看到非常喜欢的房子，是新成屋，
结果因为钱卡在储蓄险里面，解约损失太大，
东凑西凑就是筹不出头款，那就只好say bye bye了(双关语)。
d.边存钱边找房子，
一般而言，每个人对于‘房屋的格局’多少都有私人喜好。
有人喜欢有大阳台的，有人喜欢厨房大一点的，
还有梁柱的配置，有没有‘穿堂’的问题......等。
如果是单身购屋，其实是不会有啥大问题。
若是夫妻共同买房，这可能要好好沟通一下。
比较难处理的状况，当您在存头期款的过程中，
看到非常喜欢的房子，但是头期款不足，那要怎么办？
1.去办信贷？ 别闹了，办完信贷，会影响您的贷款成数的。
2.卖东西？
以原po的状况，想要以小换大，方式有两种，
(一) 先把旧房子卖掉，筹头款，再去找房子。
问题来了，这段时间，您们全家要住那里？
(二) 先去买新房子，再把旧屋卖掉，减轻房贷的负担。
问题来了，您第二间房子的头期款，够吗？
在办理贷款时，会需要提出财力证明，
第一间房子也算是‘资产’，可以处理的方式就有很多种。
3.放弃，pass，等头期款存到。
4.去跟家人借钱，这算是最后一线希望，有问有机会。
但并不是每个人都有这样的条件。
至于要不要算利息，就看你们怎么谈。
个人觉得，还是要加减算一点，而且利息要比银行高一些。
如果不想用房贷公式计算，可以采用‘固定本金摊还’的还法。
以原po为例，小编会建议跟家人借180万，
假设分10年，120期摊还。
1,800,000 / 120 = 15000(每月还的本金)，
利息部份， 180万 x 3% / 12 = 4500，这是第一个月的利息。
合计要还给家人 15000 + 4500 = 19500，
这个 4500，你也可以想像成孝亲费。
第二个月的利息计算基准则是， 1,800,000 － 15,000 = 1,785,000元
本金一样固定还15000元，
第二个月的利息，1,785,000 X 0.03 / 12 = 4,462.5元。(应实付 4,463元)
这个时候，您就自己斟酌一下，看是要付4,500元，
还是真的就照付利息当孝亲费。
底下您有列 活存 50万元，这笔钱，建议您别乱动，
留下来当做家庭紧急备用金，
因为小朋友的花费，在某部份算是不可预期的，
您与尊夫人还有两个小朋友，共用一笔 50万元的备用金。
以风险层面来考量，算勉强够用的。
再者您有兄弟姐妹，对长辈的照护，还是会需要用到钱。
如果您因为买房子，而花光您的最后一块钱，
这样的结果，就有可能爆发财务危机。
所以小编才会举例‘借180万元’。
: 【每月收支状况】
: 收入： 支出：
:
: 生活费 1.8W
: 本人收入 9W 固定支出 0.9W
: (已扣税其他及健保) 零用金 1.7W
:
:
: 衣 0.1W
: 住 0.12W
: 行 0.26W
: 旅游 0.5W
家庭旅游部份可能要调整一下，看是两年出去一次，
或是把时间延长，小朋友的开销，真的很难说。
有些安亲班的月缴金额，可能就超过5000元了，
您有两个小朋友。
: 聚餐 0.16W
: 红白包 0.2W
: 保险 0.055W
这边就是有必要调整的部份，
家庭保险，首重大人的部份，但是因为您的职业类别，
要找保险公司不是那么容易，
不过尊夫人及小朋友的部份，可以先试着了解看看。
要怎么投保比较划算，先求有，再求保障足。
主约的部份，小编个人还蛮头痛的。
这个需要高手来帮忙回答。
附约，推荐以定期险为主，
有些会说有‘还本’的定期险，这就要去研究条款。
首重的是，有‘实支实付’的部份，‘医疗’跟‘意外’都要顾到。
手术的部份，要看保险公司的商品。
这部份，先笔记起来，后面再去处理。
:
: 合计 9W 合计 5.795W
:
: 每月结余（收入-支出） = 活存 3.205W
:
: 说明：固定支出 0.9W = 水电瓦斯 0.22W + 电话网络MOD行动 0.3W + 汽机车加油 0.3W
您这边是使用瓦斯桶还是天然气？
:
: + 太太国保 0.08W
:
: 零用金 1.7W = 太太 0.8W + 我 0.3W + 子 0.3W + 女 0.3W
:
: 上班几乎都骑机车，零用金就给家人买点生活用品，除了太太的不能动，小弟跟子
:
: 女的零用金偶尔挪做'她'用。
:
: 月支出(衣、住、行、旅游、聚餐及红白包)是以整年度预算除以12个月：
:
: 年度衣 1W
: 年度住 1.5W =大楼管理费+房屋地价税金
: 年度行 3.2W =汽机车牌照燃料税+保险+保养
: 年度旅游 6W =如有出国则该年度追加
: 年度聚餐 2W
: 年度红白包 2.4W =小弟结婚没宴客没收红包
: 年度保险 0.65W=全家意外险
:
: 另过年红包目前初步是跟子女收到的摊平，孝亲费的部分，
:
: 因为长辈考量小弟高中毕业就没花他们的钱，还有兄弟姊妹间的公平，
:
: 以及还要自己买房贷款的压力，太太也还没上班，目前长辈体谅尚不需要。
:
: 【年度收支状况】
: 收入： 支出：
:
: 本人收入(含年终) 117W 69.54W
:
:
: 合计 117W 合计 69.54W
:
: 年度结余（收入-支出） = 活存 47.46W
随着小朋友的成长，您存头期款的速度，就会变慢了。
用正常的数学算法，大概要三年多，
但是若加计其它的参数进来，大概需要四年。
:
:
: 【家庭资产负债表】
: 资产： 负债：
:
: 现金(活存) 50W 0W
: 自住房地产 150W
: 汽车 70W
汽车的价格是折旧过后的，还是当初购买的价格？
:
: 合计 270W 合计 0W
:
: 资产净值（资产-负债） = 270W
:
:
:
: 【全家保险概况表】
: 产物保险：保费1年约2.3W
:
: 机车：强制险
: 汽车：强制险+丙式车体险+第三人责任险(一人300W/一事故1500W/财损100W)+
: 驾驶险(死残300W/住院一日0.1W)+乘客险(一人300W/一事故1200W)
:
机车，看要不要加保一点财损。
汽车，看要不要考虑加保‘超额’。
驾驶险是驾驶人伤害险？
:
:
:
: 人寿保险：只买意外险，保费1年约0.65W
:
: 我 ：650W/6W医疗/228W重大烧烫/90天0.2W住院或加护病房/1年0.1W住院或加护病房/
: 残废或骨折按比例
: 太太 ：500W/6W医疗/175W重大烧烫/90天0.2W住院或加护病房/1年0.1W住院或加护病房/
: 残废或骨折按比例
: 子、女：各 100W/2W医疗/35W重大烧烫/1年0.1W住院或加护病房/残废或骨折按比例
:
:
: 小弟怕贷款如果超过2.5W会超支，如果这样，势必得再下修买房预算了，谢谢ameryu大倾
: 囊相助。
个人是觉得，不会超支啦!看你是怎么运用钱的。
: 小弟初心者还有待跟版上高手学习，好在遇到高手中的高手。
(￣＿￣；)，ㄜ～小弟只是把书上看过的东西，用自己的方式再描述一次。
虽然这算综和型的理财问题，不过小弟能回答的有限。
: 小弟报的确实是目前实际状况，但往后不排除会下修收入的可能。
: → ameryu: 先问一下原po的想法，您是要看 (1) 小换大的建议方向 or 05/12 01:08
: → ameryu: (2) 租旧补新的方向？ (3) 综和型的建议？大概可以分析到 05/12 01:10
: → ameryu: 您女儿上小学的状况，差不多是七岁吧! 先声明一点， 05/12 01:11
: → ameryu: 选(3)的话，铁定是一篇很长的回文，因为要解说很多东西。 05/12 01:13
: → ameryu: 你有下修的可能性，那我直接写(3)，不过您目前的扣凭资料 05/12 01:16
: → ameryu: 跟薪转资料"漂不漂亮"，看能不能稍微提供一下？ 05/12 01:18
: → ameryu: 小弟一并把办贷款的"眉角"顺便写一写。 05/12 01:20
: 扣凭大约127W，薪转大约9W，夜深了，麻烦ameryu大有闲暇再琢磨，不打扰您休息。
: → ameryu: 再补问一个问题，你有没有在使用信用卡?(这有关系。) 05/12 01:25
: 有的，请问。
: → jimmy8069: 首购利率没比较优哦，直接和银行谈，我所 05/12 01:36
: → jimmy8069: 知有1.8非军公教但10大企业 05/12 01:36
: → jimmy8069: 你到底是要买哪个地方...台南高雄房价都 05/12 01:38
: → jimmy8069: 很便宜 05/12 01:38
: → jimmy8069: 且1.8是两年前没降息时 05/12 01:39
: J大我会买嘉义
若要买法拍屋跟投资外币，jimmy8069大大的文可以去看一下，
有的是在推文里，j大很强。
: → jimmy8069: 嘉义很多法拍透天可以买，很多才四五百而已 05/12 10:11
: → jimmy8069: 当然法拍的缺点就是不能看内部，所以要有取舍 05/12 10:11
: → jimmy8069: 你卖完后可能只能买大楼，但嘉义比较重透天 05/12 10:11
: → jimmy8069: 内部在加个电梯50~80可能到100泥做工程，就豪宅级的 05/12 10:12
: → jimmy8069: 法拍记得买点交，你的预算不适合玩不点交的，不点交程 05/12 10:13
: → jimmy8069: 程序要走很久，有些是持分，有些是租人等 05/12 10:13
: → jimmy8069: 且警消很多银行会不太能贷，因为工作危险，就军公教吧 05/12 10:14
: → jimmy8069: 点交就可以自己买标单到法院标，不会写标单可以去法院 05/12 10:16
: → jimmy8069: 问，若再不行就再站内问我吧 05/12 10:16
: → jimmy8069: 这样不用给代标在赚一笔 05/12 10:17
: → jimmy8069: 法院保证金部分再去银行换本票连同投标单投进投标箱 05/12 10:17
: → jimmy8069: 且每个法院标单都不一样，不要拿台中去投嘉义的，颗颗 05/12 10:18
: 谢谢J大，小弟会列入考虑。
: → Reichenau: 该不会嘉中校友吧…那时代很流行 05/12 13:42
: 学长好。
会考虑住大楼，应该有您的原因，
这个有牵涉到未来小朋友学区的问题，
这个嘛~教育制度改来改去，
我讲一句难听的，当生育率低到一个程度，
从小学开始都变成不足额招生，到最后一定会有学校收起来。
收起来的学校，其土地之产权，大多数皆属地方政府。
说一个有点瞎，但在未来，未必会发生的事，
那些收起来的学校，有可能原地改建成养老院，
因为在未来，说不定老人会比小朋友还多。
到时，去住养老院还要排队，就跟现在许多家长头痛的问题一样。
找不到价格合理的公立托儿所。
政府不是在那边靠腰说师资过多，学生太少，
结果勒，排个公立幼稚园，还要用抽签的，
更搞笑的是，你以为抽签就不能做弊喔？？？
好孩子别傻了，很多事情都是可以‘做手’滴。
【 (2) 租旧屋补贴新屋房贷的方向。 】
为了节省时间，我直接跟你说怎么‘做手’，
照常理说，依照您的扣凭，去办贷款，是不会有太大的问题，
差别在于银行对于您的职业，愿不愿意承作贷款。
再来有一部份跟税务有关，
您申报扶养是几个人，因为尊夫人现在没工作，又投保国保。
所以这部份您会比较清楚。
扣凭上面的数字若有127万，所得税极距会来到20%。
这个您就要稍微用试算网页算一下了。
因为如果要拉高您的贷款成数，是有一招，
这可能算是‘公开的秘密’或是‘不能说的秘密’。
您的名下有房子，弄一份出租资料给银行看，
可能就要现在开始作业。
可能要找人头，然后每个月都有转帐证明。
(在您的存摺有一笔额外的固定收入，记得去刷本子。)
不要找姻亲，或是三等亲之内。
要有合约。
如果可以的话，请对方去报税。
再来要看附近的租金行情，您这间‘两房的屋子’，可以租多少。
不要差太多就好，弄一个数字到自己的扣凭上面去。
这可能要迁户籍以及一些相关手续要办理。
因为的审核制度是死的，你只要有凭有据，让银行去认列为‘所得’。
那你被换算出来的平均月薪，就会更高。
假设我们把扣凭弄到140万，就要去找 ‘除以12’的银行。
每间银行在算平均月薪的方式会略有不同，
若是找那种‘除以14’的，那除下来，月薪变10万。
10万 x 0.3 = 3万，换算可贷金额约 600万。
若是 140万 除以 12 = 11.66万。
11.66万 x 0.3 = 34980元(大约)，换算可贷金额，就会变700万。
有一种状况就是，可以弄成零头期款，还可以拿到多余的现金。
不过要看房子，大多数要新成屋才有办法。
二手的大概要问一下。透天的会比较好做手。只要权状上面的土地够大片。
还有一点，建议您多问问同事，他们去那些银行贷款的，
既然是警消，多多少少会有一些隐藏版的福利。
例如房贷利率1%，或是全贷。这些台面上不一定问得到，
但私底下多问问应该有。
例如版上有人发文问问题，信贷利率比房贷利率还要低 =_=!
我们相信他是真的，但问题是，资料怎么准备的，钱是怎么贷出来的？
重点是，那间银行的那间分行，那位经办人员？？？
办贷款的时候，银行除了看‘财力证明’之外，还会看几样东西。
一、联征记录。所以才问你有没有信用卡。
如果没有，那就真的很头痛，30岁没有任何信用记录，
俗称‘联征小白’，你信用评分不到600分，很难办贷款。
二、负债比，从联征里面去拉资料来看，不过这个会有时间差，
最短时间大约是15~30天，最长会拉到45天~90天。
三、支出比，这个是从你填写的申请书上面去判断的资料。
因为您的收入，算是高于平均值不少，就算扶养3人。
应该还是能用 月收入的30%~33.33%去进行放贷。
(33.33%就三分之一啦! 一般收入的放贷上限)
这边是银行放款部门的作业人工审核部份，说给您参考。
您薪水列出来之后，银行端除了拉联征资料，加上跑系统评分之外，
在人工作业部份，还会考量您的月支出，如果您有信用卡分期零利率，
那就是直接扣掉可贷额度。
以九万来计算，他会扣除您的必要支出，还有家人的必要支出，
再用剩下的去做计算，看有没有超过66.67%。
如果没有，那才有可能放贷到33.33% <= 这就是您的偿债能力。
这个银行有一份资料。
例如单身，最低的月支出，大约是多少。
小家庭，会加看配偶的收入，
有的也要去调阅劳保资料或是所得清单之类的。
再来看有没有小孩。
小家庭，一个小孩，年纪几岁。
小家庭，两个小孩，各几岁。
那算是用统计学做出来的东西，
银行人工作业的时候，就是以，
您的薪水 － 银行资料上的必要支出 － 扶养人口的支出
＝ 你每月的偿债能力。
银行的认知是这样，你总是要生活的，
所以不太可能把全部的钱拿来支付银行的贷款月缴。
再根据评分跑出来的结果，来决定您的房贷年利率为多少。
一般为‘ i ＋ Ｘ1’，( i 值就是银行的放款利率，看你是‘季’还‘月’。)
看您申请的是几段式利率，若三段，那跑出来的数据就会有，
Ｘ１、Ｘ２、Ｘ３，利率越来越高，
通常前两段会跳过，直接去看‘Ｘ３’，这个是过了优惠期之后，
才会浮现的财务压力。
若有朋友问起，小编都跟他们讲说，用X3算出来的金额去准备预留款。
一般来说，小编会建议他们在房贷帐户内盖一条小型的循环式定存。
大约是压六笔~七笔，月缴房贷金额，上限为13笔。再多就无意义了。
此举并非故意，要让银行多赚利息。
而是‘针对用钱的风险’去做考量。
你有房子，东西坏了要不要修？
万一来个台风把遮阳棚或加盖铁皮给掀飞了，
水塔角架松脱，从顶楼掉下去。
若是没砸到人或物，还算好处理，ㄚ如果就这么刚好？？？
用另一种比较白话的方式讲，
就是看银行的贷款申请书格式，
大概就知道，这间银行会看什么资料了。
基本上，你只要‘合法’的生出来给他，即可。
如果是真的租给外人，那当然是最好，这就属，
‘投资’的范畴。
若是单纯的换屋，真的不难处理，
但若是购入第二间房屋，那第一间房子，就变成投资物件了。
如果没有学区与户籍的需求，是可以迁出。
若以你原先的想法，要碰投资，小弟倒会建议你，把这房子留着，
先租人，等价格不错时再卖，
这算双面赚。
基本上房子出租，跟卖东西类似，
只有租不出去的价格，没有租不出去的房子。
基本上就看您觉得房市看涨或是看跌。
不然就是呈现一种很矛盾的状况，
明明看跌房市，却紧握着手上的房子不放，ㄚ是在撑什么？
看跌房市，就抛掉啊!
【 (3) 综和型的整体建议。 】
PS. 可分析至最小的孩子，上小学一年级。
除了(1)跟(2)之外的分析，再补上一个分析给你听。
您有可能是，‘奉养父母的最后一代，被子女抛弃的第一代’。
我想很多人也是。
会造成今天这种结果，原因有很多，
重点在于一个字‘贪’，而且是一堆惯老板自作孽造成的。
算是恶性循环，更鸟的是，报应不会立即发生在他们身上。
而是你我的下一代。
我们先从扶养小孩的把屎把尿开始说起，
你看看你小朋友用的那些东西是台湾制的？
警消是公保吗？这部份我不是很熟，
所以我用一般劳保来解说这一块。
假设您可以把第二间房子撑起来，并保留第一间房子。
那您会比一般人拥有更多的优势。
尤其是在退休规划上。
公保的所得替代率，小弟是不知道该去那里查。
在这边顺便告诉各位，劳保的所得替代率，
他的计算公式是有问题的，基本上，
自己的退休生活要自己救。
一般退休规划，大部份的人都会提到‘三层式结构’。
一、年金
二、退休金
三、以自己的资产与储蓄，去进行财务规划与分配。
甚至是投资，来创造，
非工资收入；就是不工作也有钱会进到您的口袋。
用来补足一二项，不足的部份。
学理财，学投资，就是要来搞‘非工资收入’，这区块的。
不然干嘛那么累。
至于政府的年金改革，除非从最源头的‘精算公式’开始修起，
不然怎么修都会出问题啦!
头痛医头，脚痛医脚？想太多，能剁的就是直接剁掉啦!
反正我们的政策就是那样，某些族群的，
第一项加第二项的‘实质所得替代率’，就会超过100%。
劳保丢卡虽小啦!用的是‘一般所得替代率’啦!
前两项加起来要拼‘实质所得替代率’70%就很拼了。
各位对‘实质所得替代率’这名词也许不陌生，
但不晓得他的含义。
以原PO的第一间房子出租为例。
以两种价格出租，来赚取‘非工资收入’。
一、租9000元，折旧那些暂不计入。
实质所得替代率： 9000 / 90000 (目前月收入) = 10%
二、租4500元，应该算低价出租了。
实质所得替代率： 4500 / 90000 (目前月收入) = 5%
基本上就是考量当时的时空背景。
=======================================================
因为原PO说在未来，收入有下修的可能。
那小弟以月收入腰斩来分析。
一、租9000元，折旧那些暂不计入。
实质所得替代率： 9000 / 45000 (目前月收入) = 20%
二、租4500元，应该算低价出租了。
实质所得替代率： 4500 / 90000 (目前月收入) = 10%
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理论上，薪水应该会随年龄增加而增加。
你现在月收90000，若未来月收到120000。
一、租9000元，以不涨房租来看待。
实质所得替代率： 9000 / 120000 (退休前月收入) = 7.50%
二、租4500元，应该算低价出租了。
实质所得替代率： 4500 / 120000 (退休前月收入) = 3.75%
3.75%，算勉强可以抵抗通膨。
那个主计处公布的，仅供参考用。
理财的东西，基本上您大概要跟他打滚一辈子，
你想想，你单身时要忙结婚，
结婚后，可能要忙着做人(双关语)，
生小孩后，还要把屎把尿，担心他会不会学坏等等之类的。
等到小孩都各自成家立业后，
您还要跟退休生活的财务规划，在那边抓头发伤脑筋。
买房收租，算是一种不差的‘筹措’退休金来源的一种方式。
关于退休，小弟只有一句忠告，越早去面对他，规划他，会越有利。
此外还有一点，您可以试看看您自己适不适合当房东，
这算天生个性使然，有点勉强不来。
有人对房东这个职业，跃跃欲试，后来真的当了房东，
跑来跟我抱怨，里面有人抽烟，很臭。
契约虽然有载明，但是，有用吗？
她算幸运的，小弟还遇过拉K的，抽大麻混樱桃烟草的。
还有超级烟枪，原本白色的墙面，卡了一层类似香菸的焦油。
有点像厨房的墙面那样，有点油，有点黄 = =!
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再来分析一下小朋友的状况，
以最小的小朋友，上小学之前，
这段时间的花费，可能会蛮惊人的，
说不定尊夫人的工作薪水会全部用来支付这些费用。
当然也要看尊夫人从事什么工作。
如果有基本工资的1.5倍以上~2倍，这样的家庭收入。
就算原PO您未来的收入下修，影响层面应该不会太大。
重点是尊夫人打算带小孩带到几岁？
因为学龄前的小朋友，他们所学的才艺，
基本上，都很容易打水漂。
说不定还不到18岁就忘光了。
我听我阿母的说法是，以前工作忙，只好把你们踢到补习班。
基本上都是放学后，去班导师家写功课，
没写完，藤条，‘厚素共’，就给你‘宵落企’，
还‘爱的小手’勒。
学才艺是好事，但要变出一个毕卡索或是贝多芬，
那就看市场与天份了。
小朋友的实际教育问题，这您再跟尊夫人讨论。
这边算是小弟对‘厚素共’的回忆。
说到教育，应该有人会想问‘教育基金’的问题。
【 教育基金 的存法之一 】：
个人是不推储蓄型的保单啦!不论台币或外币，除非您是自己开公司的。
或是自由时间较多者，不然玩外币，有时真的要在盘中，看一下盘。
开户的部份就要推荐版上，youngkai大大跟Go2大大的回文，
如果小弟再重打一次，这篇应该会破一千行。
那边是关于开户的。
这部份要看一下‘户籍’跟‘地缘性’。
未成年开户，是不困难。只是相对费时与费力。
先开一本综和存摺。(要可以网络做定存跟解定存的那种)
再去开一本股票交割户。(这边就倾向去开有终身28折的券商)
股票这东西，没人说得准。
若市场过热，该卖时，还是先落袋为安吧!
最起码，万一遇到股灾，您还有本钱可以加码。
在这边小小的假设，你每个月都提拨2000元，去买某档股票。
PS. 如果手头较宽裕，可以多放点钱，但不一定要每个月都买。
要等买点的钱，可以先放定存待着。
用小孩子的名义买，一人一户，一共存15年。
15 x 12 x 2000 = 360000(这只是本金)
假设第15年的时候，殖利率是4%。
届时，长男，应该是19~20岁。次女大约 17~19岁。
360000 x 0.04 = 14400。这是这一年领到的股息。
如果他们有跑去打工，只要所得税极距，税率没超过5%。
应该还是能够退到税。
再者，这笔钱，再让他们拿去学些才艺或语言技能，会不会好一点。
若以投资的角度去看，投报率应该不差。
再者，小弟只是用简易算法，
你若实际去精算，参与除权息再加上退税，
等现金股利进来，再加上当月的投资金额，
再进行‘再投资’。
15年下来的投资报酬率，其实不会太烂啦!
重点是用少少的钱，利用时间，慢慢的把钱滚出来。
(亦要把没有配息的可能性考虑进来。)
而且你有15年可以跟它‘凹’。
投资部份可多看版上的推文与回文，您再自己斟酌。
建议先从‘平均成本法’研究起。
还有，先跟您说声抱歉，小弟的信箱爆了，
信还没砍到低于200封，所以没办法回信，
您的好意，小弟心领了，谢谢您的心意。
小弟写回文，是带着结‘善缘’的心态，
来写文，能帮多少算多少，并不求任何回报。
此外，小小地套一下卡通台词，
一部份算‘兴趣使然’，(这主角真的很不科学 =_=!)
本文，应该可以算卡通版的‘必杀系列、连续普通拳’。
另一部份则算是‘回馈社会’。
而且小弟在这版上学到很多东西。
小弟算尽自己力所能及的部份，
用所知所学回答您的问题。
建议先转成文字档，去打印出来，
因为您要做的事情还蛮多的，应该会挺忙的。
ameryu. 2016-05-12 PM 11:45