假设贷款购买店面后经营生意，
不失一般性假设每月本息平均摊还、一段式利率且固定利率。
要计算贷款投资的IRR，该怎么使用EXCEL IRR函数计算呢？
第一个月的收益填入"生意净利润-当月贷款还款-房屋折旧"
还是只填"当月贷款还款"即可？
例如净利润每月假设都十万(暂时不考虑折现)，
第一个月贷款要还五万，且第一个月房屋折旧损失一万，
这样第一列要填10-5-1 = +4
还是只填 -5？
然后再把营业净利润和折旧从第二月开始算？
会有这个困惑是因为，我看了网络上的IRR函数使用范例，
大多是以保险为例，每期支出保费，最后领回本金和利息。
所以是 -XXX -XXX -XXX .... +XXXXXX
我这边要计算的情况却是每月扣除房贷还款和折旧都有正获利，
应该是 +XXX +XXX +XXX ....
这样用IRR函数算不出解阿...Orz
但第一个月设定为只有支出而没计入获利，
就能算得出IRR了...
可是这样算对吗？