※ 引述《brucelan19 (brucelan)》之铭言：
: 最近亲戚开所谓的''债权公司''在扩店，
: 找我进去帮忙经营，
: 但据我所了解，
: 房价下跌导致负债比变高，
: 利润变小风险升高，
: 而且未来房市应该只会更差，
: 这样还能尝试吗？
: 当然他们行情看起来都蛮好的，
: 请问板上前辈有没有人从事相关行业或有所了解的呢？
好啦~! 上钩拉(咬 ~~~~~~~>0)}}}}}}}}}}}}}}<
大家好我是在板上创业的证券分析师wahaha，来饮水思源一下~!
土地、房屋二胎这个玩意儿我想很多乡民都听过，也想了解吧，那就让我们客观来讨论
我们简单来将单元分类为 :
1.二胎是什么 2.参与过程人物 3.行业的眉角 4.我该参加吗?
===============1.二胎是什么================
先有一胎才有二胎对吧!!那一胎是什么呢 ? 简单来说就是抵押房屋贷款
小明当初民国5566年买进当时价值1000万的房子(新成屋~!刚盖好!)
(这样比较好记算公式，不用算折旧年限、贷款成数等等的毛病)
在20年后需要用钱将房子抵押给[银行] (各大银行都有得办理，利率约为2.7+-1%)
银行会派人估算价值、地政事务所估算、第三方估算、土地实价登入等等估价
难听点就是[法拍]这栋房子最少最烂可以拿回多少钱~!
通常房屋年限越久可以拿到的钱就越少，而本例中是新屋，那我们就估个6成吧
银行决定对小明的房屋抵押贷款放贷600万元(可以当做估价的最底标)
之后小明觉得贷的有点少，因此想要再把此栋物件拿去做二次抵押[残值]
近而找上了专门经营二胎的公司[精妙残值估算有限公司](简称妙残)
[妙残]也如银行般征信与估算完后觉得此物件法拍价值最少也有800万
因此决定再贷予小明100万元，但利率~!可就是介于 10~20%之间囉~!
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~故事的关键来囉~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
假设小明5年后因为种种原因，房屋被法拍了~!
1.卖了850万，银行为第一债权得600万，[妙残]为第二债权得100万，小明得50万
2.卖了650万，银行为第一债权得600万，[妙残]为第二债权得50万，小明仍欠[妙残]50万
3.卖了550万，银行得550万，小明欠款第一优先偿还银行50万，其次才是[妙残]100万
以上还要考虑每年支付给银行及妙残的利息钱喔~!当法拍完仍有欠款~!每年利息照算喔!
因此二胎可以赚的利息固然诱人，但需承受更大的[倒帐风险]喔!利润与风险成正比~!
==============2.参与的人事物=====================
1.第一次放款的银行(一胎)
干....客户满满的定存，每年要付这么多乡亲1%的年利率，本分行放款比率这么低
每月月会都被上面的钉的满头包，有这种好客户当然赶快海薛他个年利率2~3%
反正只要以房屋年限老旧，把残值值估的低低的，这笔交易就立于不败之地了!
大家赶快来申请以房养老喔!!百年以后房子让我来卖囉~~啾咪^_<~*
2.二胎银行(这还比较会照规矩走)
踏马的一胎估算残值有够不要脸的，简直比头文字D还要低，还有肉拉~!
本分行的放款比率也太低了，小额贷款给他个1.2成就好，利率要海薛他个4~8%
3.民间二胎公司(这个比较危险一些)
这位乡亲~~你看看你~~信用不太行、颜值又不高、气色又不好!银行都不愿意当你二胎了
你这样风险比较好高喔，好在本公司[精妙残值估算有限公司]是良心企业，不会像
那些银行都晴天借伞雨天收伞，本公司就借你拉~~~利率从优喔~! 10~20%间就好
4.房仲业者营业员(大宗催化剂)
小明先生~~你看看!!10年前你听我的花现金1000万买A物件后，5年前抵押A物件600万去买
B物件，现在A物件涨到1500万，B物件涨到800万，现在要不要再把A物件去做二胎呀
依照我的专业估算出来还可以再贷个300万，我现在手上正有个好物件C后势看涨阿~!
C物件好便宜的~!300万刚好可以办到好~~这么好的机会不要说我没通知你
以上来自抽佣抽到手抽筋的钻石级房仲大明星的梦境
4.抵押贷款方 (好啦....苦主来了
A.有需求者 : 孩子考上了哈佛，注册费4年要150万，生活费也要200万
投资在孩子身上不后悔，这350万就拿房子抵押吧，等孩子归国年薪百万再叫他还
哎呀~~~~房子就抵押了350万~!我都忘了我还要飞过去探望个几次呢~! 二胎贷个50万好了
B.精明投资者 : 买一栋房子现金1000万套在那边，资产活化一下钱滚钱比较快，买一栋
收租等增值或买股票；EX今年股票随便买都赚15%以上，二胎利息是10%，我可以套利5%呀~
C.恶意出货者 : 先控制个人头，把房子记到他名下养几年信用，一胎二胎能贷多少算多少
而这种恶意出货的人也会先恶意美化商品价值(报高价)，再利用权势满额贷甚至是超贷
==================3.行业的眉角============================
好囉~了解了游戏规则跟参与人的简单分类~!那我们来经营二胎吧!我们要先准备好
A.巨大的资金
毕竟我们是2-3的单位，不是2-1与2-2那种正规金融业，通常估算残值能力精准
法拍后亏到的钱的机会是可以控制的~!因此整长期期望值可为正(例如一年10件8成2败)
只是法拍与催帐入帐过程繁琐，1个出包的案件可能会卡死你局部资金1~2年喔
二胎的资金动则50~几百万，上千万的我是还没见识过拉@@
B.精准估算残值的能力
而这种靠眼光吃饭的行业，通常也都是房仲本身资金雄厚后自己出去开或者与金主合开
的民间公司，自己在某个大城市跑久了，才会对自己的判断有把握吧
C.征信能力
客人我们分为4-A、4-B、4-C类，4-A与4-B你也要有把握分辨出来他们不是4-C
4-A的当然就是让你赚钱的天使是吧
4-B的你就要有把握他这样开财务杠杆不会爆，因此自己对房地产趋势也要有把握
在"收款年限内"物件的趋势不会反转，毕竟自己在法律上求偿顺位很不乐观
4-C的最可怕....通常会是你的大客户，他在对你"养套杀"，养的你没查觉而已
又或者是4-B在房产反转时想来个金蝉脱壳，坐桶子跑到对岸等等的再浴火重生.....
D.催收帐款能力或者"人脉"
银行抓你帐的能力就像你爸妈小时候总能抓到你说谎，它可以把你全家翻过来找找看
还有没有藏钱，进而进行催收与法律诉讼，而我们这种小公司当然不比专业的利害
但我们....会将这个"优良债权"转卖出去贴现....逼客户端的亲朋好友履行清偿债务
[紫衣人]将债权卖给[黑衣人]，[黑衣人]再去无止尽的催收，催收到[白发人送黑发人]
这个流程套用在实例中，我想依照大家的智慧是懂der ^_<~*
====================4.我该参加吗?===========================
如果你想安安稳稳做合法的工作，怕死又怕风险，那当然就不要参加啦
可是............你更怕穷的话就继续看下去吧...............
1.市面上民间的二胎公司都是满可怕的......法律漏洞问题就算不完了
而会来做二胎的客人，往往也都是信用达到一定的紧绷后不得以才来找二胎
因此会产生[逆向选择和道德危险]问题(可以自己估狗名词)
2.房价正在价量背离也是事实，因此在上述中4-B与4-C的人会慢慢增加
而你亲戚找你进去经营，你负责那间营业所的责任有多大呢?会不会倒帐以后你要扛?
3.我个人是比较讨厌炒作房地产拉，间接去帮住房价炒作我个人认为不是很道德
但不讳言~!二胎的利率真的很好赚，你亲戚第三论述中的ABCD四点都很强的话
这根本就是爽缺........反观....你也可以检视你亲戚这四点的能力如何
资金来源是何处来?这样就能反推能不能长期经营!?进而要不要投入你的青春岁月了
=========================结束============================
未上市柜公司司下承销的工作都有人在做了，二胎我想也是有钱能使鬼推磨
简单将我所闻所知分享给各位囉，有小瑕疵还请多多见谅，过程如有雷同纯属巧合!
也祝大家晚一天的中秋节快乐XD~~~ 以及接下来的国庆连假快乐~~!