有壳族房贷可抵税 旧制卖房留心豪宅税
2024-04-27 05:38 联合报／ 本报记者何醒邦
五月缴税季即将到来，与房地产相关的税负并不算少，“有壳一族”可以如何省税？而若
在去年卖房子者，为何要特别留意年份？
信义房屋专案经理曾敬德说，房屋税与地价税一样为持有税，向房屋所有权人征收，每年
五月为缴税期，房屋税的公式为“房屋评定现值×房屋税率”，简单来说，使用坪数愈大
、建材愈好、屋龄愈新的房屋，房屋评定现值会较高。
他说，至于费率，则看房屋使用情况，大致可分为自住与营业，以北市为例，全国三户内
自住费率为百分之一点二，营业用为百分之三；而二○二四年七月房屋税新制上路后，房
屋若符合自住条件，要记得在每年的三月廿二日前申请适用自住税率。
此外，房贷族可以采用“自用住宅购屋借款利息”列举扣除的方式，进行综合所得税申报
，最高扣除额度有卅万元。
曾敬德说，但要折抵，需满足以下条件：一是须为自用住宅，且设籍于此，并以一户为限
；二是仅有房贷可以抵税，额外进行的房屋增贷，就不能抵税。
他说，要先确定自己是“列举扣除额”划算，还是“标准扣除额”较省，可先试算，哪一
种比较优惠。
若在去年有卖房子者，则要留意年份是否为“旧制”。
住商不动产执行总监徐佳馨指出，财政部今年初发布“一一二年度个人出售房屋之财产交
易所得计算规定”，扩大豪宅交易课税范围，在台北市部分，豪宅从原本七千万元下修到
六千万元；新北市从六千万元降到四千万元，桃园、新竹县市、台中、台南、高雄从四千
万元降至三千万元，其他地区则从四千万元降至二千万元。
她说，消息一出，引起许多民众惊慌，但要厘清的是，该政策只针对在二○一六年房地合
一税上路前、适用“旧制”的屋主。
徐佳馨说，买卖房子的交易税，依取得的时间点，“旧制”指二○一五年十二月三十一日
前购入房屋，之后售出的获利，属于财产交易所得，要在次年的五月报税，并入个人综合
所得税；“新制”就是房地合一税，在二○一六年一月一日上路，二○二一年七月一日之
后则为二点○版本，皆采分离课税，不再跟综所税一起报缴。
徐佳馨说，去年交易、今年有机会适用旧制的豪宅交易量，六都还不到一千八百户，影响
有限，主因是近年房价飙涨，许多早年取得房屋的所有权人都获利不菲，财政部认为早期
买豪宅者“赚太多、缴太少”，因而修正标准后，这些屋主卖屋的财产交易所得税至少增
加一倍，建议在今年五月报税季前先预留税源，避免缴不出税。
即使不是豪宅，在去年适用旧制的售屋者，徐佳馨也建议，在新旧税制一刀切之下，售屋
时可尽量提供扣抵资料，如仲介费、契税、代书费、装潢费用等，报税时，若能提出愈多
的必要费用证明，相对要缴的税就愈少。
但要注意的是，并不是所有装潢支出都属于必要费用，徐佳馨说，依所得税法规定，必须
同时符合“增加房屋价值或效能”、“非二年内能耗竭”两项条件的才能进行申报；如房
屋的泥作、木作、水电、天花板或地板等工程支出，为多数稽征机关会认可的项目；但如
果是家具、家饰、窗帘、生活电器等软装花费，因为可拆卸移动，较难被认可。
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