出售继承房产 节税四要件
2023-11-23 23:43 经济日报／ 记者翁至威 ／台北报导
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房市示意图。联合报系资料照
民众同时继承不动产及房贷，后续出售时若符合四大条件，在申报房地合一税时，交易所
得可减掉贷款余额超过继承时房地现值部分（简称额外负担），减轻出售时的所得税负担
。
财政部高雄国税局表示，四大条件包含，第一，在继承取得房地时，一并继承房地贷款余
额，第二，是向金融机构贷款，而非私人借贷，第三，贷款余额确实是由继承人实际负担
偿还，第四，贷款余额超过继承时的房地现值总和。
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房地合一减除额外负担规定
高雄国税局举例，甲君的父亲过世，他在2023年5月1日继承房地产，当时房地现值合计为
400万元，父亲是在2018年1月1日购置，尚有房贷，过世时仍有700万元未偿余额，甲君由
于无力偿还，选择在2023年9月30日前以900万元出售房地，希望偿还贷款。
在计算甲君的房地合一交易所得时，要以售价减掉成本、相关费用及土地涨价总数额，若
甲君符合前述四大条件，还可再减除额外负担。
甲君出售价格为900万元，成本在经过消费者指数调整后为430万元，相关费用为27万元（
以售价3%推计），土地涨价总数额为0，额外负担为300万元（贷款余额700万元-房地现值
400万元），因此交易所得为143万元。
接下来再计算持有期间，甲君并计父亲持有期间为五年九个月，持有期间超过五年、未满
十年，适用20%税率，需缴纳房地合一税28.6万元（143万元×20%）。
国税局表示，个人继承取得房地时，若并同继承被继承人所遗房地贷款余额，衡量其经济
实质负担，在贷款余额超过因继承取得的房地价值部分，可视为额外负担从交易所得中减
除，以符合实质及量能课税原则。
不过国税局表示，要减除额外负担，必须确认是由继承人实际负担偿还贷款，且必须是向
金融机构借贷才符合要件，民众在申报房地合一税时，可留意自身情形是否符合要件，同
时继承不动产及房贷时，可善用相关规定，减轻所需负担的税负。
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