大家好，目前有考虑出售一栋高雄凤山的老公寓，在五楼（顶楼）有加盖铁皮
屋龄45年，已购入8年，目前出租中
每月租金收扣贷款约还有2500
当初购买为230左右，贷8成
附近实价登录去年约280（非顶楼）
这间是在疫情前买的，可能是老公寓又在五楼的关系，所以感觉这波没有涨太多
又因为现在工作调到中部，大概一个月才会回高雄一次，如果临时房客有事也没办法即时
处理
不晓得这样的条件 适不适合脱手
请教各位，感谢各位

5楼顶楼又不是台北，这种物件连投资客都看不起，更何况自住，能便宜脱手就赶快拖吧

中南部应该屯透天

真讶异公寓五楼居然租得出去?! 租客连280万的房都买不起?!

房条件不差,如果你能处理租客就留,不能就找代管或出售房子有铁皮,cover贷款还有剩,也不急售,但要能照顾得到~

这种物价买150-180差不多，前提要顶楼有铁皮加盖（未封），封的更值钱

当然租得出去....租金低一点就好

多的是连自备款40万都没有的人

所以为什么要紧张没有房子住，便宜房很多

投报率通常很好，只是漏水定期维护会多一个成本不碰五楼一直都是因为我很懒

你算法我还真看不懂租金/房价 这样就好五楼公寓还是有人租 因为可能租8000-9000在南部比中华电好就好

当初买贵刚好又是烂地点吧...这涨幅可怜

以后少子化最容易变空屋的就是公寓5楼吧？整治爬楼梯就饱了

真得很多人连280万的房子都买不起，不要怀疑

五楼都一万和以上了.不要租什么8000破坏行情.至于价格,你是凤山哪里啊,凤山那么大.

回推投报率 原po租9000左右

五甲和火车站应该都三百多了.自己封铁皮浪费钱...XD...

凤山租金哪里比较高哪里比较低啊？

租金落差可能没有房价大.你要很便宜的,你贴到大寮边上.

老公寓五甲好还是凤山火车站？

然后如果还带一些山坡地斜坡,就会便宜不少.以前五甲比较强,但现在lalapro和国泰重划又拉平回来.现在可能快差不多...硬要讲,五甲略强一点点.我是说五甲三路那边.

现在凤新高中那边会比五甲好吗？

成龙宫中心那一段.凤新那边比较弱.

正义高中那边是不是就比较弱？

要文山特区到国泰重划中间这一块.这边是比较强的.正义贴到交流道就开始转弱了.目前凤山就双重心,lalapro那边和五甲成龙宫这边.五甲公园则是大楼...但旁边的公寓没贴五甲路的强.但大楼的话,文山特区明显比较强..XD所以大楼和公寓有点不太一样..

凤山行政中心那边喔？

公寓 成龙宫 一丁点 强于lalapro.大楼 文山特区 强于 五甲公园.

五甲最强的应该是福诚高中那边吧？

这跟环境特质有关.福诚高中跟..喔靠邀 龙成宫讲错..不就同一段..XD

高雄人很哈重划区？喔对 差不多啦 黄线差一站XD

重划区建商会集中炒作.效应比较强.然后整体屋龄平均比较低,环境平均比较好.新旧参杂的会弱于重划区,同一个区域的话.我指大楼.

未来是不是住在重划区，会越差越多？同屋龄的大楼比？

他们会有一个甜蜜价差.例如如果高大和右昌价差在5~10%.我只同等级同屋龄的东西.那很久以后,他们通常价差会继续在5~10%.XD只是涨价的时候重划区会先跑,之后新旧参杂的才跟上.

你觉得未来有可能像台中是不是重划区价差那么大吗？

涨价的时间有一点时间差...但会往稳定价差收敛.你台中是拿完全旧区域跟新区域比的吧.你完全旧区域.例如凤中旁边跟文山特区,那也差很大啊.

高大也不算新区？

文山特区是一个特区会比较特别.高大是新区域,但是右昌贴台积电.造成它们的价差没扩大多少.但你同样比,农16和大顺路以南好了.你就看到价差就很明显.

是因为吃到长庚跟阳明国中？

不是学区的问题,长期而言学区是因为住户而变化的.住户强,m学区就会变强.

农21？后驿？

某些特区会有特殊状况..像七期就特别强.你同样重划区,南屯,北屯,就无法有七期那么强.

高雄目前农美看起来也没像七期那么夸张

而七期一大块也有差,市政文心中港三条夹住的最强.马路对面就有差.对,七期范围有限+全台中的建商合力炒作.农16+美术馆,整个范围太大.炒作散掉了.这个局面是建商打造出来的,请不要用道理去跟他讲..XD

高雄市政府是不是也不想单独炒一个区域？

他集中炒作,然后高价后所以建材用比较好盖高价位宅.滚雪球滚出来.高雄市府不想要某个地方特别强.所以才会搞打散.听说是因为以前市府有一票人不喜欢炒房..XD陈菊时代.所以走向才这样走.不会特别塑造一个房价跟别人落差特别大的区域.而会一直把能量引导让他散掉.

高雄感觉对于那种一辈子只买一间自住房的来说，买哪里到老了应该投报率都不会差到太多？

有差啊.你现在买文化中心和现在买高雄大学..XD10年后高雄大学还是会多涨很多很多.一个是退位的王者.一个是台积电第一圈..这就是残酷的现实.反而台中水楠一开始就很贵.你冲下去买实际吃到的增值,跟北屯或是南屯比.就要看建商功力.建商有没有本事在贵上再把价格炒作拉开.但如果拉不开,那会大家获利傻傻分不清楚.

文化中心投报率比三多还是五甲都还要差

例如价差已经30%,到未来还是30%,代表..你买哪边都赚依样多.文化中心主要不是投报率问题.五甲有五甲公园炒作,所以会把价差收敛外,旁边205兵工厂.之后打造金融园区(已经进驻了,但内部还没重划和规划)你有话题会把价差在拉近.拉近的话,那被拉高的自然赚得比较多啊.他不会比较贵,但是会赚比较多.XD

不是还在整地怎么进驻？

他先用旧的军方建筑...我也觉得很神奇.有没有那么急..XD

这样买七期的要小心未来会不会被水湳超越？

太急了吧哈哈

七期还有一些土地,还有一些燃料.

现在其他六都就算是顶楼, 也几乎买不到三百万内老公寓了凤山好歹也是高雄市区怎么那么便宜没被新成屋或预售拉抬吗??

但时间久了就会遇到一样的状况.

不知道欸，凤山为什么连都市计画都不跟原高雄市统一？

凤山...五甲和lalapro的公寓不便宜阿.但凤山很大不知道她指哪边.

像凤山再怎么样都不会有商5

不知道为何当初县市合并这块不要一起统一蛮怪的

目前30年中古大楼补涨还没结束...商五是为了都更.但凤山你还有重划区,所以不急.

新兴前金盐埕苓雅就超级多商5，都是为了故意要都更的？

但是时间效应有没有比较好就要看是缓慢回温还是快速喷发.对,那些都是为了刺激都更.

补涨现在还在东三民吗？

对,停在大昌那边.大昌还没补..那边刚好就是界线.火车站前站补涨了,但大昌那边还没补...界线在这边.你大昌如果30年屋买18~19w..你只要放到大盘整...无论有没有在经过一次大涨.你应该会赚的比追台积电第一排还多.

鼎中跟大昌算同一个区域吗？

但是例如你经过了一轮大涨...那你等到大盘整.会比台积电第一排遇到大涨跳上去的时间久不少.因此时间效应要另外看.大昌路 > 建功正兴 > 鼎力 > 大丰一...大约这样.

了解，那这样鼎中路商圈靠河堤会比较强一点C大像买这种30年屋你都会挑有车位的？

看地点看价格看大小决定.但决定只是一个概念,如果四房没车位但很便宜,这样敢买.因此价格是主要评估的量化...其他就是一个比重.一个东西太便宜,什么鬼我都敢买..XD

美术馆旁边的公寓五楼 大概什么价格

内惟喔..内惟公寓在卖的没几间你可以去看.但我不太买那边,因为那边价格不便宜.你现在去看,内惟目前3房公寓只有一间398...其他全都超过4字头.那边公寓反应的时间很早...这样我会优先考虑买其他区域30年大楼公寓的话也可能会往南高找.主要是,我不想碰顶楼公寓..

那边价格区间好大 还有看到六七百的

而非顶楼公寓就更贵.贵到我可以直接买30年大楼..这样其他区域的30年大楼处理起来比公寓方便.内惟就很敢开阿.

顶楼公寓如果有加盖会好一点吗？

外加很多美术馆的包租公会去买..XD

C大等等那间内惟公寓会不会马上被扫走

C大像你收租都自己来还是包租代管？

有看到包一半的 空间加起来真的很大

但如果没有包的铁皮,台风来还是会漏水,会很烦.我没有套房,所以两房三房都直接找仲介出租.然后不太需要管...包一半的,台风来还是要漏水的拉.而我主买卖价差.这样我可以去买例如火车站的30年大楼.那我处理起来简单方便..当然对收租而言,公寓出租投报率比较高.这也是内惟会被住美术馆的包租公给买的主因.买旁边好顾+自认为美术馆的优势他吃的到..XD内惟我好像只玩过一次公寓三楼很久以前,机缘吃到.反而前锋国宅那边有玩.机缘吃到是无法判断会买在哪..XD例如我现在如果要买我会去往大昌那边找30年大楼.

3房出租几乎不太需要理房客，男人都会自己解决问题

但如果在我买下去之前.

这个机会你才有 呜呜

不一定,有时候591乱逛也会逛到.以前路边小蜜蜂也可能看到.机缘很难讲的.

像我都没有艳遇的机会 哈哈

最简单的艳遇就是,无聊就打开591和各种房子销售平台.有时候会有突然挂上去的东西可以买.而在价格变化的时候很容易有惊喜.因为例如仲介卖这边都卖500...以至于他接到一间又是500感觉没啥.但实际上旁边的600区域都长到900,这边本来500都被买光了./都要转卖700了.

原来那么简单喔，不需要长期跟仲介配合？

盘都被clean...但又刚好有一个屋主跳出来卖500.这个500就是机缘..已经被clean但又掉出来.而仲介没概念...它们很容易因循之前的成交.它们会忽略筹码问题..这是仲介的通病.尤其老屋..仲介很多人会更忽视.所以这时候你逛售屋网站就可以找到机缘.买了立刻翻好挂800...XD都不用等.但理论上因为这边500被clean.所以你理论上不会继续在这边买500.所以你本来目标已经挪移到其他区域去了.而这种情况很容易在大涨波之后发生.

真的钻爆惹

这就是很好赚天上掉下来钞票砸到你的脑袋的感觉.

房子有意外真的是稳赚的，股市反而还怕怕的不知道会不会再破底

房子是局面和走势都很单纯.但因为他是实体交易+散户市场.所以模糊的空间很大.例如这边行情是500...但实际上交易可以450~550.甚至像现在凉菜会更大,有可能420~570.有时候模糊太大,你光这个模糊地带就可以直接买低卖高.这种交易方式在金融市场基本上是"不存在"的.这是实体物品交易的特质.但二手车就会存在..XD例如你就是看你家的车很讨厌,他起步都会振一下.

只是那个行情价怎么看的问题，一定不是像591打开看那个屋龄范围平均数字

所以你想要卖掉换车..想说5年车了,随便卖好了.所以你卖35万...好像不错耶.然后二手车商就忍不住转头一直笑."干,等下随便弄一弄转手卖55万,赚翻了比卖c300赚得更多"做短期一定要有一定的经验.如果你真要说的话.快速累积经验就是把这价位的物件全都看一次.例如你要做公寓好了,五楼可能有点夸张.你要做3F公寓.你把整个市区所有2F+3F和你要买的那区的4F公寓.全都看屋...全都看喔,任何找到挂卖的都去看.看完你就有感觉了..XD

这种实务商品真的看人格特质，有人就不适合还是只能玩股市那种一板一眼，这种多少要跟人家social的东西他可能就不行了

这是快速融入法.我称它为"模糊最佳化"办法....另一种比较少见的AI系统..XD5F公寓太多可能没办法这样干..XD

以前大学学过模糊控制XD

但是把整个市区2F 3F公寓全都看一次其实对我们投资客来讲.三天的事情.对阿,模糊系统的架构就是这样.

一天都看超过10间？

以前一小时排三间..后来因为停车问题,所以现在都改两间.对喔看屋包含烂污和投资客翻修好的都要看.你要知道现在市场在什么地方什么屋况在卖的物件价位怎样.也就是要把所有的筹码都摸熟,并且知道目前局面是怎样.

干所以投资客真的不开车的

开车你会崩溃吧.一定骑机车,而且公寓都会随便乱停.看屋很快,上去走一圈就跑了.主要牵扯到约看屋时间无法那么顺利.所以你无法那么开心的一条线走完就看完.有机率折返跑...

看翻修过了是要知道价差多少还是看他是用多低的成本跟你竞争？

翻修后的也是让你知道你以后要卖多少.她是你卖屋的时候的竞争者.另外也可以回推投资客大概多少价位会吃.例如看到翻新卖500m你可能抓350以下都有投资客会吃.无论屋况多烂多会漏水.

通常一开始踏入翻修这行成本一定都比你们还高

其实高是因为你多做了什么.例如我就只是把电线抽换新..你跑去重新配电..XD我含配电盘两万块搞定,你找甲级电匠配电稿1x万.

譬如说打针就可以处理的你却防水层整个重做这样？

对,漏水很多人被唬一下,就是几十万去了.结果可能几千块可以搞定.喔...凤松路..那还真的300上下而已..我指老屋况状态.毕竟你有自己搭铁皮.你不要搭铁皮就会赚不少了..XD

那种不是加强砖造的老公寓可以换配电盘？

这也是经验...我们买透天不会自己搞增建,买五楼公寓不会自己搭铁皮.我电线都抽换新的配电盘也是新的阿.我没有"配电"而已...XDy我所有线路都是新的,跑在他原本的配电位置上.

钢筋混凝土结构却用那种传统电箱的可以改总线？

你从新配电也只是室内配电,你弱电要改又要一笔钱.而你弱电拉进来里面都是新的,其实就是线路更新了.

你就是大小规格完全1:1换新这样子？

你有良心就电线用粗一点.对..原始设定,然后翻新.你只要动到甲级电匠去配电,价格就狂飙.但很多时候她也只是把内部弱电位置改一改画图而已.

1.2 1.6的感觉还是要换成2.0的弱电一样可以叫水电弄？

电线你升级材料费不会贵多少.你没配电,水电帮你抽换线是它们基本会的事情.对喔你说凤松路增值喔..会增值阿,但你要排队..你大概等到你那边30年屋都补涨之后.才会该你.目前补涨停在大昌商圈.

30年大楼应该就全室抽换线+重新粉刷+卫浴防水修缮？木作家俱那些都可以直接修补就好？

我都卖空屋,所以木作全都拆光光.除非我觉得他的木作状况特别好再说.30年窗户要看..

公寓的卫浴要打掉重新整理吗

投资客很像用希特勒居多喜特丽XD

便宜阿.并且正常使用ok...XD因为我很少煮,之前自己住的也做过一套喜特例.身为一个没有再煮的丙级厨师,我觉得.喜特例可以满足你厨房该要有的所有需求.爽度低而已.现在用樱花就明显爽度不一样.之前也用过林内.

原来如此

另外你用喜特例,他不爽他也可以自己升级.同尺寸换掉而已.不过老屋的买家通常不会计较那么多.

老屋你都是短期买卖不太出租吗？

都有耶.

前一手屋主有留哪些家俱家电就用什么这样？

但如果你要拱高租金.你要翻修+配置家具.对,我是怎样买进来怎样租出去.最多就是补冷气.卖掉再把冷气拆去别间..XD

所以也不会用的美美的这样？

因为我重转卖..过渡期没翻修,弄美美效应有限.外加你弄美美的成本在你之后翻修就会都白花.以及你的家具到时候要找地方放很麻烦.但你要出租特化,你只要用七年去摊提.应该都可以摊掉.所以出租特化,翻新后弄美美拉高租金出租会划算很多.毕竟你七年内都不会卖..XD如果阿龙打定主意要长期卡我们二户三户贷款.那就会开始往包租特化走.

喔，你是指下一手屋主可能不要你新买的桌椅？

这样就会...叫一堆掏宝和拼多多家具..XD你翻新的意义就是看上去所有东西都是新的.家具只要有一点旧,就不能留在屋内.一点旧喔..一点点旧旧不可以.空屋会比你有一点点使用痕迹的家具摆着更好卖.不然你就不要翻.例如1x年屋好了..你转卖的时候可以不翻.因为他的状况是半新...翻修的成本算下去带动效应不太大.那就不翻,不翻的话只要看上去和谐的东西都可以摆着.

像出租只要有冷气跟厨具马桶那些翻新就租的出去了？

没有也租地掉阿..XD..但没冷气会一直被嫌.不如买台冷气快点打发掉物件..反正只是过渡期出租>出租我什么都不会翻.厕所也不会翻.我都是卖前才翻.

了解，那这样每个人的流派都不一样，有人要买预售屋然后弄的美美的轻装修出租，或是老屋也翻成全新美美的风格出租

他们要冲租金.外加它们可能卖的时间点比较晚.当然有一种是,买来翻好出租...租一轮回来洗干净卖.

喔喔，像现在买预售交屋后不等个5年很像不划算

这种缺点就是不能遇到破坏房子的租客.预售屋我要放八年以上..XD所以就会轻装潢拉高租金.那个摊提就会回来了..更不论预售屋硬件除了天花板.其他的基本上都是家具而已.家具去掏宝,又不用多少钱..XD去拯救对岸水生火热的家具工厂同胞.

8年是交屋后8年还是买的当下起算？

交屋后八年左右..含之前大概十年.我觉得台积电给他10年发酵大概位阶才有办法爬到差不多高度.但如果白埔农场又有一个台积电制成.那就...只好继续出租..

避开5年一到的转售潮？这部分适合参考当初善化新市安定吗？

南科三兄弟当年就是10年都在位阶拉高.但现在已经差不多达到平衡位置了.平衡位置的新屋通常是买来之后等下一波大涨冲出去就可以卖了

喔 桥头 楠梓 冈山 都才刚开始而已？

阿台积电第一个厂才上班,他有五个厂.并且还全台湾台积电范围内最便宜的区域.比竹南大浦还便宜..XD人家封测厂而以耶.所以你光看建商就好,他们买地也没再怕的.最近土地都照买.当然这种涨价是一开始涨最凶后面越来越少.不会一直很疯狂.我是说相对其他地方..的多涨的部分.

干 连仁武都狂买

仁武变成台积电第一圈的低洼处..XD所以自然会买,建商自己心中有个价差比重.

仁武是因为推案量太大？要消化筹码？

不是,是它的定位被既有的工厂和化工厂给带走了.讲道仁武,一般人没想到是台积电第一圈.而是它原本的定位.因此同样第一圈,他就比较弱势.那是一种感觉..XD....但市场就是这样.

交通因素？看起来很近但只有楠梓百慕达跟高铁路还有国10可以通行？

观感..交通的话其实仁武重划区跑水管路过去,很快就到了.但她中间有化工产业园区,仁武本身又是传产不少.他有刻板印象..那个印象产生的影响.

5楼 公寓 然后比北部郊区 透天还贵....

仁武那块标售没卖出去吧 高大那个也没溢价特别多仁武毕竟还有淹水的坏印象 但其实仁武颇大

5楼没市场啊

高雄农16美术馆的20年大楼能碰吗？已经补涨结束了吗

我觉得可以，美术馆中古20年三房平车总价不到1800蛮香的

赶快卖 又不可能都更 然后南部一堆精华地段社会住宅

以前超爽耶，230还贷8成

顶加那来的誊本？你这物件没银行会借喔除非你跟五楼1起卖