※ 引述《mfcke (待退)》之铭言：
: 我可以很长的打一篇 但是老了 懒了 我退休交棒了
: 简单来讲 要进入超赛模式
: 1.手上不会有现金 扣掉生活费 房贷必要支出 也就是杠杆世界
: 2.金流世界 断流及倒闭
: 杠杆+金流 这两个坎要先过 不然也都是虾鸡掰乱聊 浪费时间
好啦 m推文叫我来洗地，
原本懒懒的，不过刚好遇到汇率事件，写一下。
杠杆世界，基本第一步要算帐啦，
这个是细致活、不是概念打嘴炮就可以。
连负担能力都不知道，开三小杠杆。
还记得我上一篇说吗？
房、债，金流稳定，都是可预期的东西，
所以完全能算，不用像股票仔发生了才知道损益 才知道能花多少钱。
我简单讲啦，拉个excel
列，是时间 每个月一期
栏，固定的各项支出、各项收入，月结余。
薪资收入、租金收入、房贷支出、管理费支出、哪个月要缴工程款交屋款。
这些嘛都固定的，很好算。
要每个月维护的 变动入金、变动支出
啊就增贷、质押入金、投资（美债为主）出金，
记得有借钱入金的话也要同时修改往后每个月的利息支出、
有买债的话也要同时修改债息收入。
啊这样，不就知道每个月的月结余了？
我自己是还把月结余分成现金，跟 含股债净值。
现金结余太多，你就得检讨自己在干嘛，躺太爽？
不是一定要把结余开到最满，可以留安全水位。
但留太多就有问题。
之前不是两三个ID被呛鲁空，
结果为了证明自己，贴户头余额两三百万。
我？？？？？？？
小资族两三百万留现金帐户喔，好喔。
这也能回答 板上月经题，股vs 债
很多人说，
股房最大的差别 是房可以五倍杠杆才赢。
对啦，
但这回答超浅。
最大差别是撬动杠杆的本金投入量。
股票，你认为会涨的 你敢压身家？
反观房子 尤其搭配债券后，列表。
可规划、可对冲大多数风险，
就可以知道杠杆开多大，
你可以拿整个身家去开杠杆。
倒不如说，你很自然会这样做。只留个安全水位就全部干下去。
所以股房最大的差别，是投入量的差别。
为什么过去几十年，
买房 没什么金融知识，最后还会赢？
人家买房压身家、不够还去标会啊。全身投入。
其实那时候只能贷六七成，2.5倍-3.3倍杠杆，all in就是报酬高。
有的人看到全身家all in ，就开始喊说失业怎么办、没遇过金融海啸blablabla
虽然这种大多是东巴在杠，但这疑虑其实很正确，
当把上表列出来后，
下一步，
你需要确认任何一笔收入，你你能预想到的状况下，
是否能对冲风险？
最差情况啦，假设发生大规模无薪假，08年程度。
会有什么影响？
这个会需要融入个人状况看，
刚好阿肥我的工作，客人下订单量
跟美股大盘的主要权值股连动性极高。
也就是说，我的工作如果萧条，美股也崩烂。
需要紧急大幅度降息的那种烂。
那时，美债一键清出。
我是算过，
我们公司不太爱裁员，但薪资来源大量来自奖金分红。
所以最差状况大概就是年薪剩下12个月、租客失业少一笔租金收入。
而美债，以00679来说，
萧条时不用说涨到疫情时的五十几块，大概保守估35块就好，
我的部位的利差，就能冲掉上述收入减少的大约两年的量。
撑过两年，基本经济要有复苏才对。
毕竟这年代有QE, 恢复速度愈来愈快。
把身家开下去的情况，
这种对冲风险的配置非常重要。
所以有些股票仔在那边喊什么
啊美债也是风险资产啦，买BOXX报酬更稳三小的。
啊无薪假时他是能给我一笔钱吗zZ
股票仔逻辑看房，不懂还硬讲 真的会满尴尬的
美债我周一继续加码，增贷的钱刚好下来，
不过还要汇拨换券商，搞不好最晚周二。
这个点位，就不分批进了，这波增贷的一天打完。
下一层再看情况要不要分批。
崩盘利差可以撑个几年的金流，我觉得还不够。
我目标是弄到崩盘时价差，可以直接去捡大萧条别人丢出来的房子。
一堆鲁空整天喊，经济不好时房虫会断头
阿你怎么知道我没避险？
更好笑的还有鲁空一边这样喊，一边小跌就去股版发焦虑文。
最后，讲到汇率，
欸不是，这到底有什么好焦虑的，我看一堆人觉得天崩地裂，
长期持有不就是这么一回事吗？
上次20年期5.0美债被质疑信用，
我那时，相信最后不可能有事，
但我不信不代表别人不信，
我比较担心恐慌雪球，殖利率再向上冲 中间果维持率强制平仓。
那么，最后涨回来也没意义。
所以我还打开来看维持率。
最后也没什么人在说美债违约了。这条就算这样过了。
这次汇率，我连打开来算维持率都懒。
阿你要汇率再涨二十几趴吗= =
哪有可能。
说到底啦，
这还是回归 房 债 跷跷板 对冲的格局，
债跌，无论是因为殖利率还是汇率，
一个是经济好、一个是台币在市场上游资多，
对房市都算好（不过反应时间应该满长的）
房市会好就好啊，
美债就算帐面跌，啊我当时买的利率配息 就定在那（ETF还是会有配息波动 但可以忽略）
还是能帮我付增贷的利息啊，有差吗？
真的不知道是在焦虑什么
能够买债买到睡不着，你干嘛买债= =

我怀疑你在臭教主，可是我没有证据...

推好文，这才是房债正确的打开方式

浅显易懂，谢谢分享

阿肥那么会算有算到这波汇率雪崩造成美长短债都血亏吗

啊我刚看 20年债也就3%跌幅....

我只知道前阵子股灾后很多股版ID跑来房版焦虑 希望房价也跌 结果最近各资料都显示房价还在缓涨 可能输光头期离买房越远 心态崩了

我发现真的不要去垃圾股版 干 我还打给营业员叫他帮我确定维持率电脑是不是算错他说没有啊 就是165%

有股的不一定有房 有房的大部分都有股 而且我只用固定金额投资 才不会搞的像租屋股神 股房两失

东巴永远在新手村

昨天是3%还有关税战后的殖利率上升合计差不多8%而已

hello 东巴 为什么都中年了还在新手村阿找新人寻求温暖吗

那JON你帮我算一下 元大20年要跌到多少补钱

爆库儿这种咖都能靠运气考过了 东巴永远是东巴

确实 2008 QE 原先持有美债的人 大胜 还有机会去抄底而且有买美债的 谁不是美股 美债 台股 房产都有配置 达到风险中性 然后有机会在再平衡

这就对了https://i.imgur.com/ugQV3ew.jpeg猛男就是继续借钱 别人恐惧我贪婪满仓再满仓 欧硬美债好日子还在后头呢

美债躲过前阵子股灾 现在这些人又来呛美债 吃饱闲着XD

汇率再涨20%是兑美元多少？算出来看看让大家知道怎样你才会爆。现金2、300好哦！看来下一间的钱够付了

不过一切信心建立在台积+房产，基于这个我是直接买台积和房产，风险对冲这点倒是想说等离开职场再用，总觉得薪水还可以时用这些有一点可惜，可能是我太贪了

股票我敢压身家啊 指数化投资有啥好不敢压的通常跟房比报酬率的都是指数化投资吧，个股比一点意义也没有

真的要避险也不是什么美债，而是要离美国越远越好目前台湾视为美国的延伸，没太大意义了没什么贪不贪，没有几亿搞配置确实意义不大

对小资来说最好的抗风险就自己的健康跟一间自住才几百万到一两千万是在跟人家配置啥鬼

其实不一定要买房. 怎么配置都是对自己选择. 但不要选择不买房 多年后想买才又上来靠杯怎么房价又涨了.

有家庭就是，10年期寿险买起来，时间长了理赔金额被通膨吃掉，发生意外了也给家人一笔资金，投资操作每过隔10年之后顺利累积，也不用担心该阶段家庭经济了。买房本来就不是最佳解，只是无脑胜率高，有能力，买一间锁定居住成本即可。大部分无脑的平凡人，就适合无脑商品，不要自命不凡去挑战极限就没事了

a90不喜欢你的言论

所以我才说鲁空一定没买过房我身边每个买第一间的 都精算到不行 风险啥得早就考虑过比较可惜是一些算得过但太保守的 买太小间后悔的那几个鲁空id查一下就能看到在股版的焦虑推文 真的笑死

不太认同买房是因为压身家这种策略才会赢 是实际上台湾涨幅就屌打股市指数 换成没涨的区域 你这样压 也不会赢 例如淡水台湾有一段时间房市涨幅是真的太快 有吃到那段的才叫做赢 没吃到的就算起来实际上没有赢股市太多尤其是台北市而且房市选区域还是有点像个股投资 股市比较能量化一点正常国家房市一年平均涨2-4%就很不错了 台湾爆发期一年没涨10%算输这实际上根本不正常 而且也未必未来会再发生记得有大概估算投资30年 房屋要一年总价涨4%上杠杆才会赢股市没杠杆的8%年复合

其实输不输这种想法 如果你真的很优秀 可以常常想如果你认清你只是一般人 而且没有要付出超常的节俭你就只要赢cpi就好

有些人是跟风买债 根本不适合买

捡大萧条别人丢出来的房子+1文章浅显易懂，连我这个新手小白，也终于看懂！只是觉得其中B开头的有点眼熟，好像是之前谁推荐的？记忆不好想不起来，但是想要接这标题往下问，大家都说买在要买债，直债和台湾E T F美债，像元大美在20年，00679 B这种有什么缺点？买20年的和买三年的，又有什么差别？认真发问，希望有好心人可解惑，虚心学习前进股债房三栖！

推 我买了房后也不知不觉偏爱多数都是债券的配置 真的满安稳的如果债市瓦解 会有更多大人比我更惨 我也没什么好担心的

刚好之前有买，谢谢分享

推 未来也是打算购入债券 但先等川宝下台XD

你最近还好吗