之前有提过概念 最近实操完毕 来分享一下
先讲结论 就是增贷买美债 之后用贷差产生的FCF作为防御手段
风险就两个 汇率 利率
至于台美之间的汇率 利率 自行评估
假设2000万房子 贷款1600万
目前4000万 可以贷款3200万
原本挂一 1600万本利大概是6万
剩下的 1600万挂四 只缴利息大概3.3万
1600万美债4.5%计算 大概是6万
这整包看下来大概是
市值4000 贷款3200
每个月只要缴35000
如果是自住 那很划算 如果是出租 只要>35000 就是正现金流
一个市值4000万房子 通常租4~5万应该是没问题
所以这整包正现金流机会很大
还有更狠的 美债套两层 甚至三层
第二层960 利差2% 19万
第三层570 利差2% 11万
总共大概2.5万金流
整包算起来 一个月只剩1万....要支付
我这边还没说到开PB 有更低利率 更高层数 更安全的MARGIN
概念分享到这
不要来问 这东西太多人做 会严重通膨
=======================================================
补充几点
1.两三年前买很好? 没有 那时候增贷出来应该是买预售屋 谁跟你套债券
顶多无聊有闲钱十万百万的买
房地产这几年涨这么多 现在挂才猛
2.利率要低 要开私银 不是开PI
PI那没用很垃圾 只是让你可以买一些商品 但是不是给你好的利率成数保证金
3. 上一批的人做的通常都是7~10年内 金融债 拼利差 拼大金流 4层都不少见
我反而是在避险跟锁利 做这种超少 第一层就是接近20年的美国公债
对标房地产贷款年限20年
金流我房租已很够用 债券叠出来的金流就随意
4.我这边说的美债就是美国公债 没有什么公司债 投等债 金融债
5.风险最大来自于台湾利率升息导致台币汇率也升 美国不觉得目前会再度升息渠道

太狠了……

推推m大苦口婆心FCF叠叠乐

汇率会有变回30 29 的可能吗？想请教m大汇率这环如何考量呢，台币对美金真的会一直贬吗

谢谢m大无私分享 美债买好买满 好安心

几年前跟瑞银的理专聊，她说高端客户几乎都在这样做如果真的开战了房子就送你银行，我留美债

可是买债会被喷QQ

不太对吧 现在不就限贷 能这样做的人本来就不多 剩下想做的也做不到

绿能不死 贬值不只 这我个人看法

谢谢m大

另外美债不只上面讲的那些风险 （虽然我自己也是有配美债就是了）

那中华电信这种股利也是4.多%的可以当作同样效果吗xd

金龙:学习了

股板一堆这样搞吧 还美债再去质押借钱再买所以搞到银行没钱限贷你太腿惹

美元必跌，范斯要是续上，长线要跌十年过去16年可以这样爽，但未来可以持续的可能性降低很多

重点要直债

要台币跌的比美元还凶，那可能真的只有开战办的到...

质押我太腿嘻嘻 有意思

别闹了，台湾算什么咖小。美金扁，台币只会更烙赛

直债利率锁住，这样风险只剩汇率，这样说对吗？

台币可能升息

没错

这唯一怕的是 台币升息 毕竟美金升息机会不高 顶多不降

美债的核心本来就是锁利率，炒价格不过是歪路

升降息会影响，但现在影响更大的因子不是这个现在是要解决贸易逆差的问题，这个才是未来任期内的重点

现在比较不好弄，以前滥发PI。不过对真正的好野人来说还是容易

美债最害怕是查黄金,查下去发现少了30%以上.但是如果查黄金少了30%以上...那..

现在最大因子就开战鸭 台湾通膨 利率升到18%

台币汇率又没啥贬的话 看你金流能撑多久

不会存在台币没扁然后利率飙升18%.

升息汇率不一定会崩 毕竟台湾外汇存底厚

准备歪楼囉~

啊…台币就是贬值没什么好讲的。你看国内金融环境

一栋房子为何可以一半用挂一一半用挂四？

你台币没崩干嘛利率升到18%?你的假设不合逻辑,你跟假设要是太阳掉下来怎么半依样.我怎么知道太阳掉到太平洋要怎么半..打仗国家利率狂升都是因为货币要崩盘.

MF的4000是用现值估，可以再贷1600的挂4

你可以把所有打仗的国家货币历史拿出来看.

更惨94 美国也升息 美债也贬

买债 是 美债ETF 吗? 美国的 BND 之类的

台币没崩 但被包围物价大喷通膨就会升息鸭

mf没写错R，买2000有1600挂1；现估4000可再1600挂4

物价大喷通膨恶化,那房价不就喷了..XD

投资当然有风险 所以可以持有部分短债或是定存

你怎么会认为升息只是要压通膨 = = ？

那代表全世界的货币都在大贬值,那不动产就大涨拉.

实战派我跟ceca 同观点 台湾不会无聊乱升息

反正就要设想最坏情况 投资不就这样

居然

一升息就企业利润减少，我看你台湾薄弱的产业怎么玩

你定存..通膨你死,你放股票,最近川普搞垮股票论你死.你放债你也死,你买黄金也死,你买加密货币也死.你还是花掉好了..XD乱假设哪一个投资是活的?

人都会死 我建议每天把钱花光 这才是最糟状况 认真的不是要嘴

了解原来如此看懂了高招

这招只能用在原有房产，或几年前入手的

那我用增贷挂四出来的钱把挂一清偿再把原本的挂一转挂四那这样不就清掉全部的挂一变成首购？？

靠还可以这样玩我一直以为挂四要先清偿挂一才可以办理原来房价差额可以用挂四弄出来

可以请银行重估价R

锁直债，不要买到etf美债

不过估价差的挂4是6成还8成就要看跟银行的交情mf 是最好的8成来算

感谢感谢

偷偷讲,中大坪数银行估价有些时候会估超过20%.这代表什么,你知道的.他抓区域价格....你中大坪数本来单坪价就比较低..恩..好啦我用比较难听的话来讲,就是你转贷后,把房子卖掉还要付钱

现在的挂4利率大多2.4上下，但几年前的挂1应该是2.0用挂4清偿挂1，只赚一个首购身分，划不来

刚才仲介来补签约,才在跟他讲长期配置物件的状况.如果你一定要留一个挂一,留比较早交易的那间.因为银行放款会看你挂一的时候的条件,越早的放款越松

最大风险是川普不讲武德以债券收割全世界

再来就是你放超过三年都可以用市价转曾贷.最后,央行关了银行的一扇门,银行就会为其他人开另一扇门.尤其央行现在针对中产以下..所以银行开的门是朝向高资产(3000以上).你只要满足高资产,快打电话给你的银行专员问看看.尤其是既有贷款的,有时候你会有非常意外的惊喜.

美债市场很大，散户很难造成通膨啦XD

"疑,以前不是这样子的阿"银行"对阿,没办法我们也要赚奶粉钱"

这种招数小心使用，尽量不要让没财商的家人知道，像是我妈，哭天喊地说要把房子玩到不见了，怎么开始赌博了，花了一两个小时解释，就说，全家人就你最厉害？全台湾就你最厉害，她从来没听过，快去退掉，不然跟你断绝关系...

前提是民营银行，不少人只接触公股我妈就是这样XD 教师只接触公股，从来不玩这些

感谢楼上西卡大与h大我也研究一下

最近信贷听说颇松

跟他讲挂4利率2.4，她说她问是4.0….去土银问XD信贷松跟利率是2回事XD

这讲好几年了吧2022我说走软银企业债那个

还是弱了一点…

我家搞了几间房产，我完全不能动。唯一能动的只有挂自己名下的…….那几间房产就放在那边生灰…..无贷款又六都蛋黄

这早就完蛋烂了 有更好的选择：）

老人死都不要….还跟我赌一年跌5%，27年崩盘….想说算了，人老了，开心就好。至少我不用养

美国国库债眷 10000美金 就可买 这算是直债???美国国库债券 才对 打错

台湾2月CPI大降至1.58% 要相信党

不相信 不谣传 相信政府相信党

这样会赚太多 很不方便

利率跟汇率就是风险,要说看多准嘛,2022美债送分题不是言犹在耳,有多少人看到会走成今天这样? 如果你可以耐的住默默领息时年二十年(中间可能还大幅波动),那买股票预期报酬还更高不是吗..

笑惹，会买债的都马是放长期。短期赔钱就活该而已每个都马把短期波动赔钱当抱怨理由叽叽叫

这样不要买美债买公司债利率不是更高XD

川普：我不想还利息

前提是美债要保证4.5%

可以考虑美国直债的样子最近在研究这个一来不用被扣30%二来当下利息就绑死了

推，还有更狠的

本来也想这样玩的，但现在真的怕川普疯了不还利息

推一个！非常稳当

另外请教这样做万一之后房价下跌，银行会做重新估值要吐大量现金回去的可能吗？

要一直只缴利息做理财型循环贷那利息应该都是满高的吧2.8 2.9起跳 利差就小增贷你拿去丢太多股市可能不小心套10年你就直接爆掉了出事机率远高于美债 增贷的钱没有赌的可能阿照现在态势实在看不出来股市几年内会给你好报酬 要赌就是你要有更多延命的融资手段然后质押要多层遇到滞胀不计后果升息也是炸裂 唉 现在这局势做什么杠杆都有点怕怕的

理财型房贷 只适合 崩盘等国安基金通知 打0050 作波段吧随借随还

企业债直接上6%的不就好了

现在增贷不是不能超过原额度吗 要转增贷吧？啊你做一般挂四就是过几年要还本阿 这样现金流Cover不了的4.5%应该刚好抵平本利合 虽然有还本金但你没有FCF阿变成你要去买6%投等或8%非投等但就风险变高

yo 楼上看懂我说什么没加风险是盖不过去的

我的理解是你不能在你申请挂一后直接同银行申请增贷把增值贷出来耶 不是第5还6波规定的吗 要嘛就整包转增贷重新估 不然就是整笔还清后挂四？

风险不就倒闭而已 看财报要找又不难

我是丢美定 本来有7% 现在只剩6% 除了税以外 想不到美债优点

简单说就是6%

美定降息的话没有锁利阿 还有你还钱看汇率耶

自己要有其他金流做水库啦 时间要错开这才是重点

不过美债也是看汇率所以...

什么卡死刚好 的运作的话 2022年Q4就该all in了

2022大家都还怕怕的吧 疫情一直下去根本不可能复苏的

和利率一样本来就有变动 懒的自己调正就丢美债就好= =

我最后提醒囉 我在考虑出光台湾房地产如果台湾政府持续搞事的话http://i.imgur.com/KpgSjMA.jpg只剩对岸了 就这样500万金卡 真的可以考虑了

港股赚爽爽 上次10月香港正二下来半山腰接刀 抱到现在也有个20% 把他当台湾蓝灯买股的感觉

对岸或金卡 选边时间 穷就是对岸

去对岸开战不会直接被抓起来吗XD

剩大便给智障们吃你穷去对岸 有差吗

穷不能去对岸吧,最近对岸中低层日子并不快乐.台湾在对岸的人数应该还是有百万或是近百万.

会理你吧 什么都要刷身份 你是敌人耶

对岸要抓起来....XD...应该很难,除非你参加过敏感的团体.并且会造成对岸严重动荡.

讲了啦 不会理你 没空

台湾人在对岸的影响力远超乎各位想像.

你至少会被抓起来拘留吧 怕你间谍还是恐攻 至少要你放弃身份是一定的

近百万人怎么抓?

嘿咻学员的话大概就会被共和党踢回去，川普已经干下去了最近新闻 乌克兰 叙利亚 阿富汗 类似的都叫他们回国

开战至少一定派人监视的吧 百万人按照他们监控程度也是小事

出问题的都是自己干一堆鸟事想捞的一直以来美国都会最后丢掉这些垃圾

开战躲在家里打电动,不要监视我的装备..很害怕..当然如果参加过敏感组织的话,也不要头壳坏掉跑去对岸.这还真的找死.

你要吃饭付钱阿 要刷手机吧XD

以前对岸不管,但是你不知道她哪一天会突然找你麻烦.让他偷看我吃什么和大便什么颜色..我会很害羞..XD

身份什么的不会给啦 除非自己另外生出来

而且难保不会有暴民在那边批斗你 湾湾想吃饭啊 叫声爹

其实对岸的人分不太出来你是哪边人,你可以测试看看.,在南方会被认为是上海人,在上海会被认为是南方人.

对啊 都信芒果干这种东西的人 大概活该一辈子捡脚

我之前去厦门马上就被认出来了 口音跟用语差很多XD 但住久应该不太会是真的

厦门很明显,因为他是台湾接触最多的地方.你往内跑一点它们就搞不清楚了.因为太多地方人.

政治就是管理 你什么都没干就没事

当然对岸最令人诟病的我还是要讲,防色情防灵异..会让我的生活不是很开心..XD..都要用跳板.

就是要乖 等战争结束 不要乱联络台湾人防色情但他们私底下拍片又拍超多

但是主流的很多创作之类的都房色情外.

阿不是在那边不用看阿直接去买不就好了XD

我是说台湾通膨不是美债通膨 疴

穷的就去城中村阿 不是才有什么在村子排队到上新闻的

就算台湾通膨升息不会差很多吧 但美国如果滞胀难保不会暴力升息

抖音 有城中村观察日记阿

到时候美债会烙赛阿 质押的就直接炸裂

停滞性通膨大概就维持利率就可以了..他现在还有4.x他通膨已经2字头...中间的差额就够了.

看看乌克兰不就知道了 科科

俄罗斯为了要统治乌克兰的占领区.对人民是给糖不是打压,你可以参考看看.谁是打压?以色列对付加萨才是打压.因为以色列不想统治巴勒斯坦人...两个极端可以参考一下.

留岛不留人（？湾湾被西方思想荼毒太久 需要思想改造

你要不留两千万人???你要怎么做XD加萨不过一个台中市区的大小.台中市中心喔不包含山区.你看以色列搞了多久,现在还搞不定.打一个游击队打到美国天天军援以色列...XD有时候你们都在假设一堆阿共军方做不到的事情..XD你光要把台湾在对岸的人都抓起来.大概会等于对岸把美国打趴的困难度差不多..XD你要对岸把台湾两千万人赶走或是杀光.那大概跟对岸统一地球难度差不多.那是多庞大的人数..XD..你要怎么做阿?丢核弹吧...也许丢个几十颗核弹可以把两千万人炸死光.不然我不知道该怎么做..XD

真的，4000万房子租金4-5万，不用美债真的不划算

我意外的是，你现在才实作？竹北屋主有高收入的大概2年前都在干这些事，而且是借2%套6%-8%的利息

现在才想到？其他人早就全部美债满手领息就只有战士还以为房子会涨 科科

太早买美债会像我一样被笑...

其实一般挂四虽然口头上都说几年后要还本金实际上两三年又可以续约......

两年前都还在买股买房 疴

呱呱

呱呱呱

呱呱

很可怕建议风险管控好

唯一的风险就美国会不会爆炸而已

你看，市场多么没效率，居然没什么人想到这么做

笑惹，高资产做这个一堆好吗。

不是很多人这样搞吗@@不这样搞可能是年收不够贷不出来

你当资产千万以上的有多少XD没听过是因为收入不够啦

台湾升息我看机会不大吧

请问美债可以买20年美债ETF吗，还是要直债才可

推观念

挂四不能清偿挂ㄧ 望周知有条件这样做的人其实也没那么多 保守老人也懒得这样玩

mf这种保本的是买直债，不要跟美债etf混为一谈

现在要博翻身，无产变中产大概只剩大陆房地产

实际上买直债的管道很多，有基本不用手续费的IBKR或给银行抽0.4%利率的大户丰都有

国泰小额债券有国债喔

ETF也行啦 就他成分进进出出不会锁死利率

搞现金流的该动的是小额债券之类的大概是 限制了想像 科科

你不是房地产理财专家？怎么现在才在讲这招？债券etf都涨了

笑惹，版上几个玩房地产的都马是股房双修

这个分享真的很赞厉害厉害

m大买在5%啊

挖 我先讲 等等大家都去搞 把自己搞死？啊之前股房都有投资价值 急着叠干嘛美债这波根本没到六趴过 你买冥纸喔？还是你买mo 债 也可以啦 你心脏大颗啊 我不敢一堆狗干低能 zEtf 方便 也可以啦

股票质押开杠，你这原理就跟正二蜈蚣一样

Kraken USD 6.5%

我只买公债蜈蚣那个用投等债当基底我不认同

头等债当底风险高很多 要小心当然美债川普不付钱的机率也是有的

上企业债 投等债 2022年连过8%都有不少8%然后短债基本上风险大幅度消失当时大概余7-10年 那时候超多

现在还有短期公司债吗

大户和法人都押台湾不会升息 连国泰富邦的10内次顺位公司债票面3.5%都能从100涨到110超后悔当初软银8%没上车 当年一堆新闻说软银撑不过225会破产 被垃圾新闻骗了

这样操作过，但问题会遇到券商乱调利率，以前质押才2.2x，现在被调到2.5利差缩小，另外台币的汇率波动也要考虑，我自己是不再额外增加资金操作

也要条件好才能贷这么多出来QQ

银行利率比较稳 不要跟券商借钱

银行质借是有签约的利率不会乱调 只会按照央行的基准利率加点 央行利率不动银行利率就不能动 券商就看本身资金水位 会乱调

券商的利率会乱条.所以开两层要多留一些底..

通膨个头

这招我已经用快两年了，买全A级公司债波动比国债小还不错因为房子买的时间点还不错，月配可以cover全部房贷，超棒怕波动太大还有准备一些类现金可以在维持率不够的时候补

我买超过8%啦 后来是板上有人问的时候我说8%软银干嘛不上XD隔几个月变7%我又讲了一次说那时候是最后套利实际后面怎搞都不优现在变6%了老实说债券的优势是套住最大笔的资产要风险操作的归风险现在要干的话拼短开杠杆不就好了叠两层然后95%债券5%定存这样去推算不是可以用定存去补差距吗多计算一下 比例我随便说的现金流的部分可以用定存去运作所谓的套利要把所有工具拿出来想 发挥创意

套利就只是玩乐高..XD看哪几块拼起来可以变成机器人.

6%也不错呀，十年到期风险也很低耶

买债会被喷是因为买ETF吧

可是我ETF到上星期是赚的耶..不过下星期不知道.你如果不是要放十年以上,ETF还是可以地拉.他有他的方便性...并且中间无论损耗还是锁利的锁不住问题.其实都比你想的要微幅很多..你要真的放很久才会有感觉.阿你放个三五年...其实很多都只是自己在被害妄想症幻想.不过本篇讲的应该是20年跟他锁到底..

利差太小，觉得增贷出来的钱还是买股票比较好

那这个模型就一定直债优先..!!

问题是你买美债能够提早卖吗?你买直债要保证自己都不需要花到大笔之类的 只能花利息ㄅ?

直债可以卖啊 不然现在是跟谁买得到的哈哈就流动性真的比较小

但是直债卖就有亏损问题啊= =

因此ETF和直债各有特质.如果害怕就各配一个比例噜..XD

　

贷1200 美债投等债1000 比例5:5贷款月付本息3.5万 债月领息4.5万 万一升息领更多但赔资本利得 有40年可以跟它耗 万一降息领少了赚资本利得 我的做法不知道有没有问题？

请问大家直债要找谁质押啊？ 我用永丰复委托买美债直债可是问永丰说不给质押呀

利差太小? 我看你是没有遇过大空头哦

你公司债波动小是买短啊 我是买20年附近公债

这作法有一个收入支出现金流不对等问题，一般直债都是半年配，但是借款利息是月付，买直债要买到月月配，至少要买6档配息日不同月的直债，银行一档直债面额美金20万，买6档就是120万，建议一般人可以部分搭配月配的投等债ETF，金流才不会卡不过来投等债最佳进场点大概是2年多前汇率还在30 10年期美债殖利率刚破4的时候 那时市场恐慌 连台积电公司债殖利率都可以到6% 现在美债殖利率虽然高 但是法人大户都上车等降息 投等债殖利率反而普普

原po2022年就一直持续在推买美债很难能有多数到4.5%

这你就自以为懂惹 我2022每次都买个百万而已 最近是狂买

今年开始买的才是高手 房市跟债市不就相反方向战士进场时就是投资客高割离席时房贷留给战士 投资客早就转进其他获利赛道战士在祈祷房价上涨的时候 就是长期走跌的开始

汇率可以做SWAP但银行要不要给你作是另一回事美国直债银行不卖一般人的我上一个买美国国债的客人挂4借了5亿，一般人不用想挂4什么时候可以还挂1你一还马上跳报表唉，我真的不该讲太多银行的事应该让有些人真的去实操爆一次就知道了

汇率还是唯一风险

2008和2020空头都遇过，股房起涨点

笑死 做swap 那根本利润所剩无几 装懂仔

美债现在ㄧ堆套牢赔钱的，你这个根本太理想

这招... 不就长老去年在房版常说嘛

推M大

推一个