作者: monnom (桂) 看板: Gossiping
标题: [新闻] 鸟笼小宅时代来临：新青安助攻高房价，小
时间: Wed Nov 6 00:46:39 2024
1.媒体来源:
报导者 THE REPORTER
2.记者署名:
文字／孔德廉
摄影／陈晓威
设计／江世民 黄禹禛
核稿／方德琳；责任编辑／黄钰婷
3.完整新闻标题:
鸟笼小宅时代来临：新青安助攻高房价，小空间贴近基本居住水准底线
4.完整新闻内文:
轻量级的购屋机会、一条租金转房贷的减压之路、踏入梦幻国度的胜利投资选择──集三
项优点于一身的“小宅”，正成为如今房产广告中的主打。透过宣扬成功投资学，业者鼓
吹人们走上买“小宅”的道路，说服大众这是“时势所趋”。然而爬梳资料可以发现，这
波“小宅”的爆发仅仅是10年间的事情，2023年政府推出的新青安政策则是另一剂推波助
澜的强心针。种种因素加总，台湾是如何走入小宅时代里？随之升高的房价又对这个焦虑
不已的社会带来哪些影响？
戴上安全帽，一脚跨过上锁的围栏，我们跟着销售人员脚步一头窜进工地里，顺着深灰色
的水泥毛坯地面一路上到二楼。
几间配置雷同的样品屋等在尽头，房间入口左侧是单口感应炉和一套纯白橱柜，洗脱烘一
体的机器镶嵌在柜体正中央；右手边则正对着浴室，一旁是奶油色墙面配上白橡木衣柜。
除此之外，一张双人床几乎占满剩下的空间，留下仅容侧身通过的走道。
把坪效运用到极致，是因为我们参观的这间套房，虽有9.85坪的销售坪数，扣掉3.9坪公
设和阳台空间后，实际面积只剩下5.05坪，而它的售价则高达1,700多万元，等于单坪开
价近150万元。
为什么这么贵？广告文宣中，这个小坪数建案被形容是集众多优点于一身──既是轻量级
的购屋机会、是一条租金转房贷的减压之路、更是踏入梦幻国度的胜利投资选择。
回到展示中心，销售人员则再次强调该建案优秀的地理位置，不只位于台北市中心、交通
方便，还可入籍蛋黄地段，“我们的物件完全是为了菁英首购族规划，也适合（申请）新
青安贷款。”
为了进一步促成交易，销售人员指向建筑模型上醒目的红色“售”字，每一个红字都代表
一笔成交，现在整座楼几乎都被贴满。她连番提醒我们要把握机会，表示该物件除了用料
好、地点好之外，更是贴近现代社会需求的产品──因为随着人口结构转变，小家庭成为
主流，“小宅”是时势所趋，置产、自住两相宜，很多客人看完就直接下订。
只不过当身处5坪的样品屋里时，这位销售员止不住抱怨：“这个衣柜我一直觉得设计得
不好，很有压迫感。”她不断强调，既然地方小，视觉上更应该想办法“放大空间”。
15坪以下小宅时代来临
考虑这个问题的不只是这位房屋代销，该如何设计才能“解放”小坪数房子的空间，也是
近年来网络上热门的话题之一。不少人甚至整理出开放式设计、垂直收纳和使用通透材质
等“放大术”作为提升坪效的祕诀。热烈讨论背后，反映的是住宅市场的另一项转变：“
小宅当道”。
什么是“小宅”？台北市作为首善之都，是全台率先定义“小宅”的县市，地政机关将界
线划定在主建物加附属建物面积在15坪以下为“小宅”，并定期公布“小宅价格指数”（
注）。
以15坪为指标查询内政部资料可以发现，光是2023年，全台15坪以下小宅买卖移转数量占
整体15.9%，创下自2009年有统计数据以来的历史新高；到今年（2024）上半年，该项数
据仍然持续维持在15.5%的高点。
但内政部的计算标准中，面积不只包括主建物和附属建物，公共设施的面积也一并计入；
因此列表中面积25坪的建物在扣除平均35%公设后，实际使用面积也仅16坪上下，几乎和
台北市所定义的“小宅”相符。
根据资料，在2018年第一季时，全台市场住宅产品以25～35坪为大宗；但自第二季起便出
现转折，15～25坪的交易占比跃升为第一名，如果再加计该年15坪以下交易量，2018年起
“小宅”在整体市场的占比就超过4成，这个现象一直持续至今（统计至2024年第二季）
。其中，以台北市的小宅趋势最显著，目前小宅交易量都超过台北市住屋总交易的5成。
内政部数据也显示，人们买到的房屋面积愈来愈小。
2023年，全台建物买卖平均移转面积为29.7坪，这是该项数据多年来首次跌破30坪大关；
对比10年前，建物买卖平均移转面积还有34.6坪，等于相差一个房间。若再与20年前的
46.6坪相比，等于现在的住宅直接少掉三个房间大小。
买卖坪数缩小，加上小坪数产品当道，两项变化说明了一项明确事实：“小宅时代”正式
来临。
在火热房市中异军突起的投资型物件
然而“小宅化趋势”并不是台湾独有的现象。长年关注房市发展的馨传不动产智库执行长
何世昌指出，住宅变小是既定趋势，这不仅发生在台湾，也是全球主要国家共同的变化，
例如香港、加拿大都有“㓥房”，而日本今年住宅新案规划坪数也比一年前平均减少约
0.8坪。
关于“小宅化”的讨论，多半离不开“家庭结构改变”与“房价上扬”这两项因素。
根据行政院统计，2003年全国单人户仅64万户，核心家庭325万户；20年过去，单人户成
长为140万户，核心家庭更跌至285万户，总体家庭户数也从过去的696万户大增至911万户
。家庭缩小，意味着不再需要那么大的住宅空间，这是小宅化的首个论述。
同样以房价变化做对比，信义房价指数显示，正逢SARS风暴的2003年，台湾房价指数为
36.82，而到去年年底，该项指数则飙升到153.44。而房价所得比，则从2003年第一季的
4.41，到今年第一季突破10大关，来到10.35，等同于全台湾人平均需要10年不吃不喝才
买得起房。房价飞涨让可负担的总价下降，才会出现小宅需求，这是第二个论述。
只是家庭结构的变化和房价的上涨都不是发生在一夕之间，“小宅”却是在近十年才异军
突起。
首波变化发生在2014年。当年房价达历史新高，过往15坪以下住宅在全国买卖市场中，向
来维持8%到10%之间，到该年年底却突然飙升至13%；同时，15至25坪住宅占比也跟着大涨
9个百分点，从17.2%增加到26.2%，两项数据在此后10年更不断向上发展。
除了“小宅”跃上台面外，在那风起云涌的一年里，也正好是“帝宝”荣登豪宅一哥的日
子。实价登录资料里，台北市仁爱路“帝宝”建案以每坪298.2万元的成绩居全国房价之
冠，但民众的怒吼也随之而来。2014年10月4日，1.5万人躺在“帝宝”门口，马路上一片
黑鸦鸦的身影齐声呐喊著房价高涨、居住正义无法落实。
为了抑制火热的房市，2014年适逢九合一选举之际，当时不仅央行祭出扩大信用管制、限
贷令，行政院也着手研拟修正“房地合一税制”，规定房地产交易获利超过400万元将依
差别税率课税；另外持有房屋时间不满一年出售，将会被课征45%的重税等。前政治大学
地政学系教授张金鹗，任职台北市副市长时更喊出“2年让房价消风三分之一”的口号。
高力国际业主代表服务部董事黄舒卫对当时的变化还记忆犹新。那时他身处全台最大房产
公司之一永庆集团，负责市场分析的他就观察到，即便打炒房措施不断，但低利环境不变
、市场预期房价大跌机率低，都会地区买小宅的风气仍然旺盛，如台北市20到40坪住宅占
比，就由2014年的28.9％增加至2015年的44.3％，增幅达15.4个百分点，显示北市购屋者
对于中小坪数接受度正逐步提高。黄舒卫分析：
“那时小宅还不是一个非常常见的样态，对大部分人来说只是厨房或厕所缩小，还是刚需
、是自己住在里头。但这两年来的趋势是紧张地往小宅那边移动，它不是自住需求，是投
资需求，大家都想从里面获利。”
空间缩减的自住型中小宅vs.小口化的投资鸟笼
2014年的新闻稿里，这位房地产专家用“中小宅”的字眼来描绘市场上热销的20～40坪住
宅。他指出这些中小坪数的住宅虽然可运用的空间较小，但由于总价低，不少物件还会搭
配装潢，对首购族仍具吸引力。
随着时间推移，小宅的样貌也跟着出现改变。过去被称为“小宅”的物件，权状坪数约在
30坪左右，以自住居多，这和如今面积更小、投资客进场的小宅样貌有不少落差。一位营
造第一线的工作者和我们分享了他的观察。
Denny是一位有10多年资历的工地主任，服务的单位正是这几年盖出最多小坪数产品的建
设公司。关于近年小宅变化，他先是向我们解释旗下预售屋的销售流程：一般建商会将房
屋销售分成几个阶段，第一阶段为“潜销期”，销售对象多半是自家人和老客户。自家人
包括营建流程中的所有关系户，作为管理阶层的他也可以用8折到9.5折不等的价格先取得
购买权利；老客户除了先前买过公司其他建案的客人外，最多就是投资客。“在这个阶段
，老客户一定会先买起来等著出售。这阶段的销量占所有户数的2成。”
第二波则是潜销结束、工地开始动工挖地基后，此时预计会按照正常预售流程卖出4成户
数。Denny指出，这个阶段是价格垫高的关键，因为建商会依照销量好坏决定是否将剩下
的物件锁起来，等建筑结构来到6、7成时，才会释出剩下的4成到市场上，而且是分阶段
开卖，让价格可以一层一层地叠上去。假设潜销卖一坪50万、第二波就可以卖到将近60万
，最后4成出售时价格到70、80万元都非常常见。
顺着这个销售逻辑，Denny指出，如今土地取得成本愈来愈高，建商为了将利润最大化，
会选择把房型分割得愈来愈小，借此来冲高小坪数的单价。因为那些坪数愈小的小宅总价
低，第一好卖，第二门槛低投资客最喜欢，都买来出租，只要口袋稍微深一点，撑过“房
地合一税2.0”的5年转售闭锁期不是问题，再不然就是把租金调降个1、2,000块，跟租户
协商不要申请租屋补贴，政府永远不会知道他有营业行为，他解释。
业者的观点，大致描绘了现代小宅的几项特征：坪数小、单坪价格高、投资取向明确。
今年9月，更有媒体以“牙签屋”为名，汇整了北台湾历年推出的小坪数建案；其中，台
北市大安区的建案“铭轩沃和”以20.8坪的基地面积拿下第二名，但惊人的是公设比高达
64%，每坪开价140万元。以该案推出的15坪套房来计算，扣除公设室内面积仅剩下5.4坪
，总价则突破2,000万元。黄舒卫分析：
“现在的小宅就是被当成一个金融商品在操作，一栋建筑上亿根本没人买得起，那要进场
怎么办？把它小口化，建商就用证券化的方式，把实体切成小豆腐，让大家都分得到，让
大家都可以买，这样的小宅产品在这两年才会非常非常多。”
这位房市专家也提及，“小口化”小宅的大量出现跟政策影响脱不了关系，关键就是“新
青安”。他解释，2021年起，政府陆续释出几项打炒房政策，央行也祭出信用管制手段，
目的就在于让房价软着陆，调整市场规律；但新青安的出现就像突然帮市场打了一剂强心
针，让房子成为只涨不跌的标的，大家想尽办法先从小的物件开始卡位，因此创造出强烈
的“小宅投资风气”。
新青安：一针疯狂的房市兴奋剂
新青安，全名是“新版青年安心成家购屋优惠贷款”，这并不是一项全新的政策，过去也
一直有青安贷款存在。只是在去年8月1日正式上路的方案里，政府将过去3年的宽限期一
口气放宽到5年，期间只需缴纳1.775%的利率，不需偿还本金；不仅贷款额度从800万元变
成1,000万元，贷款年限也从30年拉长到40年，以此来协助青年购屋。
该项政策一推出，立刻让小宅成为炙手可热的商品。根据内政部统计，就在新青安上路的
2023年第三季，15坪以下的住宅，在整体买卖市场中的占比来到16.11%的新高。这正是因
为1,000万元的贷款额度，恰恰对准了购买小宅所需的资金缺口。
摊开“591房屋交易网”整理的新屋成交数据可以发现，2023年的全台平均成交价约为每
坪54万元，若是以常见的权状坪数20出头坪来计算，总价正好落在1,200万元上下。扣掉
千万贷款后，只要200多万的头期款就可以成为有壳一族，新青安还提供5年宽限期来舒缓
还款压力。
对此，房仲全国联合会不动产智库会长张欣民就曾为文指出，新青安优惠房贷让原本买不
起房的刚性自住买盘以投机的姿态大举进场，到现在都还后劲十足、久久不散，几乎已到
失控地步，整体房市有如“失速列车”，说新青安是罪魁祸首也不为过。
随着政策而来的另一项副作用则是房价飙涨。信义房价指数显示，光是今年台北地区的房
价与去年同期相比，成长率就来到惊人的14.24%；六都其他地区中，桃园、新竹、台中和
高雄的第二季房价指数也分别有15.57%、17.09%、14.85%和13.09%的涨幅，总计全台数字
则来到11.86%，这代表新青安上路的一年间，六都房价上涨超过1成。
被外界视作是为了新青安收尾，央行在9月中召开理监事会议后，随即祭出了“第七波信
用管制”，试图透过限缩放款成数、放款人条件审查从严、缩短还款期限等限贷令来控制
银行资金的流向与流量。只是在短短两周后，央行紧接着宣布“豁免条款”，用排除继承
、换屋、和包含新青安在内已签订契约者三大族群来避免“滥杀无辜”。
只是在已经失控的房市派对里，无数人正坐困愁城。
坪数变小、买价变高，小宅趋势下的焦虑与不安
几位30岁的年轻人向我们述说了小宅化带来的影响。“痛苦”、“焦虑”、“鸟笼”是常
见的形容，即便有人仰赖新青安买下人生第一间房，但超过1,000万元的支出只换到一间
权状17坪的套房，扣除公设后实际坪数更只剩下10坪；这位青年直言，这样的选择虽然让
他免去租房奔波的辛劳，但小宅其实并不符合他对正常房子的想像，5年宽限期期满后，
终究会脱手找寻“真正的家”。
跳进场内的不满意，在场外观望的则是万分焦虑。即便能买到的空间愈来愈小，但今年上
半年的买气仍旧旺盛，内政部资料显示，1到8月六都建物买卖移转栋数合计为18万7,582
栋，与去年同期相比年增27.5%，创下自2014年来的11年同期新高纪录。
热络买气下，整体社会弥漫着一股焦虑的氛围，似乎只要没买房，就会被抛出资本社会的
赛道，起步就输掉人生。这样的说法几乎是阿威（化名）的写照，35岁的他和老婆、刚满
周岁的儿子一同在新北市新庄区租房，原本打算在结婚后就在当地买房，但小孩出生打乱
计画，房价则一路高歌猛进。他原本预计退到三重重划区，选择30坪左右的物件，但一年
来的涨幅又将阿威逼退一步，他的选项只剩下20出头坪的建案。“我不想住鸟笼，可是现
实很骨感，没有太多选择，”他苦笑着说。
最终阿威还是决定出手，他说想给家人一个稳定的空间，也希望房价能持续维持在高档，
这样起码能证明自己的选择不是错误的。
追逐买房梦的过程里，和阿威一样的人有一个代称：“FOMO族”（Fear of Missing Out
），意思是害怕错过。这并不是一个新的用词，上一次出现正是在2020年的台湾股市狂潮
里，当年新增开户人数达67万人，创下历年新高，平均每两人就有一人投身股海。
只是小宅化的趋势中，股票换成了价格更高的房地产。根据永庆房屋最新公布的调查显示
，阿威购屋的地点，正是近一年来全国25坪以下小宅买卖最热络区域的第四名，平均单价
49.8万元。
对于这股趋势带来的影响，馨传不动产智库执行长何世昌给出了负面的评语。房市小宅化
是个悲哀的趋势，意味着购屋族愈买愈小，必须降低买房坪数来减少购屋负担。他认为每
户平均人口数减少并非主因，关键就是“房价太贵”，毕竟对多数人而言，“买得起帝宝
何必窝在鸟笼中？”
事实上，“鸟笼”在如今的小宅趋势上，或许是一个相当贴切的形容。许多人开始将台湾
的“鸟笼小宅”与香港的“㓥房”相比，原本就已经有限的空间，正被切割成更极限的使
用，而关于居住品质的讨论仍然空白。
12年未调整的“基本居住水准”，鸟笼小宅已紧逼居住底线
关于居住空间和居住品质的关联，世界卫生组织（WHO）在2018年就曾发布过一份“住房
与健康指南”（Housing and health guidelines），内容提及正常的空间规划应避免“
过度拥挤”，因为“过度拥挤”会增加传染病（如结核病和其他传染病）、肠胃炎和腹泻
疾病的风险，会与伴侣间的暴力风险增加有关，也会对心理健康和睡眠品质造成负面影响
。
基于各国状况不一，该份指南并没有针对具体的空间大小提出建议，但内政部国土管理署
其实曾在2012年订定台湾的“基本居住水准”，规定平均每人最小居住楼地板面积约3.95
坪，且须具备大便器、洗面盆、浴缸或淋浴等3项卫浴设备；二人居住最小面积需5.27坪
（平均每人2.63坪），三人最小为6.59坪（平均每人2.19坪）等。
只是这项标准已经12年未曾调整过，随着“鸟笼小宅”的普及，权状坪数10坪的新建案若
供两人居住，在扣除公设后，几乎已经快要贴齐法定最小居住面积的底线。
法规变革前，如今的“鸟笼小宅”已经成为市场的最大公约数，但随着空间缩小，长期关
注住宅政策的倡议团体OURs都市改革组织则认为，这样的变化正在扼杀家庭的支持性和个
人发展的可能。
OURs政策研究员廖庭辉以社会安全网的概念向我们解释。他指出，家庭涵盖了如父母、手
足、夫妻以及亲子等多重关系，这些关系层层交错，为个体提供强烈的支持、情感、安全
与回应，是社安网中非常重要的非正式社会支持体系。然而逐渐缩小的空间除了消灭缓冲
地带、导致情绪冲突外，运用不同空间规划（多一个育乐室、读书室或甚至是留白）所能
产生的可能也跟着消失。他强调：
“空间愈小，家庭作为情感支持跟社会救助的防线也会跟着崩溃。”
同样从社会福利的角度来看待如今房市的变化，中正大学社会福利学系助理教授刘丰佾指
出，居住是每一个人都应该拥有的基本权利，当小宅化日益严峻，政府更应该想一下这样
子的居住空间、这样子的商品，到底对整个社会的影响是什么？甚至要保护的基本居住权
利底线在哪？基本居住的品质要怎么拿捏？
这些疑问之外，如今大众多半聚焦在购屋市场上的小宅化趋势，缺乏对租屋市场的分析，
为了探究不同层面的效应，《报导者》爬梳了591租屋网2019年至2023年的物件数据。其
中，我们发现不仅20坪以下的出租小宅在六都的数量跟占比上都有显著增加，租金也跟着
一步步调涨。这样的结果更像是小宅化的延伸，这股趋势中，空间缩小的不只是买卖市场
里的物件，副作用也已经蔓延到向来不透明的租屋市场上。
对于如此的变化，社福体系出身的学者刘丰佾并不感到意外，他直言：“我觉得政府有时
候，政策评估或影响评估实在做得太少，甚至可能没做就仓促地上路。”
长年低利率政策下的副作用：房价飙涨、鸟笼成常态
这样的观察正好和前央行理事、台大经济学系教授吴聪敏的经历不谋而合。接受我们采访
时，这位经济学家指出，台湾政府部门并没有真正深入做房市调查；而中央银行作为制定
、执行基本货币政策的独立单位，也没有花费太多心力深究政策的影响性，自然无法通盘
应对高房价及鸟笼小宅带来的急剧变化。
对于近期央行释出的选择性信用管制，吴聪敏也认为此举和往常一样，并没有办法完整地
解决问题。他指出，过去数十年台湾低利率政策的成本之一就是房价飙涨，新青安的低利
率更创造“房价预期”，让大家硬著头皮去跟银行借钱买房子，后续等著价格上涨、出售
获利，这是政府鼓励的。
随着房价所得比不断攀升、鸟笼小宅已经成为常态，吴聪敏认为政府若是有意对症下药，
反而更应该想尽各种办法来打消“房价预期”，例如动用利率工具，由央行出面宣示透过
升息来抑制房价上升预期等方式，让社会大众觉得政府有看到问题、有想办法解决问题、
更有面对问题的魄力。
“不然年轻一代现在变成这样，再怎么努力都达不到目标，变成不如想办法去股票市场赌
一把，或是借钱在房地产市场开杠杆，这些都是恶性循环，”他指出。
在刚刚落幕的国庆演说里，总统赖清德抛出承诺，将会加快“打炒房”效率、扩大对租屋
族的照顾、平衡换屋族需求来实现“居住正义”，即便得罪特定团体在所不惜，因为国人
最在乎的是高房价下的生活压力。同一时间，央行也预示已经在策划新一波的选择性信用
管制，似乎磨刀霍霍准备掀起新一波的“金龙海啸”。
那么在台湾法规对基本居住水准仍旧停留在12年前水准、无论租房还是买房的空间都正在
“鸟笼化”的时代里，真的能够迎来改变的一天吗？
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