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内文：
今年8月起，40多人陆续遭到台北地检署传唤，里头不乏许多意想不到的职业，包括警察
、律师、土地代书和书记官等，数人策划多起针对“未办理继承的不动产”的诈欺骗局，
手法像极了2017年发生在东京的“积水事件”，当时日本罪犯们运用伪造的证件、假冒的
人头和精心准备的手段，组成“地面师”集团行骗。如今，相似的骗局在台湾上演，在这
起牵涉新台币1.4亿元不法所得的“台版地面师”犯罪里，这些人是如何招揽各方专业加
入骗局？又是如何运用台湾高龄化社会变迁、孤独死渐多的弱点，创造出被多个行政机关
称为前所未见的骗术？
2022年6月28日下午，人在美国的施嘉接到一通不寻常的国际电话。
话筒的另一端自称是银行行员，从台湾打了国际电话紧急告知他：不久前，一行人拿着留
有他2018年逝世母亲签名的“遗嘱”，要将其银行帐户里的存款提领一空，收到消息的施
嘉感到困惑。
法院判决记录了整起事件：当年施嘉在台湾处理完母亲后事、缴清遗产税后，旋即返回美
国生活，并没有第一时间处置母亲留下的多笔遗产。4年过后，一纸“代笔遗嘱”凭空冒
出，纸上潦草的笔迹显示，价值上千万元的房屋和存款被指定转移给不认识的一伙人。“
这是真的吗？”他决定火速返台厘清状况。
抵台的第一站，施嘉来到银行，那里正是当初那通紧急电话的起点。行员告诉他，数天前
有人拿着他母亲任曼屏签名的“代笔遗嘱”，以“受遗赠人”身分到柜台申请提领存款。
由于往来多年，机警的行员发现“代笔遗嘱”上的签名笔迹与过去开户所留存的签名并不
一致，于是喊停了流程。最终，这笔款项成功保留，施嘉松了口气。
但接下来的变化，才正要揭开这宗精密土地骗局的序幕。
为了彻底清查母亲留下的遗产，施嘉随后开始走访母亲生前往来的单位。他先是发现同样
的一伙人拿着同一张“代笔遗嘱”，将母亲存于兆丰银行内的100多万元提领一空；在负
责处理不动产移转的台北市士林地政事务所内，公家机关又向他证实了一件噩耗：母亲名
下士林区的房产，已经按照“代笔遗嘱”完成“遗赠程序”，成功转移到“受遗赠人”名
下。他既不认识、也没听过这名“受遗赠人”。
和大多数人一样，施嘉并不熟悉遗产转移的流程，但他更想知道，为何母亲过世多年后，
会突然出现一份伪造签名的“代笔遗嘱”，且这份假遗嘱似乎还轻松地瞒天过海，以具备
法律效力的方式，骗过政府机关和银行。考量再三后，施嘉决定向银行和地政机关提起告
诉，让司法单位介入调查。
孤独死与人际疏离：千亿元的不动产诈骗起点
2024年7月24日，适逢凯米台风侵袭，一阵暴雨中，里长、律师、警察、地政士和房地产
公司经理等，一共40多人狼狈地被带进台北地检署内。距离施嘉提告两年后，执法单位才
摸清这起骗局──承办此案的刑事局指出，虽然职业各异，但这群人全都是同一案的嫌犯
，由一名土地掮客为首，组成了专门欺诈“未办理继承不动产”的犯罪集团。
未继承不动产是什么？又为何锁定未继承不动产？
事实上，每年4月，各地区公所都会在布告栏上公告辖内未办理继承的不动产清册，这些
清册是依据《土地法》第73-1条第1项规定，超过一年仍未办理继承登记的不动产，公部
门透过公告来提醒民众尽速办理，否则在列册管理15年期满后，会由国有财产署公开标售
。
至于第二个问题的答案，则写在内政部的统计年报里。数据显示，去年（2023）年底，全
国未办理继承的土地面积高达1.8万公顷，未办理继承的建物面积则高达65万坪，相当于
5.2栋台北101大楼，粗估这些不动产市场价格达上千亿元。
这些遭漠视的大量不动产因长时间没有继承人出面，成为有心者缜密“狩猎”的肥美猎物
。施嘉母亲的房产，就是这个集团盯上的“猎物”之一。承办此案的刑事局第一侦查大队
第二队队长郑富祯指出：
“他们会挑选一些子女在国外的个案，或是去开发一些没有继承人、孤独死的老人来下手
。这非常聪明，因为没有被害人，代表谁都不会发现。”
收到通报后，执法单位花费数个月一一约谈相关当事人和其亲属，试图拼凑事件全貌。最
终清查发现此集团一共涉入10余起个案，其中光是2022年短短一年内，就有超过7间不动
产和10多笔土地等未继承不动产，落入他们手中，市价高达1.4亿元，更有许多案例尚待
清查。
这些骗局里，警方更察觉一项悲伤的事实：“孤独死”恰好为犯罪者创造了充裕的机会，
让他们得以横行其中。
目前各国对孤独死的定义并不一致，但多半指的是鲜少与外界和家人互动，独居者在自家
过世后经过长时间才被发现的事件。根据内政部统计，2023年台湾一人户有332万户，占
总家户数的36%；85岁以上长者有24.6%独居、75岁至84岁有22.4%独居、65岁至74岁有
21.9%独居──这解释了不少骗局始终未被发现的原因。刑事局第一侦查大队第二队侦查
正许清富说：
“我们发现不少个案状况都是亲子关系不太好，有几例甚至是老死不相往来的。”
事实上，锁定未继承不动产的诈骗至少早在2020年疫情时就出现，却一直没有被注意到。
2020年，一位妇人陈月英孤独死在家中，由于没有亲友出面，后事由新北市永和区安和里
里长邓长安代为处理。期间，邓长安发觉妇人膝下没有子嗣，房产和千万存款无人继承，
于是将消息告知土地掮客蔡尚岳，几个人于是谋划用“代笔遗嘱”的方式伪造亡者遗愿，
将未继承不动产全数移转，成功骗取上千万元。
遭伪造的关键文件“代笔遗嘱”，以及骗过地政机关的“认证声明书”
有了第一案的成功经历，这些贪婪的嫌疑犯们决定继续用伪造“代笔遗嘱”的方式来打通
骗取土地的所有环节。
根据法律规定，台湾订立遗嘱方式主要有五种，包括自书遗嘱、公证遗嘱、密封遗嘱、代
笔遗嘱与口授遗嘱。其中，《民法》1194条更直接规范代笔遗嘱必须由立遗嘱人指定三人
以上见证人，在立遗嘱人口述下，由其中一位见证人作为代笔，代替立遗嘱人书写，最后
在所有见证人及立遗嘱人一同签名后，才算完成程序。
代笔遗嘱立意本是为了方便卧病在床、或是不识字等状况的立遗嘱人完成遗嘱的方式之一
，但在这些不动产骗局里，却成为犯罪者伪造的优先选项。执法单位研判，原因在于代笔
遗嘱是具有法律效力的文件，但若立遗嘱人过世多年后，过程就会变得难以查证。
拥有20年以上资历的民间公证人陈李聪相当熟悉相关业务，施嘉母亲也曾是他的当事人，
因此熟知其母亲的签名笔迹。然而在施嘉提起告诉后，陈李聪却得知另一份由施母签名的
代笔遗嘱存在，这份遗嘱更指定将立遗嘱人的房子和土地等不动产，运用代笔遗嘱以遗赠
的方式转移给完全不认识的第三者。
“试想将你毕生努力累积得来的财产，全部送给从未在生命中出现过的陌生人，这样违背
常理的事发生现实社会中，其实是对法律制度的重大冲击。”这份伪造代笔遗嘱的出现，
也成为陈李聪受邀作为“专家证人”协助调查的起点。
然而相同受害状况不只一处，在《报导者》取得的一份代笔遗嘱影本上，笔迹也有不少可
疑之处。这份文件的开头是立遗嘱人自陈身体状况不佳，需要交由见证人代为书写，将遗
产转移给指定对象。但文件尾端，往生者的签名却四平八稳，刚劲有力的笔画在纸面留下
浅浅痕迹。
此外，我们也发现多位见证人的签名，在多份文件中字距、笔画和写法都有不小落差。《
报导者》向负责承办此案的刑事局核实，警方表示经过比对，所有调阅到的文件中，遗嘱
上的笔迹几乎都和留存在行政机关或银行等单位的笔迹不一致。
即便如此，怀疑并不能成为证据。为此，刑事局曾咨询法务部调查局的文书暨指纹鉴识实
验室，希望透过笔迹鉴定来取得突破的直接证据。但他们很快碰上瓶颈，实验室要求要有
往生者的原始签名纪录、且要与争议笔迹书写时间相近，两处签名不要有太长时间的落差
，因为不同身体状况也多少会对笔迹产生影响。
随着调查进行，作为施嘉案中的被告、同时也是遗赠登记申请对口之一的台北市士林地政
事务所，也开始清查辖内所有案件。他们顺着施嘉一案中所检附的代笔遗嘱上，找到了另
一份文件，该份文件是“认证”代笔遗嘱的声明书，声明书上留有兼办认证业务的律师签
名，署名为蔡鸿燊。
地政机关回忆到，当时他们没有起疑，主要是因为遗赠登记申请就是按照书面资料进行审
查，而该案经律师以“认证声明书”方式来包装伪造的代笔遗嘱的做法，强化了法律效力
，使他们误判而让审核通过。
只是，这样的做法在公证人眼中看来有些反常。陈李聪提出抨击：
“代笔遗嘱的确可以达到将不动产过户的效果，但仅由律师出具‘认证声明书’来确认遗
嘱为真的做法，由于已经无法向已过世的立遗嘱人进行查证，并不符合公证法规，没有任
何受过司法院正规训练出来的民间公证人会愿意用这种超乎寻常的方式办理案件。”
他也点出，本案中“兼办认证”业务的律师，是用扭曲的方式来处理案件，这严重伤害了
公证制度的公信力。为了避免类似事情再度上演，陈李聪认为“兼办认证”的做法不应成
为公证制度的常态，未来司法院在遴选律师时，也应参考职业团体意见，更应该要求兼办
认证业务的律师需加入公证人公会，才能落实管理与监督。
分工专业的土地骗局：“地面师”如何组团狩猎？
只是在管制来临之前，蔡鸿燊正是运用了两种身分之间的落差来筹划代笔遗嘱的使用。根
据“民间公证人遴选研习及任免办法”，成为民间公证人的管道多元，执业3年以上、且
经司法院遴选品德、能力核可的律师也可任之。民间公证人又区分为“全职”或“兼职”
两种，全职民间公证人可办理公证和认证事务，但须暂时停止律师业务；兼职民间公证人
则可以继续执行律师业务，但只能办理文书认证事务，这正是蔡鸿燊所扮演的角色。
在陆续出炉的调查结果中，警方发现几乎所有成功骗取不动产的个案中，都是由蔡鸿燊出
面认证代笔遗嘱的真实性，他们因此研判：这是一起经过缜密规划的集体犯罪。
同一时间，随犯罪轮廓逐渐清晰，一名名叫蔡尚岳的土地掮客也开始浮上台面。手机对话
纪录显示他作为主谋，和过去几年日本专门进行土地诈欺的“地面师”（じめんし）一样
，精心策划了整起犯罪，更透过“组团狩猎”来强化诈欺伎俩和犯罪规模。
・领袖
警方指出，2021年起，蔡尚岳便陆续开始招揽各种专业人才进入团队里，如精通法律的“
军师”、消息灵通的“情报蒐集者”、安排土地文件的“交涉人”、有造假契约技术的“
文件伪造员”，以及寻找冒充继承者的“选角人”等，过程有如串流平台Netflix制作的
日剧《地面师》，集团成员各自运用法律、房地产交易专业和对行政程序的了解，策划出
天衣无缝的土地骗局。
在这起被称为“台版地面师”的不动产诈欺案件里，该集团几乎都是锁定高单价地段的不
动产下手，如单坪价格高达172.4万元的台北市大安区和士林区天母生活圈。刑事局就发
现，这个集团光是从一件个案手中，就曾骗取高达7,000万元的不法所得；再加上分工细
致，身为主嫌的蔡尚岳被公证人、警察和地政机关形容为谨慎、聪明又狡猾。
事实上，蔡尚岳的身影早就出现在多起不动产相关案件上，包括遗产继承、土地重划、道
路整合等。4年前，一位名为蔡志廷的土地掮客涉入一起土地纠纷里。根据判决资料显示
，这起纠纷源自于双方对继承权的分歧，一位菲律宾华侨于1988年过世后留下一块台北市
的土地，多年来都未曾有人出面继承；直到2020年，该名华侨的台湾家庭和菲律宾家庭两
方在法庭上针锋相对，才让纷争浮上台面。
然而奇妙的是，就在司法程序打得火热之时，不相干的局外人蔡志廷却突然杀出，他持伪
造的菲律宾华侨护照及切结书，向台北市大安地政事务所递出申请，试图骗取完整的土地
相关资料。所幸菲籍亲友出面协助，这本伪造的护照才得以被揭露，导致骗局穿帮。
多年后，执法单位才发现当初的蔡志廷已改名“蔡尚岳”，但改名无法掩盖他涉及多起土
地犯罪的历史──除了2020年伪造土地所有人的护照外，本身就有毒品、枪砲、恐吓等前
科的蔡尚岳更早在2010年就锁定特定公司，用举报楼层违建的方式，恐吓对方给付搬迁费
用取得60万元；同一年，蔡尚岳也扮演“海蟑螂”，伙同帮派成员霸占法拍屋勒索30万元
得逞。
在各类土地案件中获利的蔡尚岳食髓知味，开始“组团”，找来更多专业人士进驻，同时
为骗局设下保险──他的首位目标就是律师蔡鸿燊。
・军师
活跃在劳动、性别平权和政治领域的蔡鸿燊小有名气，更拥有自己的Facebook粉丝专页和
YouTube频道，会在页面上分享法律见解，也积极参与公众事务。然而在这个地面师集团
里，他的专业反而成为协助犯罪者规避法律责任的工具。
“光从手机就知道他们组织缜密，精准攻击每一个漏洞，口供也已经串好了，因为都有军
师教他们，都有剧本在，”承办此案的刑事局一大二队侦查正许清富指出。警方口中的军
师便是律师蔡鸿燊，熟知刑事诉讼流程的他，会教导作为人头的代笔遗嘱见证人，如果遇
到检察官问话该怎么回应，包括跟往生者怎么认识的？这房子位置在哪里？为什么来当见
证人等等。
此外，伪造代笔遗嘱、并透过认证方式强化文件法律效力的做法，也是出自这位“军师”
，因为他早有相关诉讼经验。在2021年宣判的案例中，蔡鸿燊作为其中一位诉讼代理人，
协助被告从各种证据中厘清代笔遗嘱的真实性；也是在同一年，他将代笔遗嘱的制作方式
以及遗赠登记办理流程等案件上的专业知识，全数带进了地面师集团里。
事后，警方也认定，这起地面师骗局涉及的十多起案件之所以能成功骗过行政机关，重点
在于蔡鸿燊替伪造的代笔遗嘱出具“认证声明书”，这个举动让虚假文件摇身一变成为具
有法律效力的公文书。同时，蔡鸿燊也灵活运用自身在业界的高知名度和过往证实代笔遗
嘱真实性的经验，策划出一起又一起的骗局，让多笔未继承遗产得以被顺利转移。
作为关键角色，蔡鸿燊则分得所有诈欺金额的1成做为回报，金额高达上千万元。
・情报蒐集者
在土地掮客与律师一同搭建的犯罪架构里，完美犯罪还差一步，那就是准确的讯息。
每年4月1日，各地政事务所会公告辖内“未办继承登记不动产资讯”，相关资讯也供公开
下载。由蔡尚岳领衔的地面师集团将此公告视作“狩猎名单”，在公告的3个月期间，从
中挑选出诈欺标的。
但公告中每年会有数千笔的未继承不动产资料，究竟哪一笔价值最高？哪个没有继承人会
出面阻挠？这个难题摆在蔡尚岳等人眼前。不过他们随即想出办法，将猎头目标锁定在能
清查户政资料的职位上。
他们以一件一万元的酬劳，先找上中山分局警员骆劲达和新北地院书记官游立纶──两者
分别负责确认往生者有无继承人，以及相关人等的出入境纪录等；若有继承人，则会确保
亡者亲属是否长时间待在境外不会回台，以此设下第一层筛选机制。
但这样的准备显然不够。新北市一名地政机关主管告诉《报导者》，由于户政资料需要一
层一层勾稽，才有办法清查完整的亲属关系，加上政府为了防范个资外泄，对资料查询有
相当严格的稽查规定，继承人选往往难以在短时间内被政府清楚地筛选出来。
这个集团似乎也明白风险，于是在涉及上亿元的骗局里，他们找上身为长照服务末端的里
长。利用里长在照顾服务体系里的特殊角色，叮嘱他们在关心长辈之余，也顺便打探遗产
和继承人的状况，借此挑选里内没有继承人、诈欺可行性高的个案。如新北市永和区永乐
里长许政铠、安和里长邓长安就是集团拉拢的对象。
不仅如此，犯嫌们更直接将手伸入户政机关内，吸收新北市土城、新店户政事务所叶姓、
王姓户政人员成为第二层的过滤人选，确保取得最完整的不动产名单和继承亲属的关系清
册，以此实现“精准打击”。
・选角人、交涉人、伪造者
2021年3月17日，根据经济部资料显示，“全绒有限公司”正式成立，代表人是蔡尚岳的
妻子林致菱，登记项目包括不动产买卖、租赁和管理顾问业。
然而在这一波调查中，警方确认“全绒有限公司”的业务并非登记上所述，而是全然为了
不动产诈欺所成立。该公司20多名成员的工作包括“开发”孤老死的个案、将资讯转交给
情报蒐集者做确认、或按照不动产名单做“现场会勘”。这些受聘的员工会在骗局开始前
，依照名单拜访未继承不动产所在地，透过和邻居、当地里长打探，确认房子有无人居住
、目标家庭成员是否和谐等情报；甚至会伪造租约，诱骗锁匠替房子开锁，好让他们能入
内观察状况。
全绒员工的另一项工作，则是“选角人”与“交涉人”。蔡尚岳一面找来具有地政士资格
的人加入公司，由他们解析不动产交易所需要的流程与文件，并担任与公务机关交涉的角
色；另一方面，由于每一起代笔遗嘱都需要3名见证人，全绒业务们也负责选角，尽可能
地找来愿意扮演见证人的人头，再按照律师提供的剧本训练他们上场演出。
待一切安排就绪后，蔡尚岳等人会将骗来的不动产第一时间拿去金融机构做抵押，以换得
大笔现金。同时，联系房仲准备将房产售出，后续再取得更高额的收入。
根据警方统计，这个地面师集团的犯案时间多集中在2022年，直到主谋蔡尚岳因他案入监
才暂停动作。虽然时间短暂，但光是集中犯案的一年，包含施嘉一案在内，他们就成功骗
取了7间不动产和10多笔土地，价值高达新台币1.4亿元。
“土地使人发狂”：超高龄社会的不动产继承制度何时补强？
随着国内人口快速老化，全台22县市中已经有7个县市提早跨入超高龄社会的门槛。随之
而来的另一项变迁，则是未继承不动产的飞速增加。根据内政部统计，相比10年前，未继
承土地增1倍、未继承建物则增加1.6倍，执法单位已经开始担心这些不动产会再次成为犯
罪者觊觎的目标。
从这起案件爆发后，拥有最多高价不动产的台北市，已经将蔡尚岳等人伪造代笔遗嘱的手
法制作成教案，在教育训练时通知所有地政单位注意类似疑点。同时，他们也开始着手研
究该如何改进遗产登记审查，包括让审查员跳脱纸面审查，多花一些时间去做查证、同时
尽量联系到继承人本人做最后确认等。
那针对原本就没有继承人的不动产呢？《报导者》抛出疑问。
台北市地政局土地登记科科长陈小玲则回应，如果从头到尾都没有继承人，最后又没有走
到收归国有的最终处置，就变成一个“中空状态”，不会被发现，那时受损的就是国家的
权益，也是全民的权益。因此，针对未继承不动产的登记制度是否需要调整，是刻不容缓
的重要任务。
事发之前，我们难以想像，这些嫌犯是怎么在长者们一点一点失去与社会的联系之余，透
过敲打既有的制度，于裂缝中游移牟利，蚕食鲸吞钜额的未继承不动产；事发之后，我们
更是难以预测具体改变何时会出炉、会不会有下一个地面师集团出现。
随着调查逐渐告一段落，一段讯问内容让执法人员留下深刻印象。面对面的侦讯里，主嫌
曾表示，他们之所以锁定这些标的，是因为这些不动产本就是没有人继承的财产，与其多
年后交给国家，不如趁著价值高先占为己用，还能创造出更多价值。
房价飙涨的年代里，我们见证了土地与房产如何使人发狂，孤老与疏离的变迁又如何成为
罪犯们灵活运用的弱点。在行政流程尚未更加完备之前，锁定未继承不动产的精妙骗局带
来的后果，会持续由整个社会一同承担。
心得：
本来以为只是电视剧的地面师
真实地在我们周遭上演
由多名专业人士组队
根本防不胜防
我们只好靠自己和亲人多多联络
才不会让不动产不知不觉得落入别人手里