央行也曾全面封杀放款！估价师曝冲击：自备3成较保险
东森财经
2024年8月26日 周一 下午4:22
全国今年6月不动产放款集中度高达37.43%，逼近史上最高纪录，让央行迅速找各大银行约
谈，要求管理不动产贷款总量，并传出还有下一波信用管制。估价师指出，央行看的是股房
上涨后若出现大幅度崩溃，将引发全面性的金融危机，才决定出手，早在1974年石油危机时
，政府便曾发布全面性封杀放款的政策来避免情况恶化，“只是大家都忘了，或是还没出生
”。
央行为什么要从不动产贷款总量管制下手呢？，高源不动产估价师事务所所长陈碧源解释，
货币政策变量并不直接影响房市，而是透过股价和银行放款的间接影响，所以央行看到的不
只是房市，而是股、房上涨过程中所构建的资产价格膨胀，一旦出现大幅度修正或崩溃，将
冲击金融体系，可能引发全面性金融危机或系统性风险。
陈碧源举例，日本1980年代产生极大的资产价格循环，从资产价格膨胀、持续扩张，最终崩
溃，之后引发企业财务危机，以及金融机构遭受流动性危机与偿债能力不足的困境。
各国央行为防止资产价格泡沫化，难透过利率、单一货币政策来抑制房价，也避免波及其他
经济部门的正常资金需求，多是改采金融监理的整体审慎政策(Macroprudential Policy)，
包括呆帐准备率、银行资本提列风险性资产权重、不动产放款曝险集中度限制、不动产放款
成数调整(Loan to Value Ratio，LTV)等，其中又以不动产放款成数的方式最常出现，效果
也较佳
央行为FED降息做准备 针对不动产总体审慎措施
然而陈碧源指出，今年以来，房价大涨、房价所得比问题蔓延全台，放款集中度又再拉高，
但美国联准会（FED）又即将降息，台湾央行如果不要违反逆势操作利率的话，就不仅实施
特定地区的选择性信用管制，而必须是针对不动产市场进一步更广泛的总体审慎措施。
“台湾有没有这样的经验。事实上是有的。只是大家都忘了。或是还没出生。”陈碧源强调
，在1970年代第一次石油危机时，国人因应通膨产生的购屋保值心理，抢购不动产造成需求
大增，政府本来实施5楼以上禁止建筑但无效，房价续涨；便于1974年发布“稳定当前经济
措施方案”，除了调整存款放款利率，同时规范各金融机构承作兴建或购置房屋的投资及贷
款时，除了一定金额以下的自用住宅外，一率暂停放款，“这是一种全面性的封杀放款，造
成房市先涨后跌，对房市影响最大”。
之后1989年央银改采用选择性信用措施，也就是透过放款成数限制(LTV)的措施来处理总体
审慎措施、以及2010年的选择性信用措施迄今，都避免实施全面性封杀放款。
央行可能有后续规范 呼吁购屋族量力而为
陈碧源补充，日本进行不动产放款总量管制时，也是价格开始崩跌的开始，他因此提醒央行
在决定是否干预资产价格上涨时，必须确认是否已面临资产泡沫化阶段，否则很容易造成资
金正常需求的排挤，“而且一旦资产价格上涨预期确立后，投机者仍会利用法令漏洞获取所
需资金，使得监理政策往往无法有效防守到他要的防守的打击范围，并且殃及无辜”。
陈碧源判断，央行后续可能还会对各种放贷类型做规范、扩大选择性性用管制地区，并且保
障政策性放款对象如真正的首购贷款族、都更危老重建、企业建筑厂房等，以达到放款分流
，也不危及制造业贷款，避免走向日本的老路。
最后，陈碧源认为，央行选择性信用管制或不动产贷款总量管制，不会只有针对中古屋而不
影响预售屋，特别是2023年7月后，预售屋禁止换约移转，而且建商没办法完全保证可以帮
忙到每一个购屋者的购屋贷款，除非在买卖契约书同意买方贷不到款可以无条件解约，因此
提醒购屋族除了不要被误导之外，购屋也要量力而为，自备款最少准备3成比较保险。
https://bit.ly/3Xhfi7k
心得：
1. Fed 要降息 ， 台湾股 房双涨 央行很怕会有系统性金融风险 所以针对房地产的管制只
会越来越严
2. 现在买房 至少抓三成自备款 ，别再喊房贷8成了
3.限贷 除了影响中古屋 预售屋也跑不掉
4. 封杀贷款 杀伤力最大 ， 但是目前银行不得不为之