嘉南高屏园区飙成炒房天堂！中央撒币喷利多 天花板变地板价
壹苹新闻网
【记者叶家铭／综合报导】很难想像过去几年嘉义、台南与高雄从1-3字头低基期房价，
不过数年原本房价天花板，已成为今日地板价，造成房价暴涨因素很多，其中中央不断建
置科技与产业园区，不仅带来区域产业发展愿景，更顺势拉抬房价，以嘉义太保及高雄楠
梓为例，近3年预售屋分别大涨27.9%及39.4%，该现象也将持续影响“嘉义科学园区”、
“仁武产业园区”、“桥头科学园区”、“屏东科学园区”今年房市，新案纷纷挑战新高
并拉抬中古屋。
中央不断释出建设利多，在嘉义、台南、高雄、屏东等广设科技或产业园区，也让区域地
房价暴涨，许多外地投资或资产客进场卡位。
台南中西区与北区预售屋见4字头 南科所在新市区暴涨108%
重大建设往往是拉抬区域房价上扬主因，当区域内设置科技与产业园区时，代表着未来就
业人口增加，当科技人才即将进驻，购屋需求连带提升。然而这波南台湾房价出现暴涨，
可回溯到台积电于南科设置3奈米厂，也就是2017年起，当时台南预售屋多属1-2字头房价
，如今3字头已成最低门槛，中西区与北区均已见4字头成交均价，而南科所在新市区，预
售屋近5年暴涨108%！
1995年南部科学园区设立，为何在台积电传出要兴建3奈米厂后，房价才暴涨？永庆不动
产台南后甲圆环加盟店店东张家骅分析，在南科效应前台南属7都房价最低基期，然而中
美贸易战台商资金回流，台湾半导体产业链撑起经济命脉，而随着台积电股价不断飙升，
也让公司布局设厂动向备受市场关注，事实上台南房价暴涨并非在台积电宣布设置3奈米
厂发生，而是从2020年起至今，预售屋出现单坪暴涨10-20万元，无论市区市郊均是如此
。
南科效应房价涨幅夸张 新屋不断创价带动中古屋暴涨
《壹苹新闻网》统计台南各房市交易热区从2017年起至2023年预售屋房价走势，中西区每
坪均价从17.03万元提升到45.69万元，房价涨幅168%，北区房价从2022-2023年，每坪均
价皆突破4字头；而台积电厂区所坐落南科，善化从2019年房价低点单坪17.84万元，到20
22年高点33.59万元，涨幅88.1%，新市则从2019年16.48万元到2023年34.33万元增幅108%
，房价大幅飙涨背后，也出现大量预售屋、新成屋及中古屋转售套利。
目前善化区预售屋最高价，桂田集团大楼预售案“桂田磐古2”实登最高单坪40.97万元，
社区近1年均价达35万元；新市区海悦建设造镇案“世界南科”2023年成交均价每坪41万
元，每坪最高45.7万元！新屋不断创价也带动区段中古屋，南科效应房价涨幅多夸张，可
从转售套利案看出端倪，如善化屋龄4年中古大楼“太子WIN第2期”，位于2楼42.89坪在2
020年5月以总价672万元，换算单坪18.65万元成交，而该户去年3月转售，成交1310万元
，换算单坪39.83万元，房价暴涨113.5%，帐面获利458万元。
高雄房屋市场调查协会荣誉理事长黄诗萱表示，从南科房市发展让许多投资客看到套利契
机，而该现象也延续到后来政府广设产业科技园区，投资或资产客趁早卡位，想买在区域
房市起涨点，即便政府祭出预售屋禁转售，但投资客转型变成长期持有资产客，坐享园区
设置，而建商陆续推案，房价不断被垫高增值。
台积电曾传高雄设厂带动全面上扬 两大园区让房价大涨24%
若说台积电造就南科效应是这波南台湾房价暴涨起点，那台积电在2021年传出将在高雄设
厂，可说正式引爆南台房市，而当时传言设点“高雄炼油厂”，也在高市府以超高行政效
率，将原订17年污染整治期缩短为2年时间，完成土地与地下水解除列管，规划成专为台
积电打造“楠梓产业园区”，造成整个高雄无论蛋黄、蛋白甚至蛋壳区全面上扬，豪宅房
价如京城建设“京城天赞”、皇苑“御皇苑”出现创价7字头的实价登录，市区预售小宅
成交4-5字头成常态，郊区全面挑战3字头均价。
《壹苹新闻网》统计实登揭露发现，高雄市在去年盐埕、鼓山、三民与前金区均价皆超过
4字头，新兴、苓雅与左营区则落在单坪37-39万元间，郊区如鸟松、冈山、凤山、桥头均
站稳3字头，当中区段位于“楠梓产业园区”北侧，紧邻“桥头科学园区”的高雄新市镇
，2022年均价25.96万元，去年在两大园区建设议题发酵，均价来到32.21万元，1年内房
价涨幅24%。
2020年11月底仁武产业园区动土，成为高雄市长陈其迈上任后重要政绩，该园区将以引进
电子、电脑、运输工具、机械、航太科技等产业，预估可创造240亿年产值、提供6300个
职缺，而园区动土后1年也就是2021年，仁武预售屋首站2字头来到20.68万元，如今议题
持续发酵至2023年单坪已来到29.49万元，房价涨幅42.6%！丰汇地产总经理施栋沥表示，
仁武房价在2024年持续走扬，预计推出包括全诚及润鸿建筑，在澄德特区推案可能再创新
高价，当中润鸿在去年以10.2亿购置1569坪土地，高价购地回推房价可能挑战35万元。
嘉义科学园区确定落脚太保 3年就让房价涨幅27.9%
广设园区造成区段房价不断上扬案例不胜枚举，如过去嘉义县高铁特区长期推案量少，远
雄建设2017年推出预售案“远雄国宝”，当时每坪单价落在13-15万元，如今转售价在202
3年每坪来到24万元，而之所以可创价销售中古屋，来自于2021年时任行政院长苏贞昌宣
布，“嘉义科学园区”确定建置且落脚太保，而该园区已在2023年动土，预计创造5700个
职缺及380亿元年产值。
统计“嘉义科学园区”所在的太保市，在2021年预售屋每坪均价仅21.91万元，但在去年
房价已拉高28.04万元，仅3年时间房价涨幅27.9%，受惠于园区建置也让去年进场个案“
高铁科技城”，在10-11月实登揭露高达480余户，单坪最高成交已站上32万元，而据了解
与“高铁科技城”相同建商的泰嘉开发及清景麟建筑团队，将在今年推出“高铁世界城”
，每坪房价将挑战区域新高。
高铁南延屏东＋科学园区 房价将坐稳3字头
南台从台南到高雄至嘉义，都因科技产业园区的建置，导致购屋族蜂拥进场买房，而这股
风气未来也将吹到屏东，为加速发展屏东联外交通系统，行政院已在2019年宣布高铁将南
延至屏东六块厝车站，而为加速区域开发，行政院推动在占地307公顷的屏东高铁特定区
内，设立“屏东科学园区”与实验中小学等，该科学园区已于2023年动土，将以引进先进
太空、智慧农医、绿色材料及其他新兴科技等具前瞻技术产业为发展主轴，预估未来厂商
完全进驻，年产值可达360亿元，并创造5400个职缺。
然而目前“屏东科学园区”周边建案量仍有限，但屏东市目前预售屋房价已来到单坪均价
26.8万元，包括“甲山林花园帝宝”、“中洲One Park”与“阅山”等预售案，都已出现
3字头成交实登，未来待园区周边有新推案进场，房价也将挑战坐稳3字头行情。
近年来多个新开发科学或产业园区，全部集中在南台湾，该现象也让原本与北台湾相比属
低基期房价区的嘉义、台南、高雄与屏东，在广设园区下，让投资客或资产族看到房市商
机！住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨指出，近年来园区带动区域房价威力不容小觑
，一方面是就业需求支撑自用买盘，二方面就业者收入普遍高，购屋力强，拉抬力道明显
，而南部长期属相对低基期房价区，当广设园区后也引入全国投资及资产客资金，房价不
断被拉高。
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选对的人，走对的路，
拉平房价城乡差距，
缩减房价长期重北轻南的失衡！