央行暴力升息 韩国房价连跌12个月 首尔大户包租公落跑
邱立玲
信传媒
韩国首都首尔部分社区房价去年崩跌3到4成之多，显示首尔政府打房政策展现巨大成效，
值得长期低利率的台湾参考与借镜。
韩国20年期房贷利率约为7.55％
韩国央行过去1年多暴力升息，用意在控制通膨和支撑韩元，但也推高20年与30年房贷利
率飙破7.4％，重重打压房价，减弱消费者支出，使韩国经济已经放缓。
去年韩国房价平均大跌18.63％，首都首尔部分公寓跌幅3到4成，去年第3季首尔与周边城
市的房市交易量暴跌70％，创历史新低，到了今年5月，韩国房价又跌0.22％，连续第12
个月下滑，创下10个月新低。
从2017－2021年的5年内，韩国房价累计狂飙80％，2020年至2021年时，首尔涨幅更是超
越50％，每平方米一度达约64万新台币，仅次于香港。
首尔屋奴房贷利息狂增2.5倍
然而，2022年首尔房市崩盘，幕后最大功臣不是实施多年的囤房税，而是韩国央行从2021
年8月开始升息，到2023年1月，累计升息3个百分点，指标利率来到3.5％，改写14年新高
。
房贷利率跟着连动，目前10年和15年期房贷利率约为6.8％，20年期房贷利率约为7.55％
，30年期房贷利率约为7.44％。
利息增加多少？举例来说，37岁的韩国上班族2019年以10亿韩元（约81万美元或2500万元
台币）在首尔买了一户3房公寓，但是3年内，他的房贷利息狂增2.5倍。
首尔房价惨跌40万美元
“我们每个月薪资的20％都用来支付房贷利息，我们别无选择，只能夫妻俩努力省钱。即
使在严冬，我在屋内也穿着外套，以节省取暖费。”这位上班族哀叹。
另一位上班族33 岁的金明洙（音译) 也抱怨，“2021年买房，是我一生中最大的遗憾。
”他在首尔东区的房子市价1年多惨跌约40万美元（约1220万元台币）。
首尔住宅价格跌幅严重，自2021年10月创历史高峰以来，平均房价大跌24％。
超过8成的房贷利率是浮动的
韩国央行数据显示，新增房贷利率平均超过5.6％，年比上升2.4个百分点，超过8成的房
贷利率是浮动的，今年初最高房贷利率超过8％。
奇怪租屋制度加重房价崩盘，许多租户一次性向房东支付巨额押金，通常是房价的60-80
％，2年后房东会返还这笔押金，在2年期间，房东可以按照自己的意愿投资押金。
去年，在经济低迷时期，一些房东投资太多风险资产，被迫减价抛售房屋，还要补偿提前
解约的房客，结果赔了大钱，所以，去年媒体不时报导突然违约和跑路的“包租公、包租
婆”（指出租几十户住宅的大型房东）。
6月份家庭负债增至历史新高
韩国位于历史高峰的家庭负债，更是压倒房市的最后一根稻草。
韩国央行周三（7月12日）公布，到6月底，银行业承作的家庭贷款达到1062.3兆韩元（约
8292亿美元），较5月增加5.9兆韩元，债务余额自4月份以来连续3个月增长，创下历史新
高。
家庭负债飙升，背后的关键因素是房贷狂增，6月份房贷大增7兆韩元，创下2020年以来最
大单月增加金额。
匿名专家表示，政府放宽住房贷款的限制，房市交易量出现反弹的迹象，走出去年疲弱的
谷底，导致屋主利用房贷增贷。房贷连跌7个月后，今年4月份止跌反弹，6月份房贷大增
加1000亿韩元。
https://pse.is/53lya2
6.备注:
全球房价猛跌！各国建商撑不住 专家：台湾无风无雨很奇妙
https://bit.ly/3NAV03s
韩国政府玩真的
说实话，真的很难和不懂经济学的乡民解释为什么是央行的锅.
吴不愧有金融背景，很理解金融体系运作,
也真的很敢讲, 我国的央行超鸡车, 你敢评论他, 他100%会电话关切你公司.
https://www.books.com.tw/products/0010887333
这本书叫致富的特权, 作者是台大经济系的教授，他们大部分专长是在货币，
陈虹宇, 吴聪敏, 李怡庭, 陈旭升都当过央行理事，
推荐序是陈南光，曾任央行融总裁
书中有讲到央行长期的低利政策, 对资源分配造成多大的扭曲，
当然也包括房价.
另外，这一波升息几乎全球房价都跌, 韩国也跌, 只有台湾不跌,
原因很简单, 台湾升息的比较少.
其次, 主计处的调查老是和现实脱节,
这也是央行可以不升息的原因.
当然, 执政者的锅也不少,中国之前打房设立三条红线,
同样的条件放在台湾, 大概建商全倒了;
台湾的建商是用高杠杆在操作的, 这都是执政者在帮忙的;
之前马英九为了打房有限制建商融资, 结果民进党一上台就放宽了.
总而言之, 这是很多条件叠加在一起造成的,
影响最大的是央行, 其次是各种房市相关政策.
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