央行暴力升息 韩国房价连跌12个月 首尔大户包租公落跑
邱立玲
信传媒
韩国首都首尔部分社区房价去年崩跌3到4成之多,显示首尔政府打房政策展现巨大成效,
值得长期低利率的台湾参考与借镜。
韩国20年期房贷利率约为7.55%
韩国央行过去1年多暴力升息,用意在控制通膨和支撑韩元,但也推高20年与30年房贷利
率飙破7.4%,重重打压房价,减弱消费者支出,使韩国经济已经放缓。
去年韩国房价平均大跌18.63%,首都首尔部分公寓跌幅3到4成,去年第3季首尔与周边城
市的房市交易量暴跌70%,创历史新低,到了今年5月,韩国房价又跌0.22%,连续第12
个月下滑,创下10个月新低。
从2017-2021年的5年内,韩国房价累计狂飙80%,2020年至2021年时,首尔涨幅更是超
越50%,每平方米一度达约64万新台币,仅次于香港。
首尔屋奴房贷利息狂增2.5倍
然而,2022年首尔房市崩盘,幕后最大功臣不是实施多年的囤房税,而是韩国央行从2021
年8月开始升息,到2023年1月,累计升息3个百分点,指标利率来到3.5%,改写14年新高
。
房贷利率跟着连动,目前10年和15年期房贷利率约为6.8%,20年期房贷利率约为7.55%
,30年期房贷利率约为7.44%。
利息增加多少?举例来说,37岁的韩国上班族2019年以10亿韩元(约81万美元或2500万元
台币)在首尔买了一户3房公寓,但是3年内,他的房贷利息狂增2.5倍。
首尔房价惨跌40万美元
“我们每个月薪资的20%都用来支付房贷利息,我们别无选择,只能夫妻俩努力省钱。即
使在严冬,我在屋内也穿着外套,以节省取暖费。”这位上班族哀叹。
另一位上班族33 岁的金明洙(音译) 也抱怨,“2021年买房,是我一生中最大的遗憾。
”他在首尔东区的房子市价1年多惨跌约40万美元(约1220万元台币)。
首尔住宅价格跌幅严重,自2021年10月创历史高峰以来,平均房价大跌24%。
超过8成的房贷利率是浮动的
韩国央行数据显示,新增房贷利率平均超过5.6%,年比上升2.4个百分点,超过8成的房
贷利率是浮动的,今年初最高房贷利率超过8%。
奇怪租屋制度加重房价崩盘,许多租户一次性向房东支付巨额押金,通常是房价的60-80
%,2年后房东会返还这笔押金,在2年期间,房东可以按照自己的意愿投资押金。
去年,在经济低迷时期,一些房东投资太多风险资产,被迫减价抛售房屋,还要补偿提前
解约的房客,结果赔了大钱,所以,去年媒体不时报导突然违约和跑路的“包租公、包租
婆”(指出租几十户住宅的大型房东)。
6月份家庭负债增至历史新高
韩国位于历史高峰的家庭负债,更是压倒房市的最后一根稻草。
韩国央行周三(7月12日)公布,到6月底,银行业承作的家庭贷款达到1062.3兆韩元(约
8292亿美元),较5月增加5.9兆韩元,债务余额自4月份以来连续3个月增长,创下历史新
高。
家庭负债飙升,背后的关键因素是房贷狂增,6月份房贷大增7兆韩元,创下2020年以来最
大单月增加金额。
匿名专家表示,政府放宽住房贷款的限制,房市交易量出现反弹的迹象,走出去年疲弱的
谷底,导致屋主利用房贷增贷。房贷连跌7个月后,今年4月份止跌反弹,6月份房贷大增
加1000亿韩元。
https://pse.is/53lya2
6.备注:
全球房价猛跌!各国建商撑不住 专家:台湾无风无雨很奇妙
https://bit.ly/3NAV03s
韩国政府玩真的
说实话,真的很难和不懂经济学的乡民解释为什么是央行的锅.
吴不愧有金融背景,很理解金融体系运作,
也真的很敢讲, 我国的央行超鸡车, 你敢评论他, 他100%会电话关切你公司.
https://www.books.com.tw/products/0010887333
这本书叫致富的特权, 作者是台大经济系的教授,他们大部分专长是在货币,
陈虹宇, 吴聪敏, 李怡庭, 陈旭升都当过央行理事,
推荐序是陈南光,曾任央行融总裁
书中有讲到央行长期的低利政策, 对资源分配造成多大的扭曲,
当然也包括房价.
另外,这一波升息几乎全球房价都跌, 韩国也跌, 只有台湾不跌,
原因很简单, 台湾升息的比较少.
其次, 主计处的调查老是和现实脱节,
这也是央行可以不升息的原因.
当然, 执政者的锅也不少,中国之前打房设立三条红线,
同样的条件放在台湾, 大概建商全倒了;
台湾的建商是用高杠杆在操作的, 这都是执政者在帮忙的;
之前马英九为了打房有限制建商融资, 结果民进党一上台就放宽了.
总而言之, 这是很多条件叠加在一起造成的,
影响最大的是央行, 其次是各种房市相关政策.
https://i.imgur.com/YAKaXLb.jpg
https://i.imgur.com/ffcm0nk.jpg