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跟进美国联准会！央行自2022年3月起已连续五度升息，累计升幅达0.75个百分点，央行
今(21)日召开理监事会，宣布维持政策利率不变，符合市场预期。然而暂缓升息，房地产
市场恐陷乐观气氛，但专家认为，仍要留意避免追高蛋白区高总价产品。
高力国际业主代表服务部董事黄舒卫表示，本季央行理监事会议关于利率政策维持既定水
准，主要考量美国FED这次虽然暂停升息，但年底前仍有升息的可能，而且能源价格攀高
，加重通膨压力，另一方面台湾出口连12黑，经济复苏步调坎坷，因此利率政策无调整的
必要。
房市的限贷管制则因为上季展开第5波选择性信用管制，限贷特定地区购置第二宅，再加
上7月平均地权条例、8月新青安上路，紧接着还有囤房税2.0箭在弦上，等于拉开首购刚
需与投资、置产买盘的资金条件差异。目前琳瑯满目的房市政策设定满足对不同族群的抑
制或鼓励，所以暂无加码管制的需要。
黄舒卫认为，在货币工具发挥空间有限的前提下，有了中国大陆及韩国打房引发金融、社
会波动的前车之鉴，央行应会保守按照不动产贷款、交易变化，持续稳健采行“不动产贷
款针对性审慎措施”。推测在大选前不会再进行政策调整，惟上一波选择性信用管制针对
特定地区第二宅的限贷成数为六成，若未来市场有过热反弹，不排除央行还有压缩成数的
措施。
目前房市虽因政策多重调控，买盘已出现结构性的转变，但升息暂歇、政策利空几近出尽
，所以交易量能无论在预售屋、中古屋都转折回温。然而商用不动产、土地，较受国际景
气、利率、产品去化等因素干扰，预期调整时间会比较长，市场仍以自用、置产需求为主
。尤其寿险业投资门槛仍高挂在2.845%，潜在可选物件有限，再加上租金调幅有限，台币
又相对弱势，资产配置会更趋保守，因此大型资产要顺利处分，价格弹性恐要加大。
全球居不动产情报室总监陈炳辰指出，央行不再升息，观察目前公布之7月份五大银行房
贷平均利率来到2.098%，而在4月份突破2%大关达2.08%后，迄今都算2009年来的高档。然
而，伴随整体环境利空笼罩，确实影响房市量体，但因为8月之后有新青安上路，预期将
影响相关利率表现下修，不无降至2%以下的可能。
陈炳辰认为，房价没有明显降价，反而在明年有利空出尽走升的可能，让新青安利率即便
仍要在1.775%，可算2016年以后的高档，却依旧被视作市场大利多，显见这一年多来买气
只是暂时压抑，购屋保值信念依旧根深蒂固，后况首购自住、低总小宅都将现牛市。惟所
幸因为当下禁止预售时期房产任意转让，民众须准备较高的自备款，银行端的风险控制亦
属健全，利率也有冻升倾向，尚不至于面临失控，留意勿追高蛋白区高总价产品，应可驶
得万年船。
台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示，由于先前五度升息，已让国内利率水准来到近
15年新高，所幸政府祭出青年安心成家贷款加码补助，让下半年房市在平均地权新制和大
选等干扰下，交易有复苏迹象。
不过房市政策仍“柔中带刚”，央行维持8县市信用管制，所以部分买盘对市场仍趋向保
守，因此在选举结束前，房市“交易量低、推案量低、总价带低”的三低趋势，依旧会持
续延烧；但随着升息循环暂告一段落，往后国内的利率走势，可望趋于平缓。
心得：
看起来到选举前不会再有新管制措施了
毕竟房市已经被打趴?!