各位版上前辈好，爬了许多文，手上也正好有些闲钱，想入手一间收租房当投资，求各位
前辈建议。
[物件一]
台北市蛋黄区，6米巷公寓4/4 (有顶加)。钢筋混泥土结构，屋龄约48年。权状约30坪无
公设，地坪约11。目前4楼格局是两间两房一厅加一间套房。顶加则是三间套房。所有房
间新装潢约3年，目前满租，每月收租合计约11.5万，预计2700万能入手。(这间不期待都
更，只看收租收益)
优点：
1. 每月收租收益高&投报酬率高。
2. 新装潢，租金较高，租客水准较高，较无管理问题。
3. 离目前居住处很近。
缺点：
1. 顶加在约3年前有违规增建屋顶，多产生一间套房，被举报。目前状态是：
”无订拆日期+由区队列管，依序处理”(仲介是说当初有找议员去乔)。
2. 使用执照上有注记”屋顶上不得堆积杂物及私自加建”。
3. 建物部分坐落邻地，未来邻地所有人有主张侵权或要求价购等风险。
4. 持有土地是好几个地号且为”袋状地”，无直通马路，但目前通行路线已行之多年，
似乎土地权人也无法再收通行费，且好几栋建筑物都需使用此通行路线到马路。
[物件二]
台北市蛋黄区 8米巷公寓 3/3 (有顶加)。加强砖造结构，屋龄60.6年。权状约26坪无公
设，地坪约13。目前三楼格局是四间套房。顶加则是三间套房。装潢简单、陈旧，但目前
也是满租，每月收租合计约8万，预计约2450万能入手。(此间觉得有机会老屋重建，且目
前收租收益也还不错)
优点：
1. 屋龄老，独栋，且是加强砖造，老屋重建较可期待。
2. 土地持有为单一地号，无任何邻地纠纷。
3. 整栋仅四个所有权人。
4. 离目前居住处很近。
缺点：
1. 房屋老旧，从楼梯就是破败貌，加上套房装潢也老旧，租金较低，租客水准较低，
怕有管理问题。
2. 怕等不到重建/都更。
目前倾向购买[物件二] 因其虽收益较低，但产权相对干净而且有重建/都更可能性。
想请问各位版上前辈，对此二物件，有没有什么看法与建议可分享。
非常感谢您们的时间 (鞠躬)。

你要全现金买吗？

目前预计是只付头期，然后一直延展宽限期。收租收益>宽限期利息支出。

A银行估价会知道不合法吗？

物件一价格怪怪的，要怀疑一下租约真实性可能是匡你的假租约缺点1. 不要相信仲介的鬼话物件一的缺点4可以忽视，但缺点3是有可能发生的物件二很尴尬，通常这种物件就是收回来整理一下就很好租但是砖造60年加上顶加，这已经严重需要立即拆掉重建的你再花钱整理就不划算

你有基本的水电debug能力再来

姑且不论物件，银行鉴价不算顶加，隔套贷款成数低，头期要付的可能比你想的还要多很多

现在的人不好管，搞一些合法又正常的投资不好吗？

台北市令人震惊太佩服了乡民说的有道理，仲介说的租金要确认再确认再确认7次。

物件一投报率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黄区?

现在还敢买顶加的真是勇者XD

别碰顶加比较好，损失的比得到的多

台北市顶加以后不能修缮，10年后卖谁？

你先问问银行 隔套头期常常是五成喔顶加三个单位出租都是优先拆的

银行知道是顶加这贷款成数就低了

三单元专案优先拆除 你找谁都没用你要赌？哪天房客处不好检举就拆了

只看文章我会选二

可以支撑总价就租金收益, 早期入手没太大问题, 但现在你要承担报拆(租金收益砍半)的潜在风险, 只能说你很勇喔 xD

二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道会拖多久，你能不靠租金自己付个10年租金吗

自己拆可以拆成顶加保留两单位先脱离优先名单要估投报收益应该用这版本估计 自己花钱拆 顶加留两间

物件二为啥还没重建？要不要探听一下？

台北市这个屋龄的房子还没重建的满地都是

小心换屋主老邻居开始开告，顶加租金平分喔现在买顶加的怎不想原屋主为啥要卖，呵呵，风险优先喔

但要了解理由才能预期要等多久啊

保险一点就是顶加自住 楼下收租 邻居没得分

两个都不怎么样，硬要选选2你认真考虑一下，这两个物件真的有值得你冒那么高的风险去买吗？

顶加最危险就是下面几层邻居 搞定就没问题

不只报拆，连顶加的租金收入可能都要跟其他住户分。投套的贷款条件都不太好。不是利率高就是成数低。你最好先问一下

不推荐，顶加是风险，只要房客或邻居多次检举就压不下来立刻排拆都有可能，或者又有新闻事件....格套已经烂了

2

千万不要

一直觉得卖隔套的都是在找下一个冤大头

有被检举报拆过的别碰卖方顶加用送的除外蛋黄区的邻居不好对付ㄛ安森旁的公寓4/4做个顶楼防水马上有人来查，超敏感 喜勒考

忘了说，不是顶加而已，违法格套的都可以检举耶基本上诚心建议，除非合法格套，不然都不要碰

双墩学区不错…有附加价值可考虑顶加自己拆一间 当成垃圾代收集中场 还可以选项二真的卖很久就是了https://i.imgur.com/Q0GO1vy.jpg不过卖这么急大概不急 应该没有短期马上被拆的风险可能就是买来设籍用 现在不需要了 边租边卖他开2300的时候我有考虑过…

隔套麻烦 管理也没独套无脑

通常房子做分租套房下去 这种格局即便换屋主大概也是做出租用我现任房东是家庭式套房 我想当下收益可能没有分租套房好 但在未来处分房产弹性上会比较好

都不要买，台北隔套收益太低你买新北、台中、高雄隔套，丢给代管都更划算

2.

1

台北顶加是票房毒药