这只是论坛 很难讲得很深入 有些是隐藏条件 以为大家都具备 事实上却没有
今天比较闲 可以讲深入点
1.成屋
主要优点是
a.成屋看得到现况(降低风险报酬)
b.政策性影响面小(贷款限制等) (降低风险报酬)
c.住户素质 管理费 入住率 社区营运状况有初步迹象 (降低风险报酬)
d.机能通常较好
e.能出租 自用
缺点部分
a.自备款要大
b.开始折旧
c.房屋地价税 管理费 社区水电
d.因为机能较齐全 通常已经上涨
再来 我们从初级市场跟次级市场来分类
初级市场又分成
1-1外围重划区 或是1-2已开发市镇的剩余土地开发或者都更
优缺点大概也差不多 只是权重的不同
至于次级市场主要来源是仲介
而且是旧屋居多
旧屋主要获利就是整修后短期出售 另一个就是收租长持
要整修 那通常是有装潢底 甚至他就是具有某一个工项的技能(水电工 设计师之类)
那一般人就是最普通收租长持
先把成屋讲到这 因为讲到预售时候 会带到两者差异
预售融会贯通 就没什么差
吃到很多风险 所以增加很多报酬 参考上面就知道
1.政策性风险 这个讲实际影响很巨大 有真的在这行玩的就知道
2.未来发展失败 高估了发展速度
至于 没有折旧 管理费用 税务这些优点 参考比较就知道
总体来讲 都是风险报酬关系
我会喜欢玩预售 是因为金流简单 没有太多外务要去思考 买了之后 好好筹钱就行了
而且预售之后交屋会变成成屋 还是要处理
两者根本不用去比较 硬选 单纯看你操作惯性跟时间精力
至于投资跟自住 CECA大已经讲很清楚了 帐面上涨是没用的 要真的卖了
我都怀疑这边是不是一堆键盘成交卖屋
预售有一个巨大优点是 爆击
市场虽然会反映未来的成长 卖一个未来的预售价 但是估计不到突发事件
而预售因为杠杆大
重划区又有腹地可以发展(这又扯到旧市区预售跟重划区预售差别 请自行推敲 )
非常值得专业判断后 大胆进场
举一些实例
随便举一个 台东太麻里 跟新竹关西 硬要投资一个预售案 你觉得哪个有搞头
太麻里我默认没有观光价值 乱举例的
这样大概能解释了
如果你对 一个地区 人口 就业 发展 很看好 觉得会比市场预估还好 那就应该买入预售
我再举一个例子 不考虑自住 现在会有人去买一个"天母预售案" 当做投资吗
这决策是不是怪怪的 应该有更好的选择吧?
不动产投资很广 很难一篇讲完 整天在那边吵 很低能 你LBJ跟费德勒球场能一决高下?
而且随个体 通常都是专精一两项就吃很饱了 而不是整天乱吃
我要是现在去投资中南部老屋改建转售 置产出租 肯定也是横死街头
你说现在不能买预售吗 不会啊 新竹要是一坪卖80 但是2030年交屋 那我一定去排队买
那精华市区10年3房一定很稳吗 卖2000万 租金2万 是能多稳 我操
漏水壁癌还藏起来之类
不动产都是case by case
All in all
成屋跟预售 只是风险跟报酬关系 而不是敌对关系
现在市场对预售很不友善啊 所以现在去投资预售 难度就很高
但是我还是再看 并且2024应该会再进场一间
成屋现在确实比较好做 风险都能算出来
而且水电装潢木作浮动很大 有头脑的 光赚装修价差就爽翻了