台湾房市未来5年怎么走？国贸系教授以历史借镜：3张图看台北市房价可能走势及最佳出
场时机
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202303030024/
未来影响房价的三个关键因素分别为：利率、打房政策以及地缘政治。从2022年开始的利
率上涨提高了买屋以及持有成本，当房贷在最低利率突破2%后将对房市产生不小的冲击；
打房政策包含选择性信用管制、房地合一2.0、实价登录2.0以及内政部的平均地权条例，
前三者已经在房市实施一段时间，因此最大的变量为内政部平均地权条例，仅在修正草案
阶段就出现预售屋抛售潮，正式实施后台湾房价势必修正；最后则是地缘政治，随着俄乌
战争爆发，对于两岸关系的讨论也备受关注，若在此阶段出现大变化，将影响台湾房市及
经济甚钜。
作者以目前房价为基础，预测未来五年房价走势。从台湾历史上来说，房市中较常见的景
气复苏型态为V型、U型以及W型，尚未出现过L型。L型衰退在台湾房市发生的可能性非常
低，因此以下将以三种可能走势解析未来房价趋势，并教您该如何把握投资及出场时机。
整体房价趋势预测
从国泰房价指数可以看到目前房价为历史高点，自疫情爆发后房价指数虽有小波动，但几
乎是以全力冲刺的速度飙高。在政府一连串打房政策从去年年中实施后，目前房价尚未看
到显著的影响，然而从买卖移转栋数已可见稍微降温。台湾在2021年3月开启升息的第一
枪，且预计将升息不只一次。就作者观察，升息一码的影响尚不大，然而当预期升息持续
发生时，市场资金及行情便无法持续多久。
就过去升息循环经验，市场在升息前面临的是资金泛滥、热钱流窜、资产价值持续提升等
情况。步入升息循环之初，仍处于扩张期末端，房市尚不会受到太大影响，因此预估房价
尚能维持一年，最多至两年的行情。从下图可见房价预测至111年底仍处于高点。
然而随着升息压力逐渐增大，政策效果浮现，预估房市将可能进入新的一波景气循环。如
上节提到的景气复苏共有四型式，从过去各国发生L型复苏的情况对照台湾房市目前的情
势，L型复苏发生的机率相当低。房市在近几年资金充裕的情况下，成为资金停泊的安全
港，加上民众对通膨的预期心理，使得台湾房价维持高档。相较于美国联准会的鹰派升息
作风，就台湾央行目前表态将以温和升息因应。此外，尽管目前台湾陆续端出打房政策，
但皆以抑制投机行为及控制房价合理上涨为两大目标。因此预期未来将不会发生价涨量增
的走势，但也不会有大幅跌价、长期衰退的可能性。
V型复苏─发生可能性20%
V型复苏系指在一至两年内看见房价衰退后又弹升，这将是未来步入衰退后的最佳复苏剧
本。但目前升息循环将不会在短期内结束，且依照过去台湾房市经验，当政府有重大不动
产政策，通常房市交易量会受到不少影响。当长期影响房市的因素持续存在（政策、利率
压力），要看到房市如2020年疫情后V型复苏的可能性不大。
若未来呈现V型复苏，因短期内房价即恢复水准，因此在交易房产时房地合一税的影响便
小了许多，只需注意五年重税期间（持有两年内交易需缴纳45%、持有二至五年则缴纳35%
之房地合一税）。虽然整体房市以V型复苏的可能性低，但在精华地段、企业投资地区或
是新建捷运沿线，因该区房产稀缺性以及保值性，则有可能一出现跌价便有购屋人进场，
使得特定区域仍维持于高档房价。
U型复苏—发生可能性35%
U型复苏则意味着台湾房市在未来三年内将会出现明显衰退，且须花费五年以上时间才有
望回复为2021年底的水准。在未来升息的情况下，将会抑制房产买气，为房市的不利因素
。评估目前台湾打房政策，实施了房地合一2.0以及不
动产信用管制，目标皆是打击投资客，对于整体房市有抑制缓涨的效果。此外，房市推案
量预估将会略少于前几年，超额供给发生的可能性在未来一年将不预期会发生。然若目前
研拟中的囤房税或是其他更激烈的打房政策在未来出现，则进入U型衰退的可能性将会大
幅提高。
若预估未来出现U型复苏，就投资者而言在近期行情尚佳时将手中房产出脱会是最佳策略
。若手中持有多个房产，在升息情况下压力将会倍增，考量U型复苏期间较长，必须要有
雄厚资金才能有机会迎来下一波涨势。若是在复苏谷底时才发现资金不足而要脱手房产，
价格可能也将不如预期，白白负担沉重利息压力。因此即便现在出手可能仍位于房地合一
税的重税期，但可千万别因小失大，省了房地合一税却等不到房价行情。
W型复苏─发生可能性45%
W型复苏是在所有复苏情境中最为可能的。在2022年（111年）M1B显示市场资金充裕、俄
乌战争通膨以及消费者物价指数持续攀升，不动产保值的特性使得当时短期内房市仍有部
分上涨空间。
值得注意的是，政府政策持续针对豪宅、多户贷款以及预售屋炒作做管制。内政部平均地
权条例通过，以及长期而言升息不利于房市等等影响，预期房市在未来半年仍不会有明显
修正，但是随着通膨议题消退、资金行情不再、政策传导等，房市热度将会渐减，在未来
一至两年中过去两年涨超多的蛋壳、蛋白区首先看到跌幅，房市进入修正。房市要出现好
转的迹象仍要等到2023年底左右，当中央银行降息，在下一波行情才有机会看到房市逐渐
明朗化。
当预期房市将进入W型复苏时，对于自住客的投资影响不大，但投资客就须特别注意手中
的房产是否仍要继续持有。建议将较不具保值性、议题性的房产在2023年中前快速获利了
结。若仍抱持着观望的态度或是为了避免房地合一税重税期，则须小心在W型期间波动，
建议第一次落底回升后就把握时机出场，否则将有可能经历第二次跌价，错失最佳行情。
此外，当预期房市不确定性高时，投资预售屋时也须特别注意。预售屋相当于期货，买的
是未来的两至三年的成屋。若投资缺乏题材、位于蛋白甚至蛋壳区等预售屋，未来交屋时
则可能刚好进入W型衰退，要有好的脱手时机则可能得等到进入下个上升循环。
本文摘录自 买房全攻略 有侵权疑虑的话请告知,马上删文
作者简介
廖仁杰
廖仁杰教授为私立中原大学兼任教授，学术专业及研究发表多为风险管理、金融机构管理
、客户关系管理及不动产专题等研究，除研究外，屡次受到学术团体、政府机构、上市柜
公司、杂志社及公家医院和私人医院院长的邀请，期许在期刊发表上、专题演讲上及专书
上能提供读者及听众更有用的资讯。
游颖珊
会计背景的22岁新鲜人，大学期间意外踏入不动产领域，自此研究房地产市场
心得:图自己点连结进去看啦
标题说的是台北市,不过内文大概是指全台房市
预测未来两三年内不管如何一定会跌,而且跌幅达10-15%
我是觉得w是有点可能,不过幅度应该不会那么大,然后还是要看地点
我这局本来就打算放5年以上,我只怕这两三年说要跌结果也没好货,
本篇开放悾军高潮!