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还在等房价下跌？四大指数显示 今年恐怕得失望了
文/记者张瀞匀
2022年房市由盛转衰，新的一年不少人预测市场将走进衰退阶段，不过乐居科技（7609）
创办人李奕农表示，目前的房市存在两大隐忧，包含房市成交量的背离，以及股市多头熄
火，代表着资金不再持续涌入房市，未来销售的速度放缓将成为常态。但是从新案的推案
量、新案的去化量、新案剩余量以及二手的待售量这四项数据来看，前几年房市大卖，几
乎都在预售阶段卖完，2023年不会面临成屋的卖压，因此不少人期待的火烧连环船，也就
是房价下跌，目前是船已经被一些不利因素扣在一起，但没有整体经济暴跌或者成屋卖压
出笼这样的东风，即使降价也只是零星，2023年的房价应该会是盘整的状况。
李奕农提醒，在房价创新高的同时，在2022年房市也出现两大隐忧，首先是交易量下跌。
2022年的买卖移转栋数尽管还是维持在30万栋以上的高档水准，只比2021年下滑8.6%，不
过买卖移转栋数会把前几年预售交屋的房子算进去，也就是说，实际的交易量会下滑更多
。
与民众和从业人员感觉更贴近的数据，可以参考预售屋的实价登录的笔数。根据实价资料
，从2021年7月开始，预售屋交易量一路上涨，到了2021年的11月来到最高峰10,140件，
之后就一路下滑到2022年的9月10月，单月只剩下４千多件。与最高峰相比大约下跌60%。
中古屋的部分可以观察信义房屋的仲介营收（不含开发事业），2022年3月最高来到14.8
亿，到了2022年9月只剩下8.4亿，下滑43.2%！跟2021年9月13.5亿相比，也下滑37.9%。
整体来看，无论是预售屋还是中古屋，房市都呈现价量背离的状态。
第二个隐忧是股价与房价的背离。以往台股跟房价是正向关系，股市涨房市也会涨，股市
下跌房市会修正。2022年台股最高创下新高18619点，最低跌到12629点，股价大跌32%，
许多个股都出现50%以上的跌幅，但房价却是反向上涨11%以上(安华清富房价指数)，近期
台股出现反弹，回升至约15000点以上，反弹18.8%，可持续观察股市对房市的压力是否降
低。
整体而言，李奕农认为，2023年注定会是一个量缩去化变慢的一年，因此要避开卖压大风
险较高的区域，以待售量而言，台中市去年11月委售比来到3.7%，已逼近历史高点3.9%，
也意味着之前台中房价大幅攀升，很多是投资型客户购买，未来的卖压会比较重。
心得：
台湾房价，在央行一连串打房措施之后，
已经把不安定筹码打掉，配合房地合一税、实价登录2.0环境，
去弱留强，
市场上只留下资金充足的建商和投资客，
塑造成房价只涨不跌的环境。