楼主:
ontology (安特娜萝吉)
2022-12-13 18:56:35最近长辈请我卖一栋透天
在临路巷子内，近科工馆和铁路绿园道
这是房子的资料:
原本为3楼透天
建物坪数：43.2坪(主建物)+1.69坪(阳台)=44.89坪
土地坪数：22.08坪(肉地)+5.5坪(道路)=27.58坪
6年前整修和增建了两层楼 (变成5楼透天了)
每层楼约12坪左右(其实不知道多少，我参考其他楼层抓的)
房子维护得还可以，最近也清空和油漆，厨房换新
透天一楼可以停车，前面的道路也是私有土地，可以停车也可以活动，
有自己的大门
价格我是这样算:
建物坪数: 44.89+24(增建的) = 69
然后乘上每坪25 ，大约1750万
透天土地的部分不会算，就只算建物XD
我觉得成交价抓2000上下
请问这样计算是否还算合理呢?
不知道该怎么卖啊
还是仲介会帮我看XDD
作者:
VVVV5555 (东兴乌鸦-耀扬哥)
2022-12-13 19:06:00你在做梦吗你干脆说五千好了
透天不算土地…那还是给别人算 根本反著算…建物反而是附属品而且再会算 没人要买要出价都是空老透天建物部分价值每坪大约5-8万 增建只能当赠品
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-12-13 19:15:00看附近实价 跟热度 不热加盖也没用
作者:
GGFACE (ggface)
2022-12-13 19:15:00我个人觉得2500差不多
建议有街景再来看 面宽 临路大小 是否无尾 嫌恶设施屋况是否良好 壁癌漏水 格局采光通通都是变因
实际地点外观内部请房仲看一下马上就知道大概了，老透天价差很大光凭这叙述很难隔空抓药
作者:
gm3252 (阿纶)
2022-12-13 19:41:002500差不多吧
我记得增建部分没人再算的，如果有人检举，看那个县市
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2022-12-13 19:44:00不是这样抓的.
作者:
jackgn (jk)
2022-12-13 20:29:00没说几米巷？和在那附近？看附近实价多少来估看看
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2022-12-13 20:40:00没参考也可以,高医附近打9~95折科工馆一直都维持在高医的9~95折.
作者:
volcom (å—å°ç£å»ºæå°å¤©çŽ‹)
2022-12-13 20:46:00我觉得1500差不多，主要土地不大
作者:
guojj ( )
2022-12-13 21:09:00巷子内成交抓2000万，行情有这么好？
那我买在后驿19地坪6米的废墟不就能卖1800万 想太多
作者:
KYOLONG ( 给人一次机会)
2022-12-13 22:31:001楼真黑心==我估价1500差不多前提是他家真的要保持的很好像新的
作者:
KYOLONG ( 给人一次机会)
2022-12-13 22:33:00建物的部分是错的 工程造价15万还差不多 你的25万是大楼的造价你用25万去算加上土地不就快3000万==所以......
楼主:
ontology (安特娜萝吉)
2022-12-13 23:15:00感谢~~
作者: DJKENNY (DJKenny) 2022-12-13 23:25:00
请银行估价最快 能贷多少还是要看银行
坦白讲 30年后只有土地值钱 上面的建物都是累赘 不值多少钱 一个楼层才十几坪出头 小的要死 想到要爬这么多楼就觉得累
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2022-12-13 23:41:00价值都不是这样看的..XD你透天有增建,那就有空间价值.空间价值就看,自住和改套房出租,两种型态去判断.自住的话你空间比较大必然比较值钱.但是会有边际效应,3F和4F的价差会大于4F和5F价差.而收租则是空间多多益善,多一层至少多两间套房.因此当自住边际效应产生,但是收租那边价值继续拉高.最后最高价会取决于两者最高的那一个做基准.例如你很猛盖到6F.但屋况很老旧.这样卖掉一定是卖给改套房的包租公价格最好.自住户出不到那么高的价格.但如果你是2F透天,包租公出不到自住户会出的价格.而增建与否...不重要...颗颗.当然增建得很烂是另外一回事.不过透天又牵扯到门口路几米,面宽,屋况.甚至室内格局等等.你室内都改套房每一层都套房,价格必远高于都是打通的.所以呢...最后你还是要到市场上去.找到类似的产品做对比,才有办法估他多少钱.你怎样算成本,算大小....都是白算的..XD市场成交根本不鸟你算出来是多少.另外像透天屋况超好....但你会遇到一个问题.那就是有翻新透天来卖的投资客.他的物件会跟你竞争.管你屋况多好,我投资客权翻新要卖1300万.你自称多棒多棒,你还是只能跟我1300万.
作者: maxidogkimo (oo) 2022-12-13 23:47:00
其实增建两楼未必讨喜～ 主要还是要看临路几米，是否无尾巷？ 周边有什么较特别的设施？
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2022-12-13 23:47:00至于我为啥1300万,也许我吃废墟900万,翻修150万.所以成交1300万帐面250万...ok的拉.因此管你什么屋况还是OOXX...市场就是物件彼此竞争,便宜的优先出脱.
作者: MizPerfect (科尼赛鸽) 2022-12-14 00:05:00
这种两层古蹟,一楼挑高二楼超矮的,我都算土地坪数开 50万*23坪 给你 1050万...
楼主:
ontology (安特娜萝吉)
2022-12-14 00:06:00感谢C大~是因为附近是有1500~1800的成交价格，都同一批的我就对比著的逆算看看，可能也是1500上下差不多
30年透天假如地坪25，我以买方观点来看，我估增建一层钢筋水泥有浴室，顶多加40~60万，铁皮屋加15~20万。
老透天是看土地价值，22坪*60万=1300万但银行的估价是计算房子的价值，会远低于市价，贷款要注意，如市价1300，银行可能估价只有800，贷8成，只借600另外你二楼增建到五楼其实更难卖，讲白了就是超级危险的大违建，银行应该不会承作贷款，也就是买家要现金买会买这种大违建的人少，能拿全现金买的人也少，难啊
作者:
yonex12 (frank)
2022-12-14 14:43:003000开价2200成交
作者:
beebeebee (beebeebee)
2022-12-14 19:26:00应该要五亿，真心不骗
作者: MizPerfect (科尼赛鸽) 2022-12-15 01:01:00
作者:
tara75 (tara)
2022-12-15 10:46:00做梦啦！你有2000万会买老透天还新大楼？