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买房还可再等等？连两月成交量缩，2现象看出房价已隐形下跌
今年房市上热下冷，近两个月交易量急冻，市场价格更已在调降，甚至有新成屋一个月内
开价就调低百万。涨多就是最大的利空，这一波房价大涨后的后座力，会如何引导房市走
向？
杨云甄在台中当房仲已经十多年，天天在第一线带看、议价的她，最近一个月明显感受到
市场风向改变，房价已经在“隐性下跌”。
“今年真的是抓不透，原本是卖方市场，转眼就变买方市场，”她观察，不久前还有买方
客户刚见面就急着出价，随时都有生意上门，现在则是一位刚需买家有十几个业务在抢，
原本坚持不降价的卖家，也愿意少赚一点、赶快出脱。
房仲抢客户压力有多大，数字可以印证。六都地政局数据显示，六都10月买卖移转栋数跌
至1万7096栋，月减6.9%、年减28.2%，为近五年同期新低，加上9月栋数月减4.2%、年减
14.2%，是最近一年首度连两个月，年月双减。市场买气紧缩，业绩告急的房仲自然心急
如焚。
从中古屋到预售屋的房价，都已经在我们看不到的地方“隐性下跌”。
降价现象一：卖方软化，房价下跌
为什么房价跌了，我们却看不到？首先，即使中古屋、新成屋和预售屋成交后都需要实价
登录，但完成移转登记或签约后，约需两个月才会对外公开，时间差会让统计数据与快速
变化的市场动向产生差距。
像是以实价登录数据编制的清华安富房价指数，日前才公布9月份全国房价指数，比去年
同期上涨21.9%，较前一个月上涨0.67%，数据显示房价仍在高点缓涨。
不过对房仲小林来说，每日在市场中看着买卖双方攻防，眼前所见的降价比数据更真实。
他指出，像是台中廍子（于北屯区）一个新成屋大型社区，9月时贩卖件数不多，三房两
厅开价1380万，仍有不少买方排队看房，成交价约在1300万上下；但10月中开始，卖方件
数明显增加，开价甚至直接调降百万到1280万，低于前一个月的市场价格，意味着卖方心
态已经软化，要降价求售。
“我身边很多仲介朋友都在跟屋主议价，不议价的话卖不掉，”小林说，仲介积极游说外
，多数原本坚持不降价的屋主，也感受到近期市场氛围转冷，愿意配合调降房价。
除了新成和中古屋等二手市场已有跌价迹象，一手市场的卖方——建商和代销也已开始调
整获利预期，降低预售屋开价。
“有些代销和建商上半年敲定价格签约，下半年真正要推案时，代销就说要降价，”一位
不愿具名的资深房产业者指出，表面上预售屋房价还没下跌，其实业者早就嗅到市场转淡
的警讯，在内部调整开价。
降价现象二：信心跌落，不易拉回
另一个房价下跌的迹象，则是市场信心衰退。在“买涨不买跌”的市场惯性下，房价一旦
开跌，信心就不容易短期拉回。
这波房市转淡的指标之一，是今年928档期空有近年最高的8000亿推案量，买气却冷得吓
人。
国泰房地产指数季报显示，9月六都加新竹县市新建案30天内销售率仅10.14%，比去年同
期下滑5.26个百分点，更逼近上波房价盘整起跌点2015年2月的10.12%。
不只是预售屋销售转淡，整体房市的观望心态都变得明显。根据永庆房屋网络民调，今年
3月仍有62%民众看涨房市、28%持平，仅10%看跌；到了9月，看涨比率已跌至38%、31%持
平，并有31%看跌，半年内房市信心就快速反转。
永庆房屋业管部协理陈赐杰表示，市场目前的涨跌预期已几乎平盘，尽管看屋人次没有明
显减少，但买方决定进场的时间拉长、出价变慢，出斡旋金的比例也在下降，都是买气转
淡的征兆。
走在消费市场信心前头的，还有建商的信心指数“购地量”。根据戴德梁行统计，以建商
为主要买家的住商土地来看，去年总交易额约为2500亿，今年前三季则大幅萎缩到只有
263亿。
一家上市建商董事长透露，市场观望心态明显，加上建筑成本高涨，央行选择性信用管制
让购地贷款仅限四成，还必须在18个月内开工，坦言“大家压力都比较大，买地保守很多
。”
房市是一个信心为上的市场，自住客和投资客愈涨愈买，推动台湾房市在这两年经历近乎
疯狂的大涨，但当信心消退，人人都怕“买贵了”，房价下跌也将随之而来、挥之不去。
心得：
房东已然外强中干，许多有先见之明的房东已经提早出场
剩下一些脚麻的还没跑，等著留下来洗碗