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联合报记者张瑞杰／专题报导
高涨的房价成为难以负荷的居住压力，人口外移成为最直接的推力，民众选择“用脚投
票”迁移到房价负担相对低、更为宜居的城市；观察七都“净迁入人口”行政区，前三
名分别由桃园市“龟山区”以净迁入人口1,797人，居七都行政区人口红利宝座，再来是
同样位于桃园市的“观音区”净迁入1,489人，第三名则是高雄市“仁武区”净迁入689人
。专家分析，“人口净迁入”前十名中，蛋白、蛋壳几乎成为人口移入的大黑马。
面对薪资追不上的物价、房价涨幅，却让人难以安居。综观近年人口迁移状况，台北市磁
吸人口的光环消散，近年人口更是严重外流。然而这个情形，已不只发生在台北，七都会
区也陆续产生，人口从市中心转移至周边郊区，出现经济学中的“甜甜圈效应”（Donut
Effect）。尤其近年市中心房价越来越高，建商推案也有转往郊区趋势，在政府持续推动
重大交通建设，串连起市区与郊区生活圈，居住于工作区域周边对部分民众已非必要需求
。
随着房价持续看涨，双北磁吸人口的光环消散，近年人口更是严重外流。
图／联合报资料照片
桃园市因邻近双北，在交通运输逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位于南下桃园第一
站的龟山区，2字头的房价，吸引到不少以通勤时间换取房价、空间的双北首购族群。加
上未来还有邮政物流中心、乐善科技园区、华亚科技园区二期扩建，将为区域带来更多人
口红利和商机。
而位居第二的观音区，是北台湾少数拥有4大工业区重镇，原先就业人口就多，近年受惠
于产业发展，桃园科技工业园区第二期也在去年底开工，未来预估将创造就业人口约7,000
人，房市刚性需求因此提升；再来因紧邻大园航空城，也吸引到不少航空城搬迁户到
观音购屋。尤其又是北台湾仅剩不多的超甜1字头房价，购屋门槛较低、租金投报率相对
高，对投资、置产买盘极具吸引力。
入住蛋壳区 多留意生活机能 永庆房屋研展中心副理陈金萍提到，今年上半年七都“净迁
入人口”前十名行政区，几乎都由低基期房价的蛋白、蛋壳区包办，且出现了不少罕见的
新面孔。仔细观察这些行政区，其实都有些共同之处，譬如挟带产业群聚发挥的人口磁吸
效应，或是新兴重划区等利多议题，更重要的是住宅均价都落在相当亲民的1、2字头，在
这些因素汇集下，产生了强大的人口拉力，自然成为热门迁入地区。
陈金萍提醒，虽然蛋白、蛋壳区房价较为便宜，但仍需多留意周边的生活机能性、交通便
利性；若是看好未来发展前景，也须谨慎评估，尽量在重大建设确定动工后再行购屋，切
莫仅因房市利多消息就轻易进场，而产生套牢的情况。
心得：
人口移入1st 桃园龟山
人口移入2nd 桃园观音
人口移入3rd 高雄仁武
这三个地方都有 3个共同的特色
价格低基期 + 有就业机会支撑 + 政府投入建设发展