这篇不是要鼓励进场的 脑空不要看到黑影就开枪 只是闲聊
要结论的话 到9月以前我都不建议进场 可以左转了
先说说最近市场吧 终于盘整放缓 市场冷却下来
比我当初预计还晚了点 坦白讲
不动产动量惯性满大的
说真的 不动产做这么多年 这产业跟其他投资不太一样
在美国念不动产系的时候 老师第一个PTT 都是 这是一个独立出来的产业
高杠杆 低流动 政策影响 现金流强大 低波动(住宅)
The total market capitalization of the U.S. stock market is currently
$48,264,353.4 million (March 31st, 2022).
The total value of private residential real estate in the U.S. grew by a
record $6.9 trillion in 2021, to $43.4 trillion
我2020上台报告 两者接近50% 50%
时间点有点不一样 毕竟两者都会波动
不是要比较投报还是怎样 单纯表达不动产算是一个很大的投资体系 必须独立讨论
在美国 不动产通常是法人在玩 而且各州退休养老基金 工会的基金很爱买
尤其是住宅类的非常稳 你看看房地美 房利美破产 美国政府也是乖乖吃下来
老美可是最资本的国家
我那时候想说回台湾 我要如何结合这冷门的学问
看看昨天那个景文大学教授 说国外没有预售屋?? 就知道有多外行
还是我去帮他上课 反正那间大学应该都在教 交X学 嘻嘻
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不动产投资 硬要我系统性解释 可以用那个三段论法 大前提 小前提 结论
我都说三段战法啦 因为信长三国的杂贺
学理 实务并重
由大到小去分析
从最巨观的 总经 各国经济 原物料 利率 通膨 人力 各种资讯
到自己国家 再到要投资的县市
最后小到你看上的案子
最后的最后 你自身的条件(个体化)
决定要不要投资的因素可能有100个
课本上 网络上 前人分享 这些可以让你找到所有要考虑的因子 并不困难
但是就好像厨师大赛
我跟小当家站在斗味场 我们都用同等级的食材 但是我只会做出垃圾一样
经过个体的实务经验 判断所有因子交叉影响之后 决定买或不买 这才是关键
通常是用微观推翻巨观 例如你手上没钱 即使现在0利率你也买不起 该专案无法运行
或者你只在XX地点工作一年就要调走 那是要买三小
这种都比巨观因素来的重要
简单来说
"知识上学习到所有要素 经验上做出分析判断 最后得到结论"
经验这点偏偏很难培养 因为夹杂个人背景 所知所学所看
而且还会事过境迁 不断改变 老手也会锻羽而归
保持学习知识跟上持续增进实务 切勿偷懒
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讲实际上面都是闲聊废话啦 有感而发而已
大家都只想聊房价我知道
巨观部份我稍微带一下就好
升息 油价高 打仗 缺粮 人力紧缺 三小鬼的 自己上网查一查吧
台湾面 大概就是政府消除系统风险 打房 限贷 抽税 三小鬼的自己研究
讲实际看到这边 我就先下结论 正常状况 现在不适合投资不动产
如果要推翻上面结论 很简单 你要有一些很重要的点
举例来说
1.钱太多 这点简单粗暴 不解释
2.婆媳 BJ4
3.希望小孩在这边生活稳定 学区之类
4.政府明显独厚某种状态 像是首购之类 评估之后Z>B
5.顶级区段的坚持 台北市 新北最顶的一些区域 各县市最顶的区域 非常难跌
6.一定要双拼 高楼层 之类
不动产因为有使用收益性质 还有人类原始居住需求
一天可能12小时在家 变得会有很多情感因素进去
自己在多衡量
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好 我知道打太多了 直接给结论
干 就薪资房价比&租金房价比 这里是说地板 不是说天花板
因为我上面讲的 天花板因素太多了 随便一个鸟因素都能井喷
不信你开放外资买不动产试试 就改变这一个变因就好
之前讨论过太多次 老房子太多 居住品质的改变 导致空间需求变大 等等之类的
这边不多说
先讲租金房价比 至少 至少 要打平利息 这是最惨的状况
不要买一间房子 就算出租 连租金都还比贷款利息少 那真的别买了 除非有个人强烈需求
再来就是薪资房价比
这比较可以讨论 也是大家会争议的点
台湾薪资房价比 绝对还能再拉高 资本主义就是残酷
从薪资房价比看台美不准 因为美国超高维持税 脑空都装死当没看到 因为脑破了QQ
先做一些基本假设吧
一般状况 生活品质来自于收入跟开销比例
1.黄种人比白种人更能忍耐
2.缴房贷>>缴房租吧 因为是自己的房子
结论是我们用每个月房贷去/收入 判断现在有没有过高即可
美国我刚刚查了 TOP 25大城市大概 33~40 我们就假设35%吧
但是这是租屋的喔 买房理论上应该能更高
结论这句话
"每个月房贷即使到达月收40~45% 在顶尖都市 都是有人愿意去负担的"
买3000 贷款2400 月缴90000
买2000 贷款1600 月缴60000
买1000 贷款800 月缴30000
"大概薪资房价比10~12.5"
我知道还有税收 育儿三小 所以现在很多人不生啊
至于你拿生不生来怪房价 你怎不怪自己赚得少 奇怪
怕很多不用脑 说我无脑多
"假如该区薪资中位数 已经超过12.5 或者房租打平利息都不够 请勿购买"
那房价确实过高 请勿购买或另选地点 另选案件
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最后很多人会说 干 之前买的是运气好吧
对 没错 你说的我完全认同 个体能做的很有限其实
这波涨幅远超过当初推估 即使吐回去也是应该
我个人之前狂买单纯是因为这些地点薪资房价比 那时候连10都没有
想说单纯会拉到10以上吧 这么优质的区段 短则3年 长则5年
其他都是靠天吃饭
老话一句
机会是留给准备好的人