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全台新建案年涨幅最高逾7成！ 台中北屯、台南仁德善化飙最凶 “上百户建案不到一周
完销，我连考虑时间都没有”
“打炒房”新制箭在弦上，房价却持续狂烧，两张表，揭露全台新建案和中古屋年涨幅最
凌厉的热区。
高房价之下，近期完成房市交易的买家，主要有哪些考量？专家又如何点评？
政院力拼“打炒房”相关修法加速上路，但在此同时，全台房价飙涨的势头却没有停下脚
步！
先看新建案的涨势：年涨幅从近3成到逾7成不等！这是台湾知名房地产交易资讯平台五九
一房屋交易网的最新统计，全台7都（6都加新竹县市）各行政区中，今年第一季包含预售
屋与新成屋在内的新建案，在线销售平均单价相较去年同期，涨幅排名前30大，出现近3
成到7成的惊人涨势。
很难想像，台中市北屯区今年首季的新建案均价来到每坪52.3万元，相较去年同期年涨
70.4％，涨幅高居7都之冠。不只如此，包括北屯在内，台中共有10个行政区的新建案涨
幅进入前30高（详附表）。
今年将与关系企业在7期推出4大建案的兴富发建设台中区主管王建骐观察，近两年工资与
原物料成本万物齐涨的现象反映在台中房价上，“但蛋白区房价增幅反而高于蛋黄区”，
有些蛋白区甚至从2字头直接跃上5字头，涨幅着实惊人。
当高房价在全台持续狂烧，近期成交的买家真实想法为何？他们的考量，看在专家眼中是
否言之成理？
小夫妻还在犹豫就已秒杀 台中北屯晚一步买贵4万仍觉划算
“没想到这个上百户的建案，开案不到一个礼拜全数完销，我连考虑的时间都没有！”说
话的，是现年35岁的小C（化名），她去年生小孩，有了购屋需求，她还记得，去年初和
先生到北屯区看房，看上台中知名建商推出、每坪开价约32万元的新建案，正当犹豫是否
购入时，就已“秒杀”的实况。
看好北屯机捷特区有好市多量贩店的生活机能，加上捷运与台74线快速道路等交通优势，
这对夫妻持续在北屯区找房。没想到短短半年，建案平均开价来到每坪38万元，有的建案
甚至站上4字头。
“我们是真的有买房的需求，但是才几个月的时间，薪水根本完全跟不上房价上涨的速度
。”眼看房价飙涨，小C透过转单最终以每坪36万元买下最初看上的建案，尽管卖方每坪
开价比当初贵4万元，仍比当时市价低了3万元，总价相差就是百来万元，明知这让卖方短
短几个月赚了一笔，这对小夫妻还是决定买了。
她后来发现，已知的住户中有半数都是转单购屋，即使当下看似“买贵”，但也认为时间
拉长来看还是便宜，“北屯价格就是这样一路上去，周遭房地产相关的朋友也说房市要崩
不容易，现在看到价格站上4字头、涨势还没停，我觉得北屯不会回到3字头，回过头来看
，我不认为我有买贵。”
小C的买房心声，可不是单一个案。
“我从看屋到决定购买只花了一小时，至今我仍然庆幸一年半前所做的这个决定。”坐在
台中市北区新家社区专属的咖啡厅，啜饮服务人员现冲的研磨咖啡，邱先生嘴角掩不住满
意的笑容。
三口租屋族只花一小时下手 台中北区每坪不到30万如捡到宝
在2020年底购买新屋前，邱先生一家三口租屋长达23年，他并非无壳蜗牛，自身有一户台
中南屯区文心森林公园附近的房子出租，靠租金养房模式，一过二十多个年头。脱离租屋
族的关键是2020年底，邱先生的租屋处逐一浮现老屋的问题，加上意外卖掉南屯旧家还清
房贷，手头多了一笔现金，他决定再次加入购屋行列。
邱先生研究台中市房价，发现市中心北区因老屋林立、较无公共建设题材，房价还落在每
坪30万元之内，明显偏低。他经由朋友介绍，得知健行国小附近的新建案“舜元睦森林”
还有最后一间70余坪、总价2100万元的余屋，很快就决定下手。
“地段只是一种感觉，很多人不喜欢买旧市区，殊不知这里的生活机能才是最好的。”邱
先生认为，北区交通方便，距离他的上班地点也很近，这一年多来，即使遇上三级警戒、
通膨致物价高涨，房价仍直升，建案从当初每坪27万元涨到35万元，增幅29.6％。
55岁再次背起千万元房贷，不能说完全没压力。但大学念经济系的邱先生研判，通膨趋势
5年内不会结束，货币贬值速度将超过想像，购屋仍是对抗通膨的手段之一。很多朋友问
他现在是不是购屋的好时机？他说，“只要有自住需求，任何时间点都是进场的时机。”
镜头转往因台积电最新要进驻设厂，房价因而窜起的高雄楠梓、左营。
30岁女搭台积效应进场 聪明比价选左营不选楠梓
“买的当天现场像买菜，接待桌坐满，大概有7、8组客人，很热闹，很怕再犹豫，喜欢的
户别就被买走。”年仅30岁、在网络平台工作的高雄人陈小姐透露，去年9月听闻台积电
要来高雄设厂，于是积极看新建案，人生的第一间房，就买在高雄左营。
“我买一坪32万元，比其他附近案子高一点。”尽管如此，她仍愿意下订的原因，是发现
位处蛋白区的楠梓房价竟涨到快接近左营，但左营是市区，有高铁、百货，比楠梓贵才合
理，“我买的建案才过一阵子，一坪又涨了3万元，现在看，这个价钱不贵，现在楠梓30
万元出头了，左营有的预售更已经一坪开到40几万元！”
高雄市产业发展协会前理事长谢育仁观察，相对竹科一坪7、80万元，高雄一坪30万元算
什么，“低基期就是无穷的利多！”
确实，这三位买家的心声，反映的正是全台房市热门区域相对低基期的红利。
房价持续走高的原因，除了全球通膨、原物料飙升和缺工之外，还有随着各热门区域有建
设和大厂进驻等利多因素，因此形成的预期心理。
代销天王、海悦国际总经理王俊杰分析，受全球通膨影响，原物料价格不断飙升，加上全
台公共建设与建案量大，缺工状况没有缓解，导致造价节节攀升，也让区域房价一步步走
高。“卖得太快，但成本造价不断上扬，这时建商在销售价格开始坚持，有的建商甚至采
取先建后售的策略，来因应这波造价上涨。”
他举例，过去北部建案造价一坪落在10到12万元，现在上看25万元，更不用说中南部过去
一坪造价差不多4到5万元，疫情后来到每坪15至20万元左右。
王俊杰观察，“刚性需求”与“产业、政策利多”两大主因，正是房价能稳定走高的强劲
支撑。过去年轻人婚后多半选择与父母同住，直到居住空间不足时才有购屋需求，但现在
成家后多半搬出来住，加上父母退休后换屋，都是这波购屋的刚性需求。
此外，各地建设利多等政策不断释出，也带动特定区域的房市交易。以台南市来说，随着
台积电确定设厂，过去被视为蛋白区的善化与归仁，吸引建商插旗推案，在买方竞逐下房
价水涨船高，成为过去一年全台交易最热络的县市。
新建案的买家组成结构，是房价是否合理的参考指标。甲山林机构总经理张境在指出，一
个建案稳定的结构应有6成自住客，这包括首购与换屋等需求，另有两到三成长期置产客
，买房后主要在稳定收租，另外大约会有一成投资客。
他不讳言，在台积电效应下，买方主要是看好产业前景，以及就业人口带来的房市利多，
预售案平均有6至7成都来自置产客与投资客；但张境在强调，这不代表房市一定会泡沫，
毕竟台积电设厂完工后势必带来人口红利，建案在成屋后的转手交易中，比率也会逐渐回
复稳定结构，只是可预期这期间转手价可能会经历短暂波动，长期来看，台积电效应对房
市还是有所支撑。
问题来了，当全台各地房价上涨后，该进场买房吗？
颜炳立：很多地方都虚涨！“不合理价成交后都会下来”
“投资房地产就7个字：地段、环境、可及性。”戴德梁行董事总经理颜炳立认为，判断
房价是否合理，要考量是否符合稀少性、效用性和市场性，再来，则是综合判断该建案的
单价、总价、产品和数量，“每个产品、地区都有个总价格带，单价看似合理，总价却不
对，房价还是会修正。”
“很多地方都虚涨。”颜炳立直言，当房价新旧不分、区域不分、产品不分都在涨，就要
特别小心，有成交事实不代表合理，“成交只有五个字：祝福跟祈祷，不合理的价格成交
后都会下来。”
但他补充，因为台积电来，蛋白区的房价“从台湾鲷卖到石斑鱼可以接受”，效应来自台
积电带来的需求，但设厂周遭附近可以，离开很远，别的乡镇也跟着涨，你觉得合理吗？
颜炳立观察，未来某区域房价会不会续涨，“总价”是重要参考指标。例如，左营总价顶
多1500万元就到顶了，“因为有两千万的人，不会买在左营，离开左营到楠梓，总价顶多
到1千万；楠梓弄到1千5，不如买左营。”
此外，“所得资料”可算出该区域民众的购买力，人口数的移入，能代表这地方的市场需
求性，同样是判断房价合理与否的客观指标。举例来说，新竹县竹北市今年最新人口数年
成长2.2％，比全新竹县0.7％高，又如台中北屯今年人口数年增率达0.8％，比全台中的
负0.5％高，显示竹北和北屯的房价在市场需求上有所支撑。
张境在则认为，若是自住需求，首要考量是有没有能力负担房子，其次当然要考虑建设利
多，以及当地是否有发展潜力。在全台房价上涨后，买方若不想追高，可在这些前提下，
寻找尚未起涨的区域。举例来说，台北市在东区门户计画下，南港建设逐步到位，距离南
港车程不到15分钟的汐止，未来房价有补涨空间。
相对新建案价格的狂涨，全台中古屋的涨势则相对保守。依内政部实价登录资料，今年前
两月包括大楼、华厦、公寓、套房等成屋住宅交易，相较去年同期，全台行政区涨幅超过
一成的共有18区（详附表）。
北屯妈妈卖屋火速成交 为儿搬进竹北两千万中古屋
年过70岁的春梅（化名）的中古屋买卖经验，同样是房市火热的缩影。
“我把房子拿出来卖的第一个礼拜，前前后后有十几个房仲来找我，想要帮我卖房子，我
真的被吓坏了！”春梅要卖的是，8年前她在台中市北屯区以1字头、总价6百万元左右买
的房，由于年纪大，在新竹上班的儿子提议她搬到竹北就近照顾，让春梅决定卖北屯、买
竹北。
今年4月清明连假，春梅找附近房仲签约，依实价登录，该路段去年9月每坪卖22万元，急
著脱手的她开价26万元，由于周遭中古屋都开到3字头，当这笔待售案挂到网络上后，仲
介蜂拥而至。有个房仲声称已有客户，隔天晚上6、7点来议价，晚上11点就顺利签约，“
买方是一个30多岁的小伙子，他带着父母来签约，说是自己要住，但前前后后他只看了网
站上的照片，没有实际看屋就买了！”
手握千万元的她到竹北找房子，最后在儿子家附近，买下屋龄约18年，单价近4字头、总
价约两千万元的中古屋。春梅后来发现单价偏高，但因儿子在竹科工作，加上刚卖房、手
头有现金，“我没有想那么多就买了，只是从卖到买短短一个月内全部搞定，可以说明房
市真的还是很热。”
今年39岁的3C维修买卖小老板翁璿埬，原本和家人住新北中和，单身的他锁定三房、总预
算约1千万元的房型，去年终于在五股找到理想标的。
单身小老板买五股老社区 来到这里方知生活机能好
“看了超过半年，第一间没有很爱，屋况很差，跟鬼屋一样。”翁璿埬直言，不少住五股
、芦洲的朋友都在五股洲子洋重划区买房，推荐他买在五股，他看了超过10间房。
他记得，去年7月早上去看重划区的新建案，但依他的预算，只找到两房、室内约10多坪
而客厅没采光的物件，“会有满多朋友来找我，不希望空间太小。”当天下午，他转进五
股旧商圈看一间屋龄25年的大楼顶楼，3房、35坪，原屋主是美术老师，装潢有艺术氛围
，“我很在意住起来的感觉，新旧都可以，进去客厅有采光、有视野，感觉舒服，第一眼
感觉就对了。”
尽管是老社区，且旁边实价登录的单价没那么高，但翁璿埬实际感受房子后很喜欢，舒适
度、生活机能好，隔天就议价签约，去年10月交屋至今，除了还没有捷运外，一切满意，
“台北市的朋友刻板印象认为五股很偏僻，但我公司在台北松山，开车很快，10几分钟就
到。”
“我以前没来前，也觉得五股是工业区，现在工业区在哪我都没看到。自己来，才会知道
，不然只看到一个片段，不是全貌。”住商不动产洲子洋新五加盟店业务黄韵庭不讳言，
哪怕在五股，要在重划区买到和翁璿埬同样边间、正三房等产品，至少要1800万元，更别
提周遭的芦洲、三重、泰山，“新北市其他生活机能好的区域，同样的条件不太可能买到
一坪30万元。”
一日三市乱象起 专家：追价影响生活品质宁可不要
对于全台中古屋年涨幅逾10％的地区，台湾房屋趋势中心执行长张旭岚观察，有高科技人
才买盘支撑的竹北，拿下涨幅冠军并不意外，至于亚军的楠梓则受惠长期低基期以及台积
电设厂消息持续发烧，“当地中古屋两极化，要不一路往上卖，追上预售屋价格；要不没
货卖，甚至1日3市，卖方惜售，要等接近厂房落成，有更多利多再卖。”而第4名的桃园
平镇，则是高铁旁房价涨上来的需求外溢效应。
“买房要在能力范围内，追价会影响未来生活品质，宁可不要。”对房市心动的消费者，
五九一房屋交易网新闻公关组组长毕务洁建议，看房前务必做好功课，价格虚实可参考实
价登录，先认清需求，接着对该区域的房价认知有个底，多看多比较，才能找出最适合自
己的选择。
心得：
这么大篇幅的专题写的跟小说一样长
终于有记者不是抄PTT发新闻