各位前辈好
小弟家是在台北市大安区正光复南路门牌的4x年14层大楼，权状19.6坪小两房，土地使
用分区是商3特（原属住宅4及商业2）
最近即将有建商要来办都更说明会，想要连同旁边的国有地及邻近华厦一起办“权利变换
”，想请问，我家这么小，未来有办法分到超过权状22坪的房子吗？
因为依据“台北市都市更新自治条例第11条”，有规定依照权利变换分配时，更新后最小
建筑单元的面积， 不含公设，不得小于46平方公尺（13.92坪）。 如果把公设算进去，
大概是等于最小的坪数不能小于21.85坪。
如果我家分不到超过这个坪数，然后又超过80%的人同意，我是不是只能领更新前的权利
价值，莫名地被赶走？
还是我应该赶快找房仲卖掉？
实在很担心，所以上来请问各位前辈，谢谢！
※ 引述《suwy (Hank)》之铭言：
: 为了讲述陷阱，必须先讲一个概念，
: 就是都更分为两种签约方式：
: 1.签合建契约，约十几页，分配坪数都写在里面，称为“协议合建”。
: 2.签都更同意书，薄薄一张A4，代表你授权政府帮你谈，分配坪数两三年后才算得出来
，
: 称为“权利变换”。
: 看到这边，各位可能觉得权利变换怪怪的，
: 没错，就是这么怪！
: 由于合建契约通常是建商撰写的，里面有什么叹为观止的条文陷阱就先不赘述，
: 这次就来谈谈权利变换有什么陷阱。
: “权利变换”的精神就是由政府来把关，帮忙审核分配，保障各方权益，
: 因此也就有“都市更新权利变换实施办法”总共33条，你可以把它看成是公定版的都更
契
: 约，
: 然而在任何契约中，总有许多漏洞可钻，因而造就许多陷阱：
: 陷阱一：估价争议
: 会有三家估价业者，来估每位居民的旧房价值，他们估多少就多少，而且新房价值也是
他
: 们估，权力极大，若受指使或勾结，则严重影响居民权益。
: 陷阱二：最小分配坪数
: 以台北市为例，若居民能分回的室内坪数小于14坪(含公设约20坪)，就不能分房子，只
能
: 拿钱走人，造成原居民被合法巧妙赶走的问题，不可不慎。
: 陷阱三：刻意规划
: 通常选屋会规定说“不得选"超过可选价值20%"的房子”看似合理，但若遇到有心的建
商
: ，就会规划很多居民无法选的房型，然后把居民可选的房型规划在较差位置，例如烂楼
层
: 、烂栋距、烂格局，这种玩法也巧妙的限缩居民权益。
: 陷阱四：同意比例
: 只要有八成的人签都更同意书，则全体进行权利变换，
: 就算你没签，还是会被权利变换，
: 因此签同意书只是为了冲破八成，之后有签者与没签者，其实都一样。
: 综合上述，权利变换在台湾已有些信用破产，民办都更极大部分都是签“协议合建”，
尽
: 管协议合建可能陷阱更多，但能及早保障分配坪数，还是让居民感觉较踏实。
: 权变vs合建Q&A
: https://bit.ly/2EITTuG
作者:
PTTVERTWO (PTTVERTWO)
2022-03-31 19:02:00都更主要看土地持分，房屋估价很低，你土地多少?
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2022-03-31 19:03:00分不到的话就不要签啊
你还有贴钱这招啊，会打折的或是什么租金补助不拿之类的 可以去谈
回1楼大，5.345坪，回3楼大，因为我们小坪数的户数12户，整栋有120户….怕被吃掉….
没办法换回最小面积 分配的权利金应该是更新后的价值
作者:
cocoi (俗哩吧(男))
2022-03-31 19:07:00照建商的一定是你亏，这样懂了吧
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2022-03-31 19:09:00恭喜你
作者:
PTTVERTWO (PTTVERTWO)
2022-03-31 19:09:00这个土地持分很少，是有可能未达最小可分配单元，依规定只能领(权利变更前)价值。不过可以和其他小户合并分配，新大楼名字挂二个人，最后卖掉再分。
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-03-31 19:14:00分不到你知道你们原容积多少吗？看起来超过600如果你的持分是你们大楼的标准持分，我是觉得很难八成同意
作者:
lefan (红气球雯雯)
2022-03-31 19:25:00贴钱啊
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-03-31 19:26:00商三特是看原容积，很多225的原因是大部分是住三改商三特更正，原法定容积
作者:
ddey (gre)
2022-03-31 19:34:00原始即超过法定容积 就是原容积乘1.3
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-03-31 19:41:00他有说他原属住4和商2不过你总持分才1坪多, 肯定是换不回的
作者:
qazdrfv (Chen)
2022-03-31 19:45:00加钱买啊
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-31 19:48:00大楼都更应该是走原容积超过法定容积那条这个地点权状变大应该没问题
1坪多只能贴钱惹 这也是老大楼都更的难处 土地持分太低
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-31 20:22:00应该是走 原容+法容30%不是原容1.3倍喔 有差阿不对我搞错 新条文好像可以原容1.3倍
作者: sam21sam21 (sam21sam21) 2022-03-31 20:49:00
原PO这个就是后来新奖励出现的原因，原有容积1.3倍，只是可能还要贴钱或是减少权状坪数建商才愿意盖免费停车位大概是不用想了
作者:
teasy (NAMIE最高!!!!!)
2022-03-31 21:07:00你应该问问看有没有跟你一样小坪数的要卖
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-03-31 21:09:00就这些大大说的你本来容积率600*1.3*你的地坪=不管怎么看权状就是20紧绷 新房子权状20 室内几乎不可能>14
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-31 21:23:00你这个case要看你现在现况容积啦 主建物几坪？容积1.3*分配70% 大概还有90%原本室内面积差一点的话补钱就好 建商不会故意要撵走你们的想要逃的话私讯给我 谢谢
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-03-31 21:30:00都更的容积上限是 法容+50%法容or原容+30%法容or原容+20%原容如果是政府划定的策略性更新地区且基地超过1万平方公尺的话上限是两倍法容or原容+50%法容
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-31 21:38:00I大我知道原本是这样，2021新规定：前款合法建筑物经直辖市、县（市）主管机关认定属高氯离子钢筋混凝土或耐震能力不足而有明显危害公共安全：不得超过各该建筑基地一点三倍之原建筑容积。建商应该是觉得这条有机会吧？
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-03-31 21:38:00这个是海砂屋条款
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-03-31 21:49:00光南好像也没有指定TOD站
总之 贴个200万以上是可能的没差啦，现在信贷这么便宜 你不如提早去信贷
建商估价时通常会比建好后的售价低都更后价值一定是提升的，现在卖掉干嘛？
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-03-31 22:22:00其实现在信贷如果专案电话还在打 真的不贷白不贷我记得信贷都是一段式利率?
2022-04-01 11:11:00
赔钱生意没人要做
作者:
iele (就是那道彩虹)
2022-04-01 13:58:00太早了吧,留给你孙子去担心,你都这样了,会过吗