过年那段时间是给各位喘气一下的.
新一波炒作会在329档期为主.
推案量依然不大,很多案子延后开案.
但是价格也是疯狂往上拉升.
目前还是无法判断建商的目标价格在哪
我相信,大多数建商老董自己也不知道他们后面要拉到多少.
so...目前绝大多数包含投资客,包含建商.
全都是走一步算一步..XD
继续拉升价格的主要"理由",依然是原物料上涨,营造成本大拉升,缺工.
背后理由依然是资金泛滥.
人类有史以来最大的印钞票,绝对比2008还要强非常多.
so..2008~2016涨多少(指比率,非绝对数字),这一波必然只"能"更多.
而乌克兰事件继续推升通膨,能源和金属价格也都在被大幅拉升.
因此以环境来讲,通膨效应你说可能会慢慢缩减.
但是你要大通膨停滞,看起来还不是短时间可以办到的.
不过当然,投资来讲,因为新屋和中古屋价差实在太大.
中南部几都都是"原旧市区",新屋迈向成交五字头.
(四字头已经慢慢要过去了...对,我知道你还没准备好,你可能连接受3字头都没准备好)
蛋黄区目前无法判断,因为蛋黄区推案便更少,并且每次跳跃都非常惊人.
而中古屋,2x年屋刚破2x.....美术馆甚至还有极少数2字头的中古屋物件.
(不过大多是因为三房或四房无车位,蛋黄区中坪数以上没车位会比较伤.
当然对于如果你低买,之后卖比较便宜,那也是ok..反正你赚的是比率...)
虽然.建商饥饿行销,让大量新屋预售屋投资客完全集中在少数建案上,借此快速哄抬价格.
所以价格哄抬的速度宇宙无敌快.
但是当这么庞大的价差之下.
中古屋虽然变化速度比较慢.
但是是完全躺着数钞票,并且完全无视99.9%的任何黑天鹅风险..XD
天塌下来有新屋顶着.
因此,只要你现金够,现金流稳定,贷款能力ok的投资客.
会优先考虑选择价差很大的中古屋,等著被拉抬.
另外..记住一点.
当你新建案成交到50.
不代表你手上的预售屋可以跟卖50..XD
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10800258.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html
因此我再拿白天鹅当例子.
现在五甲老市区的建案都卖到3x,市中心建案都4x.
甚至去年白天鹅代销封盘后再开卖都36..
但是你正美术馆的白天鹅转单,依然有人开价30~31...成交价甚至有机会看到2字头.
当然你可以说是因为连车位一起算OOXX...
但你要知道,美术馆连车位一起算,更新的建案也都要见四.
而你也不要跟我喇什么建商格局还是少户数多户数的影响..XD
(这些影响有限)
事实就是,你转单就是无法卖到建商可以卖的价格,并且会有明显落差.
大多数买家,都宁愿跟建商买超贵的东西,不太喜欢跟投资客买转单..XD
so....预售屋转卖甚至到成屋转卖的价格.
你的基准点永远不是旁边建商卖多少.
甚至不是"你那个建案建商卖多少"做你的定锚价格.
so...这点很重要...你预售的的交易行情,不是建商的交易价格为基准.
太多人被代销,被投资炒房集团给洗脑.
以为建商卖到50,你买30就是一坪赚20...XD
你到时候卖就知道..可能赚到5~8就很开心了.
成交价会远低于你的预期.
但是中古屋不是这样一回事.
中古屋买卖,没人在管你是转手还是OOXX.
成交20就是你买卖在20.
涨到25,你就是之前无论你买多少,你可以卖25.
所以中古屋我们在讲的价格是很"实在"的.
不像预售屋幻想的卖价灌水很大.
也许你可以买600卖700转一手赚一百万.
但实际上建商成交价必须高了200万,也就是他已经卖到800.
你才有一百万可以赚,还不算你之后的交易成本.
(现在预售屋实价登路+房地合一很重,你预售屋基本上是全额乖乖缴...扣抵都跟你无关
至于你转卖不登记新价格来不缴税...这样会有机率破功风险...)
但中古屋.
现在行情700万就是700万.你买或卖就是700万.
当你看到行情上800万,那大家买卖就是800万.
中间就是扎扎实实的100万摆在那边.
不过...绝大多数人都只会操作一两种产品..所以很多市场状况他们并不清楚.
甚至大多数"投资集团"也都只会操作一两种产品..XD
所以就......呵呵~~~
炒房最困难的门槛,是经验啊...
(钱都还有办法透过很多方式挤出来,经验你挤不出来)
你没操作过你就不懂,你不懂就会乱想乱套用其他东西来幻想.
结果实际上可能跟你幻想的落差很大,但你永远都不知道.
直到你至少去操作过一次你才会醒.
那这又扯到不同时期,例如大涨初期,大涨中期,大涨末期的同一种产品的市场都不一样.
那这样基本款住宅电梯大楼.
预售屋,新成屋,10年屋 20年屋,30年屋..
你一个大涨又是..算你10年一周期好了.你粗把他切前中后三等份.
5种东西3个时期...你必须操作15次,你才大概了解一个市场的大致上结构.
15次不同型态的操作...XD
你去问投资集团主脑,他操作过几次.
他自己的房子有没有交易过双位数都是问题.
那就更不用说那些名嘴,写书的,教授?学者?专家?
它们一辈子交易过房子有没有五次??
她甚至连一个10年的大涨开始到结束都没看完整过....
只是在某一个时间点才冒出来的人.
这...就造成很多资讯,都会跟现实脱节现象.
要嘛太过悲观,要嘛太过乐观...
然后对于过于影响很低的影响便因过度解读.
又忽略大方向的变化.
so...
也许我们出社会,跟人家讨论东西.
不可以动不动就问别人"你捐多少"
但是你要讨论不动产.
你确实可以先问对方"你买卖过几间".
买卖经验太少的,太容易陷入自我感觉良好或是不良的幻觉中.
进而跟现实脱节.