建案591网址
https://newhouse.591.com.tw/home/housing/detail?hid=120781
周六有去看实屋了，目标2+1房(36坪)不含车位坪数
格局有缺点但还算可以接受
开价42.6万/坪，说可以议价
B2大车位195万，依序往下-5万
总价：约1730万
实价登录最新可以看到的成交在11月
总价：1427万，这样算起来是33.5万坪
自己有做一些功课简单分析一下优缺点
优点：1.非宝佳
2.建材号称用得不错
3.号称离捷运站近(桃园捷运绿线G8/G9中间，老实说要去车站我会直接骑车)
4.离家近，走路可到老家
5.好像3楼以下是用SRC盖的
缺点：1.B1有37个奖励停车位，以后会做成类似嘟嘟房
我当下直接问说【如果临停满了，有人在等，我要怎么回家？】
代销说不会吧，代销自己停车时，看到【满】就会开走
直接答不出来...我傻眼
虽然有独立通道进出B1，但有些公设放在B1，感觉会增加社区的复杂度
2.旁边有一栋大楼出入份子复杂，一楼好乐迪，楼上有酒店
曾经有枪击要犯躲在里面，被警察攻坚
3.栋距问题：想买的栋别，前后左右都是建筑物，左右超近，可以借酱油(误
4.不在小桧溪内市容丑，开价却跟小桧溪看齐
5.产品定位有点问题，它想卖轻豪宅，但是却选了一个烂地点
很多人都说买房看地点、地点、还是地点
锁定客群不明，现在看起来只有我这种住附近的会买单
举个例子：
虹庭将相琚/中正虹庭，这个案子定位是豪宅，在G8正对面
但卖了7年没卖完，如果一样的钱买豪宅，应该会先选中悦
6.巷弄狭小会车麻烦
这个案子对宜雄来说成本应该比小桧溪低很多
因为地点不好，这边的土地在买的时候应该只有小桧溪的一半而已
再来就是奖励容积率：道路、奖励车位、对外公设
建商又可以多卖几户，所以我真的觉得他开价看齐小桧溪实在没有道理
但实价登录就是在那，就不知道怎么开价才合理
真的想买，但不想当奥客，也不想当盘子
目前实价登录有的资讯
https://i.imgur.com/LBE7CJ5.png
总户数：94户住家、8个店面，已销售数：28
代销说他们登录的案子比上面显示的多
因为政府人力不足，所以没显示在实价登录上
所以想请教板上30CM、E奶大大几个问题
1.以36坪物件来说，现在要买应该多少合理？
2.实价登录真的有成交一个月以上还看不到的情况？
3.B1做成奖励车位是怎么解决有人在那边排队回不了家问题的？
4.小桧溪有中意的案子是不是优先买小桧溪比较好？
先谢谢了！