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内文：
自由广场》危老都更重建的难题与解方
2021/11/21 05:30
◎ 胡伟良
近期为了要推动危老都更重建，内政部放宽了“耐震认定”，明定都更范围内，若经评估
建筑物耐震能力未达现行规范的三分之一时，视为耐震能力不足，而核给原建筑容积1.3
倍奖励，让中高层大楼的原屋主，有机会在重建后换回较大的室内坪数（最高可达一坪换
一坪）。
和四、五层公寓相比，七楼以上的中高层建筑改建难度更高，甚至几近不可能，以位于巷
弄的七层华厦为例，其现有的容积率即已高达420%（7*60%）之多，远远超过都更奖励的
容积上限337%（225%*1.5）；若再以大马路旁的大楼为例，台北市的商业区适用的最大容
积率大多在630％以下，而十二层大楼其现有容积率为960%（12*80%)，大过都更奖励上限
945%（630%*1.5) ，更远远超过新北市商业区都更奖励上限660%（440％＊1.5）。因此若
依现行法规规定，这些中高层大楼不仅住户得自费改建，而且改建后分回面积会大幅缩水
，再加上大楼量体较大住户较多整合更难，其改建难度不言可喻。
最新版的都更条例规定，属高氯离子钢筋混凝土或耐震能力不足而有明显危害公共安全者
，容积奖励上限为各该建筑基地1.3倍原建筑容积，而六层楼以上的高风险建筑物，则以
原建筑容积1.2倍计算容积；但从实务观点来看，只有极少数的现有结构物能够符合前开
耐震能力不足而有明显危害公共安全之条件，而若依1.2倍的容积计算，那么七楼的华厦
改建后（十五层以下），要能换回原有的室内面积的话，房价可能要到125万／坪以上，
十二层的大楼（改建后十五层）以上，房价更需达到150万／坪以上，这对绝大多数的老
屋来讲都是不切实际的状况。
因此，笔者主张“危老改建的基础容积率应予提高到与现况相同”，而奖励部分则维持现
行法令规定（1.5倍的法定容积）。亦即在确保原容积（室内坪）分回前提下，容积奖励
多出来的部分用来挹注兴建所需费用，再详言之，即改建之后的容积修正为：“现有危老
建物的原容积＋奖励容积”，这才是解决当前改建困难的可行方案。
（作者为营建管理博士、法学博士）
心得：
总算有业界人士提出正确的方向，原容积+奖励法定容积
原容积:一坪换一坪(容积坪)
奖励容积:让建商有诱因进行整合与拆除改建
以北市最多的住3为例,容积率固定225%,用法定容积*1.x,
就会导致楼层多的建物,因为摊下来土地变少,而无法回馈足够室内面积
但若是原容+法容*0.x
则不管你当年买的是平房,2楼公寓,5楼公寓,7楼华夏,在原容回馈下可解决
奖励容积则依法定容积*0.x计算,也可避免烂给容积的疑虑(堵象牙塔清高学者们的嘴)
如此让5楼以上公寓华厦才可能有等到更新的一天