各位事业有成，手握房地产的温拿大家好
想请教一下，小弟自有于员林重划区土地小小一块
前几年就想要自地自建
去年已经着手规划
无奈营建成本飙涨，从6万/坪飙升
今年因为公所通知要鉴界
才跟邻居聊到，他已经盖到12万/坪的营建成本
着实吓到
而且工班又难找
只好暂时按下
以现在的时机来看
自地自建好像也不便宜
但附近邻居给建商盖的贩厝
开价真的高
地坪15-16坪盖三层建坪约45-50坪的透天
都开1680万以上
土地好像也一直涨
这样自地自建的成本该不会一直涨上去吧......
会不会原物料有下来的时候
我还要等等看吗？
谢谢各位大德

你要等牛肉面阳春面降价那时候再盖吗？少子化还要继续缺工，现在工地都常见到外劳了

容易涨不好降你如果没经验12万/坪 应该盖不出来

我是第一次盖，看了很多书说，12万还盖不出？！

每坪的价格的确每年都是上涨的，工钱不会下跌，但是如果原料自购会有时间点的差别，目前原物料算高点，但原物料每年局势不一样有涨有跌，如果盖工厂，自购H型钢，一厂钢材的钱是高点买进常价买进或低价买进可差到几百或千万

私心希望听到原物料惠降，可以等等的答案^_^

自地自建噎！！羡慕推,好好弄一下会超屌

不然盖房子就遥遥无期。建融好像看土地来给五成？人生一个梦想，盖自己喜欢的透天厝

自地自建你发大包一坪15万人家还不一定理你，不然就是建材很阳春

营建成本也涨的太夸张了，越慢盖房子越小….

也在思考自盖退休宅+民宿经营

你自己盖成本会比建商盖再高一点，建商拿货跟请工人价格会比你好，不过你多出来的成本会低于建商成屋的利润，另外中间过程你要付出时间精力讨论巡看，一般透天建商抓12万品质ok了，拉到15万就再高档一些

空空：建材成本上涨都是建商涨价的骗术啦

谢谢，的确，邻居12万/坪其实用料已经是好的了去年是估10万/坪所以 家人说，盖房子到后来都要追加预算家徒四壁的成本就12万/坪。如果卫浴设备讲究那的确一直追加预算我还想要盖一部电梯，抓120万预算透天没电梯，对长辈不方便。

你去查2008-2021钢筋价格趋势，它就在一个范围里面，有涨有跌，不过你是不是可以等到跌的时候再盖要考虑，另外你找的包商是否愿意接受你自己买料也要先询问，自建比较重要的还是找到好的营建，不然只是价格便宜，水电管线水泥养护乱做，你不是专业，盖好后问题一堆会更麻烦

谢谢robbin大的资讯。

电梯120应该是有电梯跟没电梯的成屋差价，自己盖可以再问问还会有空间

自己盖真的会比较便宜吗

大家都是辛苦人，别客气

如果改两层平房，类似民宿那种，价格会便宜些吗@@？

最近透天加装电梯 四停550kg电梯本身65加上钢构20多大概一百

台湾房价只涨不跌

最近才跟几个在地有信誉的营造厂谈过，新竹地区一坪15万，在依建材、施工动线另外加价，因为现在工人不好找，原物料一直涨，工程报价都是一层一层报价，盖好一层，下一层再报价，以前签约工期都是2年半，现在要3年半或是4年。原本也想买一块地来自建，目前可能改看中古屋，如果没有急着住，建议可以再等等看顺便多存点钱，因为自建很烧钱。

假如预算一千大概要抓到一千五才能退场

最近原物料因为疫情跟中国能源双控属于近期高点，去年年中则是近年最低档，如果很在意要自购原料可能要注意相关资讯

自己盖是因为我已经有土地了

原物料下来的时候 基本工资也要涨了重点在怎么盖吧

所以不是要去买土地来盖

基本上直到台积电厂盖完之前应该都一直高高的....然后台积电又一直圈地....

因为通膨，真苦恼哎，大家都很辛苦

除非你自己点工点料找人搞不然压不下来#1X3dqm4u (home-sale)这个你去信问看看他最近抓的成本

谢谢 ，温馨

员林房价最近跟着台中涨了不少……..

找工少和做法不同的 然后再利用装潢修改剩下就是 自己假日找人做加减省

除了营建成本，还有其他费用…家俱、装潢不算，光建筑师的费用土地45坪盖5层半报价单上面是150万，这是2019年的报价，另外还有外管费用，例如瓦斯管、自来水管，施工埋管，后面重舖柏油路都是不小的费用

基本上 阿 能盖的方式很多 不要侷限

台资回台盖厂这一波终究会过去，应该再两三年就会好很多了不可能长时间都维持这么多建厂需求这两三年的刚需真的很倒楣

你案子这么小 要找到人 很难 非常难

自己盖不会比较便宜,但是可以照自己的想法盖

你这个案子 统包赚不多 又要花时间 除非你自己来建商盖房子 量大 成本可以压总结你想要这三年盖好 自己做功课来弄吧

好像听到的建议就是先放著，太小了，抢不赢建商尤其现在房价狂飙，我们这种小地主要盖房子，很难

主要是会做自建案的营造厂规模都不大,这波缺工的影响下,很多小营造厂连找工班来做都快找不到了

其实我预估一年就可以盖好。如果是在正常的状况下看来要再等个一两年看能不能开工了不然建筑事务所都谈过了我朋友是鹰架厂，最近工人真的难请又贵

怎可能一年盖好...除非你自己监工统包

辛苦万分因为我的地只有40坪，盖三层建坪60坪

之前盖到能请出使用执照大概一年差不多啦,现在就很难了

邻居也是一年盖好。不会太难

自己施工啊

我自己的自地自建是2019年签约开工的,运气好遇到不错的营造

自已盖成本一定比较高

记得2019疫情前，自建好五大管线只剩下瓦斯管还没来铺设，致电瓦斯公司只得到没有厂商得标这个答案，最后等了半年才铺设完成，地点新竹市区，五大管线没有好使照根本没办法下来，而且这是疫情前，所以一年基本上不可能

恭喜，赶在疫情前盖好这场瘟疫，真的把很多计画打混乱

发给小间营造的做风险就是万一物料工资涨价他不见得愿意吞差价，做到一半的工程大部分也不太愿意接手，怕施工品质不能掌握后续很多问题

不会抢不赢啦，加价就行，现在抢盖就是得多价钱才搞的定，但是不是刚需没必要啊

所以只能延后开工了

如果还没跑建照的话就先暂缓看状况吧

还没申请建照，不过建照好像也可延期开工

建照取得后6个月内要报开工,可展期一次,期限为3个月

我爸待建筑业超过30年了，他说现在工地已经出现年龄断层，都是外劳，本地年轻人几乎没有，所以你要自建，应该要花更多

请问大大每坪计价是指地坪还是建坪

是指建坪的建筑成本

找小黑比较便宜 会做的比较差吗 我怀疑？

建坪50坪 1680万?写错了吧还是这是盖好后转卖的价钱?

自地自建会越花越多，我的经验是比原本预算多三成，所以你要盖建议要多抓。

一坪12万算便宜了 还吓到那个应该是地坪

贩厝，地坪15坪建坪50开价1680万我自建60坪建筑成本抓720万土地行情目前好像26万/坪

喔喔 看懂了 地坪那么小哦

你地只有50坪以内的话 每坪抓18差不多

对呀，小地，所以才有这些烦恼建筑成本一坪18万也太夸张了吧

这样单层空间不好规划而且会被楼梯或电梯吃掉空间有些要地大一些才好摊提成本有些工

建议卖掉 买大楼....现在自建太贵 你的土地又不够大尤其是现在工人...好的工班很难找 员林太多建筑在盖

地也太小

而且不知道他的自建有没有先算完容积遮蔽了...员林重划区现在大概就是员林大道那边

原物料真的不知道啥时才会跌...拜登要做大基建 又需要一堆原物料 有大量需求感觉价格就不容易跌

现在因为原物料、营造成本上涨，连政府公共工程盖到

土地卖掉去买大楼啦 现在这种行情会自建就是盖超级豪宅

地至少40坪才有自建的价值吧

起厝按半料不是乱讲的 五年前我家自己盖 一坪七万盖80坪 结果弄一弄快破千了这要加那要加 你头都洗了不加也不行

涨很多 真心不骗

一坪几十万起跳的事情

之前有听认识的工地主任说除非找的营造商附近有建案，跟着他们一起盖、一起叫料，不然自己盖是真的不划算非常贵

地坪15-16坪有办法盖3层楼建坪45-50坪的透天？偷隔壁的地吗？

我的土地40坪 每层盖20坪 盖三楼 总共60坪地坪15坪 是附近建商的贩厝商品房 连栋那种因为是商品房(俗称贩厝) 整排的 每间地坪真的只有15坪左右一整排可能就300坪 盖20间 所以一间地坪约15坪 应该没算错我表达的可能不清楚 造成误会

我觉得15坪应该是乘以建敝率后，实际有盖房子的部分，基地至少该有21坪以上15坪土地乘以建敝率（比较多是6成），这样房子应该是一层9坪？法规也有最小建筑基地的样子

楼上 说的是对的 15坪是我目测 应该要加上公共区域的路因为还会留前面停车 后面厨房(其实后来都违建加盖)反正现在都是这样 先按照图盖好 拿到使用执照后再二次施工

家里2年前完工的建坪80（地坪60几），含电梯，盖2楼半，成本貌似超过1千，后来问我妈妈她都叫我不要再问了，盖到后来真的会一直爆预算

台语有一句话 叫做什么 反正意思就是要加预算.....二楼半就有电梯喔 我是三楼半 才会考虑电梯地坪60多 可以有满大的院子了 很棒

给你参考...我有亲戚自己盖砖瓦然后墙中埋H钢往下插建照 使照 细节我没去问...

我也有类似的烦恼,目前只能等了

台语应该是 盖房子的预算要多抓一半才是总成本 近期也刚鉴界完. 苦恼

等三年才正常目前迹象是这样 最怕盖到一半 又卡住然后又卡钱在那边动弹不得才惨前几个月我还跟人开玩笑 没想到装潢还会保值勒 变贵哈哈

自地自建本来就要有相当预算。盖太烂不如去买大楼地坪60几，建坪才80真的算蛮客气了，可能也看各地容积率以前8~10万可以盖得不错。12算很好。现在10几是地板价...惨能盖电梯一定要盖阿。地坪应该还算够。高龄化除了方便而且之后保值增值性强。当然前提是地点不要太差啦...

所以 现在一坪卖1x万的新房是佛心价吗

那个都是在成本没飙涨前盖的吧.....不是佛不佛问题

年初买了一块150坪丙建，跟几间营造聊完以后彻底放弃自建，直接买成屋住了 A_A

听到某大建商说要估快19万/坪 有没有这么夸张

你的包比得上建商长期稳定工案吗？你如果是工班你选建商做还是一间小透天做，单价没比较高的话一般都选建商小建商跑照接近一年，你能耗这么久吗

你不是老手没人脉、没市场经验，自己盖1栋就是最高成本我自己搞好几栋房子，我拿的卫浴和磁砖都有门路降低成本不要天真了，独栋自己盖就是最高单价，好处是可以学经验

地太小拜托不要搞了

地坪15、16坪的透天也太小 没空地比吗？

印象中员林184重划区容积率180%，不过乡下很多都自行二工…本版文章 #1T9_59_w

地坪15坪单价高很正常话说 楼上150坪丙建的 要不要考虑盖日式钢构屋啊 很适合

一般营造算一坪多少是用滴水坪在算吧,你一层楼20坪盖三楼,这样滴水坪是80坪.

如果是建商 一般是算建坪报价吧 滴水坪报价已经多了10~15%以上 不过以上是听人家说的 自己没盖过不知道

正常建商报价不会用一坪多少来报,都是拿到图面汇入电脑看所有墙面地板有多少面积最后去给出营造总价.除以一个坪数跟你说一坪多少其实也是大家问多了,营造算个数字给你看而已让你先有个底知道目前行情大概多少,但实际还是以图面为主

用料不同，单价很难一概而论，反正重点就是有现金，不然就是另外有不动产可以贷。

地坪15-16坪要怎么住，好奇透天30p以上才舒服

我几年前自地自建，每坪造价(这只是概略的数字)跟你的接近，最后结算金额比预算多3%，初期规划很重要，按半料是因为看到什么就想要想升级

如果只钢筋+水泥的毛胚屋应该预算不会乱飞。都是加一堆高档比如二丁挂换木地板木纹砖/窗户也有高级超贵的

正常的报价都是图丢进去跑，计算面积出来，看用什么材料，前面有人听到钢筋贵多少，实际上钢筋占总造价蛮低的，泥作的价钱才惊人

虽然人工和钢筋水泥目前是比以前贵很多，但仍可估的出

举例如果使用大理石比磁砖贵个5-10倍，木纹砖便宜一点贵个2 倍就好

前面指的贩厝15坪，其实应是巷弄的地没算进(当建敝率分母)

窗户看别人广告用YKK就想换，去展示间看了Toto全自动马桶就想换(这些例子比较极端啦)那就真的按半料了

若土地真仅15坪。建敝率60%，一层约4m x7.5m约一间套房。

贩厝15坪共同或独立持分都有可能；自己盖是蛮有趣的，前提要有空去看去抓问题，不然我是不太建议

gold大可以分享一下经验最出乎意料的问题是什么吗?比如自来瓦斯花三五十万牵到家门口有必要吗?

结构问题要把关好，施工图说要会看https://i.imgur.com/j0K1osb.jpg

这个柱子共14根钢筋。如果柱距6m x 8m, 钢筋数建议增加吗?

上面这图算是基础能力，其他配筋、锚定、梁柱接头要看，放样、绑筋是不是有错，我初期太相信包商，结果包商出包，后来我就狂钉狂抽查，后期品质好很多

建筑师的重点监造不会帮忙看这些施工过程吗?

瓦斯拉管要看烹调习惯，所以这又会牵涉到厨具配置，然后要使用什么家电、使用功率、电线线径、多少独立回路、多少安培的breaker或ELCB，顺利的话是这样，前提是要看过好几家厨具商，自己要先规划好厨房配置如果相信建筑师会看，你还真看得起他们，某次包商出包，我叫建筑师也来看问看看有没有改善方式，不会欸，重点监造我认为是重点拍照

五大管线由建筑师给电机技师处理无法cover上述要求吗?

这种我还没看过有建筑师看配筋图去确认现场对不对https://i.imgur.com/aXKtwil.jpg建筑师会委托下包电机技师等等去处理管线前面提的柱距多少要不要多钢筋，其实这都有套图的，现在的设计梁柱其实都够，过度设计灌浆时就很痛苦了

所以gold大经验是尽可能的亲自监造，随时修正

有空就要去看，不然一灌浆下去什么都看不见了(要看懂喔)

各项施工的检验准则依网络上校验这样吗?

依建筑图说，上下限参考工程施工纲要不过看这么多要想好自己要的是什么，我的话事结构和防水，抓重点就好

多谢gold大 分享重要资讯

完成后的室内装修很累很有趣，这又会讲太多了，所以还是回归到建筑师画图时，业主要提出初步构想，才不会装修又大变动

感谢gold大大分享