各位房板大师们午安，想跟大家请教个问题 希望大大们不吝啬给个建议 感谢。
最近在慢慢存钱 想要买一间1000万以内的房来投资。新北目前发现一个现象 就是中古大
楼跟老旧公寓价差很小。分享一下最近看的几间老公寓
1. 42年3楼25坪 3房 屋况很差，位置很里面开价920万
2. 40年2楼公寓 3房 交流道旁边很吵 开价1080
3. 42年四楼 22坪 2房 要爬波，屋况有整理过 开980
4. 34年2楼 26坪 3房，有整理过，开1168
5. 41年5楼+顶隔套物件，登记坪数才23坪 开1000多万。
看了这么多老公寓后发现 大多屋龄都超过40年 屋况好的开价很高，屋况不好的 开价也
不低。
反而回去看附近中古电梯大楼时 发现开价跟公寓差不多。20-30年，权状坪数差不多的大
楼，开1100左右。
20几年跟40几年，大楼还可以搭电梯 享受有管理员帮收包裹，免追垃圾车。这样来看中
古电梯大楼的CP值是不是比较高？
但板上前辈 都一致推荐老旧公寓来投资。请问是为什么呢？
房板菜鸟 不懂的事很多，请大师们开示，谢谢~

买土地+老大楼碰到天灾可能更危险

先去了解这版大部分的职业组成结构

公寓土地持分大啊

公寓2016~2018涨太凶..是超级凶的那种大凶所以2019~2020公寓涨福停滞..那时候凶到,一度要把2x年大楼价格给追平.(同室内坪数)吓死我了.所以去年我应该不太建议中短期进场公寓.但2020后大楼开始狂拉.所以价差又拉开.到现在.公寓差不多又可以进场了..只是目前中短期都还是大楼比较强势.但长期,公寓增值还是比较好.公寓大约会等同35~40年大楼的价格.老大楼规划很烂,建筑师大脑装大便,问题很多.反观公寓,简单明了又单纯.所以各有所需...大楼问题在他盖的时候就产生了..XD不是屋龄的问题,是年代的问题.35~4x年大楼是台湾第一批大楼.外加那时候是台湾仿冒王国盛行年代.也是台湾黄金年代..因此那时候,台湾人就是俗又有力.所以盖大楼很潮,人民收益很高购买力很强.但是不要说美感超烂,各种人性化,完整规划概念都很烂.最重要的是,乱来,乱搞,便宜行事,什么都不懂就乱做得最多.所以台湾第一批大楼,问题都很多.公寓则是透天的延伸,盖透天至少经验很久了.所以同样那个年代盖的公寓和大楼.公寓会状况好不少...理由是,阿就最简单的盖法而已,不囉嗦.你大楼又要顾虑公共管线,进出,一层多户的规划,通风.我只能说,很多大脑装大便的建筑师,完全不管这些.反正他就电梯上来,一堆户随便塞.管线就随便乱跑,电线埋在楼地板里他也不思考未来维修问题.所以老大楼很多时候,会很OOXX..XD但无论怎样,他是大楼,有电梯和管理.所以你爬不动楼梯,你怎样都必须住大楼.所以老大楼和公寓会有各自需求的族群.价格处于同一个水平.

没买房的菜鸡会说40年公寓即将被震垮

ceca大 如果投资台南25年大楼 35年卖出 会因为35年屋龄竞争力下滑很多吗 应该是问大楼到多久屋龄会开始出现明显的竞争力下滑?

不会,2x年屋放20年,他还是那样子..XD40年屋则是他盖好10年后就长那么可怕了..XD知道为啥很多老人不爱大楼吗?因为他们看着第一批大楼盖好后快速劣化被吓到.所以就产生既定印象对大楼印象很差.so..问题在大楼诞生的时候就产生了,屋龄只是让他扩大发酵.所以竞争力在他盖的时候就注定了.大楼大概盖好10年后就决定了他未来的大致状况.

谢谢ceca大 所以如果放20年 变成40多年屋龄大楼 真的不会有竞争力明显下滑喔 我一直普罗大众看591会直接筛选去掉3.40年以上屋子

10年屋你放20年后,其实他长相并不会差太多.你去市场上看一下,老屋挂卖的数量有多少.XD你在想一下他有没有失去竞争力.老大楼住满了人,挂卖数量很低..什么时候缺乏竞争力.便宜就是最屌的竞争力.

921新法规后才请建照的都不会太差

他无论盖得再烂,只要便宜,就是辗压豪宅的竞争力..宝咖咖为啥那么强..XD..他竞争力靠什么?尤其贫富差距扩大之下,便的房子竞争力继续上升.

最近也在看 快30的电梯大楼跟40+50+公寓 好难抉择啊

ceca大 了解 所以例如再放20年后 到时只要是一直存在比新大楼便宜的价差 例如7折 就是会有竞争力 是不是这样 先感谢。

2003以后的则是新式建筑,有点钱的自住买这一区段住起来舒服.2003后建筑技术很成熟,所以大楼的改变开始有边际效应.因此2003盖的跟2020盖的,你过10年去看,落差很小.但是1990~2003和2003后盖的有明显差异.当然你用室内坪数去看价格,这三个区块价差还是很大.价差,就是那些老屋强势的最大倚仗至于涨价就分.例如2014年以后建商就熄火.2016以后建商还大量减少推案.所以这段时间靠的是我们投资客炒中古屋在后面推.也造成公寓狂长,老屋狂涨的局面.因为我们从最便宜的开始炒,我把最便宜的买走,刚性需求就览趴压着往上买.所以这段时间都是老屋强势,新式建筑死鱼盘

让我来吓吓菜鸡们，921台北当年只有4级，如果台北是6级，保准倒掉一半以上，直接升级天然都更。

美术馆农16在2014就熄火,直到2019...中间死鱼盘5年.但是2020后无限QE产生资金行情.外加恶性通膨.所以2020后,涨价幕后黑手从我们投资客又转回建商.

想花小钱去享受蛋黄区的尊荣，根本是拿命去赌。

因此必然是建商把新推案价格拉到天价吓死宝宝.例如高雄不但全面要破30m甚至要有33的趋势.美术馆我看一两年后成交价就要四字头,一般小宅喔.这时候新屋拉起来,就是2003后的这一批新式建筑快速跟上.后面的中古屋才慢慢地跟.我们投资客则是顺着建商在后面帮忙推而已.so..每个时期的涨价状况不太依样,决定哪种产品比较强势.因此中短期的时候,操作的产品会因为局面而更换.你2014买入新式建筑,那你必然赚很少.但是2020你没买新式建筑,你就无法理解.2020年一年喷20%是什么爽法..XD

921在最严重的中部地区 四层连排老公寓几乎都没倒吧.

老旧公寓

公寓比较好,土地持分多,免管理费,很可惜已经找不到20年以下的公寓了

你的投资是要赚租金还是差价？要考虑的点和看的物件会有些不同

来了，连排公寓二楼变一楼。https://reurl.cc/KA5rky台北老公寓逃过一劫是因为台北市只有4级地震唷，如果是6级以上，直接天然都更。

推荐年轻人买老房子的根本是害人以后大地震出事你们担得起吗

台北六级地震新屋也可能会垮阿老公寓还可能都更大赚 老大楼呢？

双北一千以内，无论公寓或是老大楼，其实状况都蛮惨烈的用这区间去筛选，真的或颇挣扎.. 这种环境拿来出租好吗?同样要整理，公寓的维修"相对"简单，基本就楼上+楼下。老大楼是一群集合体... 要搞定离不开的一群人+破败公设管委会都还不知道有没有钱勒... 简言之，人越多越杂乱除了实际坪数外，最难控制的就是你管不到的公设+一群人

怕地震所以不要买老大楼啊 921台北倒掉的也是大楼

新大楼一定都有6级耐震，你住老公寓的话，记得烧香拜拜唷。

别买老大楼，地震你会后悔，倒光又没土地价值