邻居有意出售他们旧家，一年之前参观过他们旧家，觉得适合自己需求，但是后来邻居先
出租，买卖的事情就先搁置，双方同意等租约七月到期再谈，让房客住到期满，我们也好
再复看一次屋子比较保险，没想到年后邻居询问有没有意愿买带租约房子，他们想要带租
约卖掉，事后我调了邻居新家的二类誊本，发现购入半年之后有再增贷一笔金额（旧家则
是房贷已缴清），推测是新家增贷利息有压力，考量房子是一生中最大金额的买卖，而且
还
牵涉到第三者（租客），有几个问题想请问
（1）有租客是否影响房贷利率，或贷款成数，因为银行无法法拍，等于担保品有权利瑕
疵，目前租约还有半年。
（2）因为我购屋是打算自用，如果买入时物件带有半年租约，是不是不能用自用住宅税
率的土地增值税，很担心因为租约造成没有意料的税赋增加。
（3）如果要求租客换约，在买卖实务上，新合约起始点会是在过户还是拨款？还是其他
？
（4）有租客要如何点交？这个是我比较头痛，因为邻居是带全套家俱给租客，沙发/茶几
/床/可移动衣柜，这种可搬动的家俱其实我完全不需要，我自己家里全有，房子没有净空
我也不能好好检查屋况
。
（5）因为是没有透过仲介，自然没有不动产说明书这种东西，会坚持买方找代书（或是
双代书），跟银行履约保证程序，不知道还有没有其他重要注意事项，主要没有这么急着
要买。
（6）目前该屋租金收入跟我预期贷款每月本利和相比（已经用贷8成1.3%利率20年期），
租金还差2万，等于我开始扛房贷扣掉租金还要贴两万，半年后才能开始整理入住，是不
是能以此议价（起码12万），不知道有租客还有什么议价空间，目前只有想到这个。
以上，还希望版友不吝赐教。

贷款影响很大 自住不建议买带租约物件除非你是包租公打算接收租客

银行贷款很有可能会影响到，通常也会要求承租人要写切结书，万一承租人不愿意写的话，就……建议卖方先用旧家贷款，等七月后承租人确定搬迁后，再来进行买卖交易。有的承租人见所有权人把房子卖出去了，开始搞东搞西了……

你就要求排除租约在买 让前屋主处理好就好了楼上t大说的我遇过 开始换房内家电还干走烘碗机 有够垃圾

有疑虑的商品不买

1.银行不知道 2.你可以退租后再办自用 3.买卖不破原租赁契约

2的税很低，根本不在担心的范围内..

看到5就觉得不用讲太多 风险自己扛阿 不就自售要承担

有租客反而可以杀价

你这种带租约又没仲介 风险很高

这种没公证的租约一堆人违法申报自用住宅就算没自用住宅的租税优惠，不是新的超高大楼，基本上税金也是很低的然后带租约又是要自行交易，这个算是比较困难的，从你问的问题看来是新手村的新手，只是看到屋主有急用钱的问题可能可以捞一笔就想冲进去抢，很危险啊

主要是这个社区我以前住过，算熟悉，离老家很近（根本就在隔壁），本来想租约到期再谈，结果过年遇到邻居，邻居主动询问，不然其实租约到期他们也是要透过仲介卖，因为现在租客就是他们透过仲介找到签约的。

还有案例是房东要赶人，房客闹自杀的……卖方先去贷款，等承租人搬迁后，之后你再看屋、买屋，这对你才是最有利的。 缺点就是卖方可能会找别人买。

带租约的没那么容易卖

我是透过房仲买代租约 买到是因为租客介意 1直有人看屋带租约的承接屋主的租约到约满有透过房仲 强调正常 租客照租约 重新签约保有原来的租约和内容 只有房东改变目前租客 给租金 因疫情不易找房 希望能延期贷款30年 公教房贷 前3年开宽限 租金等于付房贷租客跟原屋主表示 不喜有外人进出 加上本来口头说要长租 结果屋主急需用钱

借题询问一下, 如果是买带租约的房子, 成交后, 房客原先的押金是否也是要转移给新屋主呢?

应该是换约的时候一并移交

买带租约的房子 押金接收 租金管理费 换成天数比例 代书帮忙算现在就持续正常收租 缴房贷

谢谢t大分享，因为是自住需求，所以我只求如何确保房客如期搬走，而且屋况不会有非预期意外