邻居有意出售他们旧家，一年之前参观过他们旧家，觉得适合自己需求，但是后来邻居先
出租，买卖的事情就先搁置，双方同意等租约七月到期再谈，让房客住到期满，我们也好
再复看一次屋子比较保险，没想到年后邻居询问有没有意愿买带租约房子，他们想要带租
约卖掉，事后我调了邻居新家的二类誊本，发现购入半年之后有再增贷一笔金额（旧家则
是房贷已缴清），推测是新家增贷利息有压力，考量房子是一生中最大金额的买卖，而且
还
牵涉到第三者（租客），有几个问题想请问
（1）有租客是否影响房贷利率，或贷款成数，因为银行无法法拍，等于担保品有权利瑕
疵，目前租约还有半年。
（2）因为我购屋是打算自用，如果买入时物件带有半年租约，是不是不能用自用住宅税
率的土地增值税，很担心因为租约造成没有意料的税赋增加。
（3）如果要求租客换约，在买卖实务上，新合约起始点会是在过户还是拨款？还是其他
？
（4）有租客要如何点交？这个是我比较头痛，因为邻居是带全套家俱给租客，沙发/茶几
/床/可移动衣柜，这种可搬动的家俱其实我完全不需要，我自己家里全有，房子没有净空
我也不能好好检查屋况
。
（5）因为是没有透过仲介，自然没有不动产说明书这种东西，会坚持买方找代书（或是
双代书），跟银行履约保证程序，不知道还有没有其他重要注意事项，主要没有这么急着
要买。
（6）目前该屋租金收入跟我预期贷款每月本利和相比（已经用贷8成1.3%利率20年期），
租金还差2万，等于我开始扛房贷扣掉租金还要贴两万，半年后才能开始整理入住，是不
是能以此议价（起码12万），不知道有租客还有什么议价空间，目前只有想到这个。
以上，还希望版友不吝赐教。