版上各位先进大家好
在下前些日子持续在新北看房
从新庄看到淡水
从二房看到一房
目前有几个问题想要请教新北当房东的前辈
想知道前辈都是如何应对我碰到的问题
1.增改建检举
在下于版上曾请教过为何新北增改建物件租人的房东大有人在
如果我没会错意
版上的普遍回应是被检举也有得等
请问这个情况依然如此吗
还是你们选择精兵战术
追求物件零瑕疵
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1598542581.A.D4D.html
因为要找到完全无增改建的好物件还真难
我除了看到阳台外推,夹层屋,顶加
还看到各种奇景
真是叹为观止
2.房屋税,地价税税单地址
由于税单我记得不能寄到邮政信箱
但是我也怕税单地址跟物件地址一样被房客拦截
发生本票裁定惨剧
https://news.housefun.com.tw/news/article/810160166247.html
这样一来
是否把税单地址放在台北市有管理员收信的亲戚家比较好
至少比较安心
3.租约公证
身为房东的困扰之一
就是房客欠租
但是据说组约公证的话
就可以不经诉讼就请求法院强制执行
https://happyrent.rakuya.com.tw/rent_service/law_content/213/22
请问新北有房客前辈可以请教一下使用感想吗
还是有不方便之处
例如会延伸出报税金额计算等情形
作者:
icolee (icolee)
2021-02-07 18:34:00哇 你想得好仔细 为什么感觉都没有看过这些问题XD
这些问题是当包租公的基本吧1. 违建基本上缓拆 但要拆也是有依据 我自己只能接受阳台外推或夹层屋 也有几间是完全都没任何违建的2 这个把所有税单地址都改成户籍地 我自己户籍地就是居住地 都寄同一个地址就好了
作者:
icolee (icolee)
2021-02-07 18:42:00就是想得太仔细啊XDDD放轻松 台湾是个鬼岛
3. 公证如果遇到专业租霸或赖皮的 也没多少保障 防君子不防小人 遇到名下无产工作领现的根本没辄 不然就是偶尔汇个几百几千让积欠金额不超过两个月
作者:
icolee (icolee)
2021-02-07 18:43:00当然 万事想到极致周全也没错啦
我的作法是做价格高一点的出租 基本上租金可以在一定程度上筛选房客 低价出租遇过的鬼故事跟房间惨况包你们没看过有多精彩 然后谨慎挑选房客 我自己单亲不租弱势不租 超过40岁不租 8+9不租 带看的时候观察言行谈吐 有疑虑的我就会跟对方说 我回家跟老婆讨论下从开始当包租公有七年了 目前有五间在出租 没遇过什么鬼故事 当然也是我数量跟资历不够深啦 但就是在租赁法越来越不保障房东的时候尽量去想办法保护自己回i大 常常有人说想太多没错 可是就是未雨绸缪 我连同样保险都会分好几家买 还不同受益人 谨慎谨慎在谨慎
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2021-02-07 19:01:00想那么多建议不要买来租人 到时候睡不着
都小事 照着自己既定模式后面躺着收钱 每个月等房客跟你说房租已汇 还有那种一直准时汇钱但不会说的
作者:
qtduck ( )
2021-02-07 21:01:002. 地价房屋税可用行动支付，请你的案件负责人把税单转寄到你的email。1. 3.租屋蟑螂不会跟你公证，会公证就不会找有违建的。你就多当几次房东就知道会遇到什么鬼事了，你问的大多数房东都不会遇到。
作者:
IS0987 (FQ)
2021-02-07 21:40:001懒得打了。2税单可以直接去税捐单位变更“联络地址”。3公证其实只是比没公证有保障而已，但是台湾的公证很烂，你就算附带强制执行也要等租约走完才能去法院申请，不然顶多只能去查他财产强制执行，没财产你也只能自己笑笑台湾租赁法规很烂妳自己研究一下就知道了，房东没那么好当啦喔～每次去查他财产浪费时间以外还浪费钱，虽然是不多几百块而已
给s26492755,感谢指点,容我一一整理,1.那我至少闪开顶加吧,阳台改建(外推,加窗....)跟夹层屋就先不排除您可以挑到完全都没任何违建的好物件,真的佩服2.很遗憾,我无法把税单寄回户籍地,因为我妈看到会爆炸但是我会想办法汇整到信的过的亲戚那里,这是好建议我想收件地址应该没限定只能在买屋处,户籍处,工作处跨县市也可以,这我应该没弄错吧?(在外租屋就是不方便)3.感谢您告知租约公证的弱点,还有破解之道,也就是用价格来筛选,宁缺勿滥,但如果是小家庭的话是否夫妻年纪超过40岁也可以放宽呢,因为现在晚婚的多快40岁才有小孩的家庭,就在下而言还不算奇怪也谢谢您的回复提醒我要多留周转金,以免被房贷轧爆
看你的物件是什么 还有你的受众 我只买套房或一房一厅 基本上超过40你还来跟我住小套房的时候 我也很怀疑你的经济能力 我的物件基本上最多住两人 所以夫妻带小孩的我也会排除 如果你选的是社区 多跟警卫打好关系可以帮忙照看一下租客的状况
如果你是买两房或三房以上来出租 受众跟限制又会不同了找保人是种方式 但基本上笨蛋才去当别人的保人其实看每个人的背景啦 我自己个人工作室 时间很弹性又装潢出身 管理租屋件在我感觉很轻松 比我工作会遇到的状况少多了
没错, 所以都找亲人当保人，老的就找子女保，年轻就找父
我自己现实遇到会很阿杂的房东 做改套租便宜 为了省钱家电都用二手 一下东西坏掉一下租客没缴钱 吸毒的 通缉犯都有 还有外劳被抓走的 反正我就是看一些投资客为何会搞砸从而避开那些人
母保，连父母子女都不愿意当保人的，做人可能也有点问题
给s26492755,多谢,我会视物件情况调整房客目标
我同学之前要租给一个65岁的 除了夸他真心勇敢外 我跟他说 要签约跟他小孩签 然后凶宅险必买凶宅险连自然死亡都赔反正就是要挑经济状况好的 然后我已经三组房客自己买房了 帮我QQ
照您所说,似乎与其要找保人,不如开始就挑房客比较重要家具也不能太烂以免房客也烂,至于警卫关系跟凶宅险的确是我的盲点,我会记下来还是您觉得保人重要,至少父母兄弟姊妹子女要签名
给icolee+F93935+qtduck,人家是新手上路,所以很胆小也谢谢qtduck指出公证挡不住蟑螂,也跟违建冲突的盲点给IS0987,谢谢,我会换联络地址到方便代收的亲戚我也不知道强制执行要等租约走完才能去法院申请也没想到房客根本挤不出钱的问题
作者:
xhs 2021-02-07 23:42:00如果你这么担心，何不买股票或ETF之类的，还不用担心这么多事
给s26492755,多谢,所以一切的重点是房客品质保人,公证都只能算是求心安,房客素质够好就没差了给xhs,因为买房的贷款条件之一是年龄,股票跟基金没有
选自己熟悉的 基本上我上次去房客那边修东西是十月了一般东西很少坏 房客也不会想你去打扰他 比起股市买房收租我觉得安稳多了 但要有心理准备是买房收租赚的不会快 只算租金净利投报大概5-7% 一个好的出租件增值其实不会太多 我去年是13-22%
作者:
lovy (谁说太阳会找到月亮)
2021-02-08 14:13:00家人在新北有二房二厅租人 经验分享1.违建增改建:家里的物件完全没有这些问题 (20年房) 所以也没什么好担忧的 2.税单:寄到出租物件处 家人每隔一阵子会去拿信 目前已经出租四年没遇到什么问题 3.租约公证:没有。家人也没时间搞这个但曾有朋友出租三房两厅遇到有精神疾病房客 警察消防队管委会都来了 最后好像还闹上法院 弄得她身心俱疲 不过这种当初见面的时候看不大出来 所以租客这种事就是运气运气 遇到神经并 你租约公证也无法对付他的 建议原PO放宽心 如果要买房投资出租 还让你压力这么大 证明你根本不适合采取这种方式理财
给s26492755,请问您的租金净利投报公式怎么算的可以分享一下吗,我怎么算都不到3%我的公式是房租*12/房价给lovy,看来除了物件的条件,房客的素质与可信度才是重点,请问有何筛选诀窍可以分享?
作者:
iceyu 2021-02-09 08:32:00楼上大大算的才是对的 扣掉修缮碰到恶房客的成本根本难赚一样的钱不如果买几张GG 股利价差双赚!!
你说的是roa 我说的是roic租金*12在扣掉 贷款利息 税金 修缮基金 空租 保险 这是分子 分母则是你拿出来的头期跟整理房子到能出租的价格简单来说 你拿了多少钱出来 赚了多少钱这样这是租金投报 不考虑增值的收入 加增值就更多了除非你是现金全额付清 不然你除以房价是不对的 你并没有拿出那么多钱啊 而且现在低利 现金全额买房我反而觉得有事吗
作者:
Goog1e (咕狗)
2021-02-10 14:47:00不是拿不拿的出来的问题 是没有必要会说要拿现金全额买房表示不懂投资 基本的利率都不会算
给s26492755,感谢您提供公式,我重算后也只比3%多一点只能说实在佩服,您是专家大口吃肉,我喝汤就好了