其实这影响最大的还是.
以后新建案代销的销售手法.
其他的没啥变化.
中古屋其实以单栋大楼来讲,本来成交就很少很少.
就算一个建案有5间在卖,但因为交易时间差的关系.
所以你随便比对一下就知道,哪一间的实价登路是哪一个...
所以中古屋一直都没啥好着墨的,这个讲过很多次...大家早就知道哪一间卖多少.
就像我们投资客转卖房子...我的买家哪一个不知道我之前买多少..XD
尤其公寓这种东西,你四周实价登路一拿出来看,阿靠杯我的成交价就在最上面...
(因为公寓每一间的交易比率更低...
然后范围面积的数量也少,所以一个区域交易记录很少)
因此其他几点都没啥好讨论的.
重点还是在,预售屋实价登路.
预售屋的实际成交行情,我相信连一堆投资客都很模糊.
而很模糊的时候,很多时候行情就只能道听涂说...
阿,这栋一坪卖22拉...阿这栋不是都卖550万吗??...类似这样.
而这个现象我以前就写过文章...这个就懒得多讲.
今天你预售屋实价登录了会怎样.
那很简单,预售屋股票化.
今天...牌价就是10楼面北一坪24.5万..
面南没景观打95折,往上一层楼+0.1万,往下一层-0.1万...价格自己算.
然后过了三个月....
建商公布,我要拉高卖价,面北10F现在要拉到一坪25.5万...
其他各楼层价格自己算...
有没有很股票阿...XD
你们讨论了半天什么建商自己做假交易干嘛的小剧场.
我是不知道你们在幻想什么火星游戏.
房子想卖多少,建商说多少就多少...你可以改变他喔...想太多..
他要卖你1000就是1000..他干嘛自己做一个1000的成交给你看.
他底价就1000.你只有买和不买两种选择...
不买你可以去买别栋阿...阿..隔壁要卖1010...
至于你说什么削价竞争干嘛的..
这个又是不知道是什么火星教育思维.
建商就是要赚25%利润...他降价卖??..压缩利润到24%??那他就不干建商就好了.
你以为建商很好赚??...很好赚所有有钱人都跑去当建商了...
但是建商会拉抬价格,这很正常...
建商想拉就拉,他也不管你,上个月还在卖1000,今天她就是要卖1050..
你不爽就不要买,去买隔壁...阿靠,隔壁1010拉高到1060...
建商拉抬价格最好有再管你的..他想拉就拉....
而以前在混乱价格的时候.
大家都一团混乱的再买房子.
所以建商有没有在拉抬价格,通常都是当栋大户买家+很精的投资客.才会知道..
他会回问建商,现在卖价在多少,而建商会老实告诉她.
今天实价登路...那就是直接牌价改给你看的差别...
也因此,预售屋实价登路会改变的最主要是代销销售手法.
以前因为混乱不清楚.
外加人就是爱杀价.
所以代销必须演一大堆大戏.
告诉你现在卖价是1200...你很想买我帮你跟经理讲1150..送空气清净机.
阿,其实空气清净机不要我还可以再给你折10万..
你现在立刻签订我再给你折10万...
你再放弃三天审阅期,我再折你10万..
这样就1120喔..
阿..你还找同事来买,这样啦,一口价,1100...立刻签立客成交..
对喔,你不要跟人家讲我卖你这个数字喔,我还要被老板骂的...
我们老板还要想办法跟建商那边讲卖你那么便宜OOXXX....
这也是为啥,代销小姐很多都是中年以上的妇女..XD
因为2x岁的小姐演戏功力太差...搞不订客户.谈不了价格.
而代销如果卖得比较高,我记得跟建商的契约有额外的奖金.
今天实价登录了....那一切都简单.
你就请一票年轻正妹,照本宣科,价格就价格表丢出来给客户看,就照着成交.
不给杀价,也不需要谈价...XD
因为你也很清楚,之前其他人买多少....那在那边拉扯价格就变成不必要的事情.
等同销售系统可以SOP.....不需要有"销售高手"这一环的存在来支撑销售.
当然啦,对建商来讲,应该还是会有一些小动作来做价格.
那能动手的方面应该还是在赠送品,装潢,车位上面可以有5~10%左右的价格操作.
(例如大户就可以有一些折让的手段让大户买的更便宜)
不过同时,对代销来讲,他的专业需求大幅下降,奖金制度可能会走入历史.
也因此代销这一行的竞争力会大幅下降,取代性会变很高,利润也会被压缩.
so....今天修法..最惨的人...是代销公司..和老代销小姐.
建商其实一点都没差....
至于幻想什么预售屋实价登路,价格就会变低???
这又是哪一个娜美克星人的想法..XD
建商今天卖1000,明天卖1050,后天卖1100...
请问你有没有实价登路,对建商拉价格有影响吗?
对投资客买1000之后建商卖1100他转手只卖1050赚50万的操作有影响吗?
没有阿...
就股票,阿他在涨,台积电本来500,涨到510涨到520....
你每秒钟都盯着她的行情和成交在那边跳.
你可以阻止他涨到530吗?你可以阻止500的时候进场的买家它后面出脱530吗?
不行啊...XD
所以到底有什么好影响的.
对建商哄抬行情没影响,对我们跟车投资客预售屋转让也没影响.
至于说什么建商今天卖1000,明天会卖950...
这...你应该是在土星上面看到的喔??....在地球上怎么会发生这种事情..XD
一堆人都说建商很急就会下杀.
喔.....建商很急他也不会下杀拉,他只会减少推案而已.
他又不是利润很庞大,哪来的什么下杀价格的空间.
在下杀利润,他就不当建商了,让你来当...
而对我们投资客来讲,预售屋转让的操作其实没啥影响..XD
因为我以前就写过预售屋怎样玩.
我们利润空间就是建构在建商把价格往上拉之后产生的价差空间.
所以越透明,我们也越好卖...
免得我买1000,建商价格都拉到1100,我想卖1050.
但因为一般人对建案价格知觉混乱,还以为建商还在卖1000,所以不跟我买..
这样我反而难转单.
如果是透明市场.
阿建商都拉抬到1100...那我1050要转单...不就变成几乎稳转???
甚至我也很清楚建商要卖1100,那我可以把价格拉抬到1090...干嘛跟你客气50万?
而玩法也会更加贴近股票操作法...
差别只是...价格99%的时候,不是平盘就是上涨...XD
至于说一大堆什么买家看我第一手买1000,拉抬到1100就不买的水星思维.
这....快回水星去吧,地球是很危险的...XD
市场是卖家说话,卖家主导.
什么时候买家可以主导市场筹码了??
你有筹码吗??...
你又不可以借房子来卖...你哪来的筹码?
那你买家是要怎样影响市场..
一气之下不买??
阿你都不买20年了,差你一个不买吗..XD
你一路看到大安区电梯大楼从一坪40万涨到120万.
你不是都不买....那跟你无关...
可是大安区涨到120万,还是有人买阿...难道他不知道当年40万涨起来的??
那今天,建商价格拉到1100....市场筹码就是价格挂1100.
就是有人会买...你不买是你的事情...因为所有人包含你应该都很清楚.
1000这个价格已经成为历史,可能这辈子都看不到,今天就只有1100...
所以...理智的人,着急要住的人,有需求的人,就会吞下去,不然???
最后在讲一个观念.
什么筹码最不稳定.
菜鸟短线投资客!!!
他们是最容易用破坏行情价格出售房子的笨蛋.
还好这种人一直都是政府扼杀的主要族群...XD
而中长线投资客,或是自住户..哀..也不用分了,长线投资客和自住户的思维是一样的.
我问妳喔.
我现在手上有一间正勤国宅,几年前买的,入手价4xx.
今天正勤交易价最高应该是660左右...
我要卖多少???
你觉得我会卖600万...赚一百多万就满足???有赚就跑???
你是在怀疑我的智商吗???你是当我是笨蛋吗??
我看着正勤500 550 600 650这样成交上去.
我少说也会想要卖到680阿...
好啦就算我很想卖...也不贪心...
那我怎样也会要卖660阿...我干嘛要少卖几十万.
几~~~~十~~~~万~~~~~耶!!!!!!
就向各位会为了几万块一二十万的仲介费在那边靠杯靠母一样..
几~~~~十~~~~万~~~~~耶!!!!!!!
所以卖660...差不多啦,实价登路麻.
恩,以上就是,自住户,中长期置产的思维....怀疑的话回家问妳爸妈,你家他们要卖多少.
这就更不用说,现在正勤开价最高9xx,还有一间开7xx...
所以我说会想卖680是很正常的心态..
因此...这世界,哪个人在"我有赚就好","我有赚就满足了"???
那请问....实价登路最高定锚在660...好啦你屋况很烂,最多也就被杀到620 630...
那....才不到一年的5xx价格...谁会去卖???
那你正勤是怎样才会跌回5xx????...
而这个市场,请问是买家主导的.
还是我们手上有房子的人在主导的???
因此除非像之前诺贝尔,有一大堆菜鸟投资客很紧张,在那边狂出11~12万破坏行情.
而正勤在三四年前,也有菜鸟投资客一职在那边卖520 530....
也就是那些最不安定的筹码持有者,菜鸟投资客在破坏价格.
让各位有便宜的正勤和诺贝尔可以上车.
今天正勤筹码干净了,狂喷一百多万...
诺贝尔筹码也快干净了,我都进场了...
那你还期待520万的正勤你要怎样买到???
靠....门牌实价登录接露???
买家会不知道,正勤今年年初才五百多??..
你当买几百万房子的买家是白痴还是智障..XD
至于是哪一间成交五百多,知道他的门牌....
这对市场有什么影响???
不过这种预售屋实价登路还有一个作用就是.
会降低ab约的产生.
毕竟,大家都买1000,为啥这个时候有凯子买1100??
一个凯子可能还可以解释,有一群凯子,就是很诡异的状况.
不像以前含含糊糊,你不知道他买多少她不知道你买多少.
在最后交屋的时候才一次登陆....你也不知道他是两年前买的还是昨天才买的.
因此,AB约可以操作的空间会被压缩,必须要更精确地使用装潢和赠品的折让来操作.
当然啦,未来建商和代销会不会又发明什么新的手段和玩法.
也是要等一段时间后再看下去才知道.