看房好一阵子了，起初也是从中古屋开始
我现在是住在原生家庭(中正区)，与女友的上班地点都在东区信义区一带
所以锁定的区域不外乎：通勤顺路、离原生家庭不要太远
这样以后可以寄户口挂不错的学区，小孩放学还能请爸妈先带一下
但因预算有限，台北只买得起屋龄超老或地处偏远的物件
新北蛋黄区又越来越贵，近期甚至都开到跟新成屋差不多价格
这才开始往重划区预售屋去找
其中，江翠北和央北是我比较看好的
它们离旧城区近，而板桥、新店又是新北资源最多的地方
两区新案子一出来，只要是好建商，我几乎都会跑接待中心一趟
以下是看到目前为止的一点心得，供大家参考，或许也适用在其他预售屋
1. 单价与总价区间
筛选物件的第一步，还是要看是否有机会成交在预算内
江翠北最开始单价只要45~50万/p，但这半年来已站稳5字头
A~G各区的价差不小，如果是同期间的案子，大约是DE>F=G>AB
以DE区来说，若是一级建商，新案几乎都开价6字头以上
车位的话看楼层，大概在210~250万之间
所以假设规划买三房(36~40坪)的话，估计总价落在2300万上下
央北又比江翠北单价平均贵个5~8万/p
中央公园四周和靠小碧潭站是它的高价带，不过一部分也是因为品牌加成
靠十四张站这头的比较平价(嗯...
车位则是230~280万都有
总价建议保守一点估算，并保留一点装潢费，这样预算才不会抓得太紧
2. 个人诉求
也就是每个人买房最care的东西，或者有别于一般买家的特殊需求
比方说有的人高度依赖捷运，江翠北E区离捷运站最近，比较适合
有的人开车上班，那么央北的道路规划是比江翠北来得好
如果要有河景的话，势必得买在河岸第一排的高楼层
因为有时候难免被漂亮的样品屋所迷惑，而忽略该注意的项目
尽量把个人诉求都写下来，时时提醒自己什么是重要的、什么是nice to have
3. 各建案的评分表
这是我个人的习惯，把建案的优缺点量化，方便选出最合适的一间
评分表可以分成三大项：地点(35%)、产品(35%)、价格(30%)
当中又再拆细项，像地点包含交通、生活机能、是否有嫌恶设施、景观环境
产品包含施作口碑、格局、采光(边间、楼层和栋距等)、梯户比、坐向、风水
依个人需求设定权重，最后加总来看谁的得分最高
当然打分数这事很主观啦~但起码能帮助我们更理性去做决定
毕竟没有100分的房子，买到预算内最喜欢的就好
4. 建商与营造商风评
在这两个重划区内，国泰、润泰、国美、忠泰都是知名的好建商
另外像长虹、合环也不错
其他建商就要参考他们过去作品的评价了
另外，我会上台湾公司网去查建商跟营造商过去有过什么样的诉讼案
诉讼内容是什么，是原告还是被告，胜诉还是败诉
多少能了解这家公司是否讲究品牌形象与诚信
5. 比对合约书与内政部范本
买预售跟成屋最大的不同还是在于许多看不到的风险
因此在看得到的地方更要留心，尽可能降低这些风险
如果合约条款都能比照内政部范本，那就稍微有保障一些
但现在越来越少建商会乖乖按照范本写
不过至少以下三个地方，我认为应该合规，甚至是采取比较有利买方的方式
- 是否保有5%交屋尾款
- 履保机制是否为价金返还、价金信托或不动产开发信托
- 验收范围是否不受限，且瑕疵须于交屋前完成修缮
有诚意的建商基本上在这三点都不会有太大的问题
我们还可以看说是否有奇怪的磋商条款，有的话先想清楚自己能否接受
剩下就是比较细节的部分
比方说如果你是自住客，应该选择什么样的社区比较好
最好的判断方式就是从居住舒适度的角度出发
通常梯户比越低、净高越高、楼地板厚度越厚、采光面越多，住起来就越舒适
反之，如果产品都设计成勉强压线的规格，多半是要卖给投资客的
那么可想而知，这种社区建商不会花太多心力在品质把关上
之后若有机会再分享斡旋
还有很多眉眉角角也是慢慢在学，请大家鞭小力点，谢谢~