大家好, 小弟最近在找人生第一个房子, 中古屋跟预售屋都有看, 目前看到一个预售屋还
蛮喜欢, 现在在合约审议期阶段, 今天看完合约觉得有不少奇怪的地方...
希望大家能帮解惑...
1. 贷款约定: 贷款差额在预定贷款金额30%以内部分, 经卖方以书面通知10日内,
买方一次以现金缴纳之。
看内政部公版: 卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿。
* 个人觉得这差的有点多, 今天假设800W房价, 贷款八成金额就是640W,
640W * 30% = 192W; 这表示最糟糕的情况我得在对保后十天内生出190W的现金,
这也未免太强人所难...。
如果不考虑最糟情况, 假设最后银行只给贷7成, 800W * 70% = 560W, 因为在30%以内,
所以我得在十天内生出80W的现金, 感觉这违约风险也有点高...。
2. (a.) 本约金融贷款为本约买卖之期款而非交屋保留款, ...除经买方具体提出客观证
据证明本物件买卖标的有含有辐射钢筋...或房屋现况具有无法居住且无法修缮之重大瑕
疵之外, 买方不得以任何方式通知金融机构暂停、延迟或终止拨付贷款于卖方, 否则以违
约之规定办理。
(b.) 为确保卖方于贷款核拨后取得本项买卖价款, 买方同意无条件将其在承贷金融机
构之帐户存摺及预立之取款条等领款证件交付卖方, 以供卖方于贷款核拨后得直接向金融
机构领款或签立"委托拨款同意书", 使承贷金融机构得直接将贷款拨入卖方帐户, 以上配
合之取款方式, 依卖方指示为之。
* 看起来就是不给拿银行贷款逼建商修缮, 虽然看以前的文章有不少人扣住贷款逼建商修
缮, 不过不知道这样是不是常态? 个人觉得这项还好,不过委托拨款同意书就算了, 将
存摺及预立之取款条直接给卖方, 想请问这会不会有风险?
3. 完工日落差超大: 591上是写2021Q4完工, 可是合约上写2024年7月5日。 完工日多
偷2年半也偷太大了, 虽然代销小姐口头保证说这只是建商抓法规最大时间,最晚也会是2
022Q2完工, 不过我觉得那是理想上, 实际上要是真的虽小遇到了可能交屋都要4年后了...。
4. 二工问题: 为提升社区公共空间之实用机能及增进公共景观, 上开增建或改建部分,
因属卖方增设赠送性质, 卖方可变更设计或依原建照图施作,并不付违约之责, 如有与建
筑或消防法规不合者, 买方亦不得以此(含现状或主管机关之处分)向卖方主张违约或
为任何请求。
* 这项是不是代表建商公设可以随便以违建的方式盖, 然后住户只能完全吞下去? 被检举
只能活该被拆...。 现在的建商都是用违建盖公设吗? 还是建商立这条只是保障自己不被
恶意检举, 其实公设还是会正常盖大部分都不会是违建?
5. 交屋款问题: 合约有明确列出可以保留5%交屋保留款作为验收, 可是代销给我的付款
流程如下:
签约金(10%) -> 拆架完成(10%) -> 金融贷款(80%) -> 交屋(2W)
前面加起来就100%了, 我问代销那交屋2W是怎么来的, 对方回说是总价拉2W出来, 让我有
点黑人问号, 那拉出来是从哪里拉出来..., 我要怎么使用5%交屋保留款...。
这问题我打算这两天在问代销看看, 看贷款我能不能只贷75%, 把5%拉到交屋款, 这样至
少验收我比较有保障...。
基本上这间预售屋我是真的蛮喜欢的, 可是看完合约后我是真的怕到了, 目前是有倾向两
个方案:
1. 直接跟代销确认上述问题, 要是都没有好的答案, 就直接退订..., 继续找附近的中古
屋...。
2. 正式签合约后直接找消基会跟建商谈, 至少违反法规的部分(贷款差额, 交屋款问题)
请建商改好或用其他方式改善, 至于公设二工跟完工日偷太大的问题, 就赌赌看了...。
再麻烦大家如果方便的话看能不能提供些建议或想法