最近在看家里附近释出有格套收租的公寓物件。(台北市信义区)
先说一下物件状况和区域行情是这样：
物件A - 1720 万。2F 边间，格成 2 套房 + 2 雅房 & 一个公共区域(洗碗区 + 厕所)
※屋内装潢较B好，满租中，预估每月至少可收租 4 万
物件B - 1780 万。3F 边间，格成 4 套房。
※屋内装潢较差，满租中，预估每月至少可收租 4.4 万
两间的坪数一样大，距离捷运也很近。
如果只看相同坪数的近期成交金额 (彼此距离都在 100m 内)，
有两间成交 11xx (原始屋况需整理，非边间)
根据仲介的描述收租物件的价格都是以投报率来回推的，所以才会得出 17xx 的开价。
但我实际算了一下，如果我买一个原始屋况的再花点钱装修格套，即便算上装修期间
租金的损失，应该顶多 1400 万就能搞定。
我认为我出价应该还是照区域行情顶多再加一点已装潢格套的费用上去才是对的。
也就是说顶多出价 1200 ~ 1300。
想询问版上有买卖过格套公寓物件的大大，我这样的出价逻辑是否正确？
还是真的买这种收租物件都是以投报率来反推？