各位房板大大好
最近去看了一间潜销期电梯大楼建案
该区属当地重划区兼豪宅区，交通便利生活机能佳
对方每坪开价30万
业务说现在潜销期每坪优惠28~29.6万间
算一算大概只有93~98折
实际探访邻近预售屋，开价约28~33万间，议价后大约可用26~27万成交
而附近新成屋(两年内)，一年内实价登录行情均价在23~28万间
另查了一下去年国泰指数，当地房价较基期(105年)上涨约140%左右
小鲁试着用实价登录数据跟业务谈
业务却回说实价仅反映3~5年前预售时的价格，现在买当然会比较贵
但问题是当地除了高楼层豪宅实价有破30外，大部分均落在23~24间
想请教的是
1.业务的说法合理吗?还是唬烂成分居多?
2.对方为全国1.5线建商，潜销期议价空间是否真的不大?
另外想请益，该建案目前看上两种格局比较中意，选择障碍中
请大大帮忙看是否有什么明显缺点?格局上选哪间较好(尚无家配图，附上平面图)
格局1：2+1房，室内实坪约27坪
https://i.imgur.com/9ntSeN3.png
格局2：3+1房，室内实坪约30坪
https://i.imgur.com/evJ8AYI.png
注：格局均为坐北朝南，每间房及两卫都有开窗，梁柱外推
以上不吝赐教，谢谢