约定专用确实只有使用权，没有所有权
一般比较常见的的像是1楼的后花园
或是露台户的露台，
因为出入要经过该户的室内空间，
建商通常会在合约中的 分管特约 中，
将指定空间以合约形式让特定用户使用
可以说其他用户在签署合约的时候，
就同意了这样特定用户的使用权。
而虽然这样的空间不能买卖，
却可以将它的优点灌在室内的单价上，
所以一般露台户或部分一楼单价较高。
一般约定专用的露台，
或是后花园作简单采光罩还好，
可如果遮盖起来做室内空间是有问题的
只是一般非住户不会去干涉而已。
如果很担心可以看看合约审阅本内，
有没有提到类似的约定专用条款。
至于可不可以做一间房间，
个人觉得不要做死，
最好是活动式可以移除的，
也不确定会不会有其他住户找麻烦。

感谢