今天又聊一下
这一块惠宇跟丰邑的都是商二
根据高铁新竹站特定区使用办法
商二的建蔽率不能超过60% 容积率不得超过300%
再根据实施都市计画
地区建筑基地综合设计鼓励办法
也就是临路退缩 7年开工10年内盖完 （光这2个就达到上限20%了）
也就是这块2959地坪 可以盖出最多10652的建坪
如果参考大境或惠宇传统盖法
可以想像不会盖成鸟笼
也就是建蔽率应该会低于40%甚至只有30出头
然后大概会是20楼以下
光土地成本就23.6万每坪
换算之下 每坪要比大境贵3-4万才能有一样的利润
所以根据大境开29-33 实际卖30少一点
高铁区开39.9 实际上34-35算比较合理
以上不包含房地产本身的涨幅
如果明年继续放飞 很可能惠宇第一个四字头的大型建案就要出场了
看他怎么规划 大境的小坪数只有2/16户小坪数太多 电梯又要维持2户1梯公设容易爆炸爆到超过大境的33.8也有可能这样要大三房 只能买50+的了 室内才有30不含阳台
作者:
LearnRPG (真是有趣的地方)
2019-12-25 09:23:00所以大三房 权状50出头+一车位 可能就要破2000了
两房一多 梯房比就很惨主力应该是40出头 室内20多的2+1
作者:
volfken ( )
2019-12-25 10:58:00不是这样算的 阳台 公设 很多都是可以不算在容积里的地下室也不算在容积里 可是又可以灌到公设多卖你所以这块地的可盖建坪绝对不只10652 如果土地成本一坪就要23.6万 加上建筑成本 管销 利润 哪有可能一坪才卖35如果利润那么低 建商根本就是在做慈善好吗....
作者:
LearnRPG (真是有趣的地方)
2019-12-25 11:11:00房地产真的是地主赚最大 ...
作者: NoManInCar (NMIC) 2019-12-25 11:21:00
把农地转建地的赚最大
作者:
aimlin ( )
2019-12-25 12:52:00大概开45 浅销40竹北王很有信心
超过35很难卖新竹众数还是买不起破1500甚至2000的
一般住宅区大楼，土地持份大概是权状1/5也就是主建物的1/3左右一些房仲预测这块40万/坪房仲猜测最终整大块拆三区，商办/四房+三房/三房+两房各类型买方一网打尽均质70坪四房很多换屋族会想要，但总价太高了
作者:
m9100612 (m9100612)
2019-12-25 16:59:0070会跟坤山对打，太不利
作者:
winman (赢男)
2019-12-25 17:35:00坤山高铁新案听说50~70p，正面对决难免
作者: kobe060702 (kobe) 2019-12-25 17:35:00
附近急诊室的正下方听说是XXX, 请问大家会介意吗？如果1p要40w, 个人认为竹科介寿路4小国更佳, 想想当年的芬兰
买高铁区的不一定在新竹上班能够花3-4千万的直接买关新北路就好了
作者:
LearnRPG (真是有趣的地方)
2019-12-25 18:12:00买高铁区通常都是有通勤外县市的需求 例如夫妻一方在外县市 或是有小孩在外县市读书 这种如果没这类需求才适合回关新路买 (在园区上班的话)所以客群还是有差异的
没在竹科工作的人比较不会选又贵又少公园的关新另外介寿路案旁边以前一样是XXX，才刚搬完几年