小弟第一次买房
关于出价方式爬文看到两种说法
想请教一下那一种说法正确
说法一
跟仲介说自己能出的价格下斡旋，并表示会给足仲介2%服务费，这样仲介会为了成交
而很努力的去跟屋主议价，达到自己能负担的价格。
说法二
跟仲介说出一个价格，表示这个价格包含服务费，这样如果价格接近屋主的底价
那仲介可以调整买方服务费的那0~2%，而让房子成交，因为对仲介来说有成交还能
赚卖方服务费，但没有成交就什么都没有。
请问那一种说法才是正确的
个人觉得这两种说法都存在一个问题，就是自己的出价如果比屋主的底价高，那就
会让仲介赚爽爽。但如果出价太低，又会完全没机会，很两难。
额外在请益一个问题
最近看到一间喜欢的房子，想要出价，查询了那附近的实价登入两年前屋主买1060
但591上开价是1380，因为真的喜欢，所以我想说开价八折在添一点点上去，想出价
1130，不知道出价比实价登入高会不会太盘?
(有人会疑惑说为何会知道那笔1060是屋主，因为仲介在聊天中谈到这屋主几年前也
是买二手，而那区域从有实价登入以来，相同坪数的就只有一笔资料)
因为小弟第一次在房版发文，如果发文有错误请多多包含跟指教