目前房子面临客变阶段，当初看样品屋看图都很满意，等到自己要规画时反而问题一堆已，
请各位前辈建议。
自住用，目前两大人，准备有小孩
格局如图：
https://i.imgur.com/NdrgT7s.jpg
阳台面东，室内22坪(不包刮两个阳台)，萤光笔是梁，尺寸是自己换算的，请忽略
因为身高问题，床必须要7尺，加上老婆希望主卧再大，所以想要客变格局，规画如图：
https://i.imgur.com/fKXb7oU.jpg
目前想法是类似2＋1房，小间当书房，有需要再改成房间。
几个问题请教：
1.关于客变格局，会不会影影响二手售价？
3房跟2＋1房的差距？
2.预计客变后书房只剩约1.9坪，是不是太小？
原本2.44，比另一个次卧还大一点点。
3.主卧的门看起来很浪费空间，有其他方式可以改变吗？
4.与客变无关，图1绿色管线，为排油烟机管路，出口刚好在冷气主机上方，这是正常的吗
？不会影响冷气抽风？(主机是落地式安装)
以上问题，以及有其他建议，请各位不吝指教