今天新闻大家可以参考参考。
和发首湛已购买的消费者发现合约里的交屋保留款不是5%而是5万，违反内政部定型化契约?
更新：
事主来讯希望我放上他在mobile01上的po文链结
https://m.mobile01.com/topicdetail.php?f=458&t=5883614
苹果日报全文如下：
【好离谱1】购屋爆纠纷建商竟致电购屋者公司告状｜苹果日报
购屋过程不愉快，建商竟打电话到购屋者的公司告
状。一名少妇日前购买新竹高铁站旁的预售案“和
发首湛”，之后发现建商在合约中载明的验屋保留
款只有5万，而非内政部规定的5％，她在住户群组
提醒其他人，却被业者认为“找麻烦”，要求她回收
讯息未果，打电话到其公司告状，引发主管关切，
少妇表示，公司长官虽未对她施压，但建商行径太
离谱，愤而向《苹果新闻网》投诉。
28岁的李姓少妇气愤出示建商传来的LINE讯息，
内文为“合库跟宝佳机构关系很好，不管是总行分
行都有熟识，我想未来大家都是住户，希望不要把
局面搞的这么僵，请你尽快将群组文章下架”等语
，她控诉宝佳机构旗下和发建设，仅因她在住户群
组提醒大家，建商合约有与法律相违事项，对方竟
然致电她的公司告状。
预售最低价828万
李妇说，与丈夫新婚一年多，今年3月两人决定在新
竹购屋，由于工作因素，挑中新竹高铁站旁的预售
案“和发首湛”，选定了40.9坪房子，并加已购客组
成的住户群组交流。
“和发首湛”为宝佳机构旗下和发建设销售中的预
售屋，据乐居网资料显示，该建案位于新竹县竹北
市隘口二路，为14楼高RC建筑，距离高铁新竹站
550公尺，规划2~4房、28~47坪产品，全案预计
2020年6月完工。
李妇以签订保密协定为由，拒绝透露购屋总价，
但新竹市调业者表示，“和发首湛”单坪成交价约在
23、24万元，目前该案在房屋销售网站《乐居》的最
低价格，43.24坪也要828万元。
购屋保留款只留5万
李妇表示，“上月中有住户发现，合约上验屋的保留
款只剩5万，且所有购屋的未来住户、不分购屋总价
通通一样，与内政部定型化契约制订的5%不同。
”有法律背景的她立刻搜寻法院相关判决，传给未
来的邻居们，表示“这样的合约是无效的”，并在同
月23日致电和发建设反应，对方也答应要研议。
但之后建商未有讨论合约动作，反而是要她收回已
传讯息，李妇拒绝后，对方竟辗转联系上李女主管
，李女表示，“买屋过程因使用员工贷款，向销售人
员透露在合库总行上班，对方竟打电话给她的主管
反应此事”，不过李妇强调，长官仅是恭喜她购屋，
没有施压，但仍让她感觉隐私被侵犯。
《苹果》检视李女合约书，发现验收部分内容指出，
买房有权于自备款部分保留房地总价5%作为交屋保
留款，于完成修缮并经双方复验合格后支付；但翻
阅到付款办法表时，依工程进度付款一览表，直到
交屋款部分，却仅剩5万元，李妇指出，“这就是5%
变5万。”她指控此条文对消费者“非常不公平”
，住户们已集体向行政院消保处，以及公平交易委
员会诉。建商辩：购屋者同意对于李妇指控，负责销
售的销售负责人华威广告协理洪丞彣表示，依内政
部定型化契约规定，合约中有清楚的写上5%保留款
，但销售过程已清楚告知购屋者，是经双方磋商后
，确认阶段性付款最后验屋余款为5万元，购屋者同
意才销售，并且合约付款请款表也再三签名确认，
但既然客户主张该权利，也不会阻止。
而针对致电合库一事，洪丞彣仅回应，“销售过程都
会了解客户的财力、工作状况，加上该案有客户透
过合库议价，才会知道对方在合库上班，对方主管
也因而知道此事并不奇怪，其他部分则依合约进行
。”
合库金控银行公关科表示，不清楚有李姓员工反应
建商打给合库询问买房一事，购屋若有纠纷，应是
买方与建商双方间的事情，应由双方间处理协调，
而非找向合库，合库只是处于被动立场，也不能阻
止客户打电话给银行。
违消保法可检举开罚
《新竹住宅周报》社长陆敬民解释，所谓的验屋保留
款，又称交屋保留款验屋，当购屋者在交屋发现瑕
疵时，可以保留购屋总金额的5%暂不付给建商，
直到瑕疵改善完成为止，“以1000万元房屋产品为
例，验屋保留款就是50万，比5万元更有保障。”
此外，他也认为建商联系消购屋者主管一事“非
常不妥当”，因房屋买卖涉及个人隐私；另外建议购
屋者，若确认该合约以牴触定型化契约，可集体向
消保官申诉，否则一人只身面对建商法务或律师，
压力相当大。
消保处副处长吴政学指出，即便建商声称5%验屋保
留款变成5万，是与购屋者协商并签名同意，但仍然
违反《消保法》不得记载事项，“这个是无效条款，
消费者可以主张它无效，回到保留5%的保留款。”
购屋者得以向得以向所在地之消保官申诉或检举，
主管机关会介入处理，要求建商限期改善，并连续
开罚，最高至50万元。他也提醒，购屋者在签约时
有权力将契约拿回家审阅比对，看是否有违法之虞，
“在签名前都要谨慎小心。”
而公平交易委员会副主委彭绍瑾则表示，既然消费
者已申诉，若业者有触法就会依法处理，内部会回
答消费者，不便多做说明。
（苹果日报记者 陈韦帆／台北报导）

嗷嗷嗷 澳呜呜呜呜

想知道现在还有哪些建商写5%

还是有啦，新竹的坤山交屋款就是5%

重点是许多消费者以为签了违法合约就以为没救了！ 其实不是，是你要投诉正确的单位才有办法帮到你！

我买的保留款才2万

高雄也有5万的建商，真的遇到了就觉得扯

自己看过的只有立彩是5%

国泰交屋款也是5%

远雄5%

璞园5%

泰郡5%

然后这篇po出后，有之前走法律途径的网友传回响给我，有建商因契约违法不肯修正契约，宁可违约赔15%给消费者要求解约。1000w等于赔150w万，哇勒，可遇不可求！！

现赚150w也太爽

宁愿赔也不改 这建商的品质大概也ㄏㄏ

我也要检举赚15%

这篇教你怎么赚，上吧！#1T3qROq2

预售屋定型化契约不得记载事项，并没有规定不能由双方合意将交屋款降为5万，个人经验是消保官都是偏袒消费者，所以会对消费者做有利的解释，上法院不见得是这样判决..

但函释是这样捏http://i.imgur.com/alNzwZv.jpg

https://i.imgur.com/mYZD17D.jpg行政机关官员的解释常常被法院打脸的很多，实际上要看有没有人上法院打完三审实际判决吧。建商说。你要保留5趴交屋款，房价就是1050万，你保留5万房价只要1000万，这也是有利消费者的磋商行为。并不违反消保法精神。

照你的说法，定型化契约应记载及不得记载事项，不需要存在。

不得记载事项，那六点不能透过磋商修改，其他都可以

所以才会有函释来打脸你这种说法。

更正，不得记载事项七点，不得透过磋商修改，其他法律没禁止事项都可以磋商。https://i.imgur.com/jIxQirL.jpg

这指的是契约中条款与磋商条款，以磋商条款为准，与定型化契约应记载及不得记载事项没半点关系，别乱凑。

https://i.imgur.com/3gDatUm.jpg就说了，个别磋商条款如果有利消费者，还是有效。当然怎么有利，卖方要说服买方。

这指的是磋商条款之交屋款在5%以上优于定型化契约应记载及不得记载事项，以磋商条款为优先选择，就说别乱凑了。真正的重点在这违反第一项公告之定型化契约，其定型化契约条款无效。该定型化契约之效力，依前条规定定之。中央主管机关公告应记载之事项，虽未记载于定型化契约，仍构成契约之内容。http://i.imgur.com/IYoEBEU.jpg

法律人人都可以各自解读，我是希望有人真的上法院有法源判决书才是真的

所以啊，希望大家多多检举，毕竟有人在申诉第二阶段就拿到15%了，第三阶段才是法院，而我在第一阶段就止步了，因为我的建商认错磋商回5%。但法律就是这样，你投诉就有机会，不投诉没人知道你就是吞，投诉吧！

不过我见解是，百分之五交屋款是应记载事项，并不再不得记载事项内。原合约只要保留5%的交屋款条文，下面在用手写个别磋商，"买方同意交屋款更改为5万，换取三大家电赠品或是30万房价折扣"。也这有利于消费者并不违反消保法精神。上法院不见得会输

只不过一个 正面列表+负面列表 罢了，法律效益是一样的位阶。

不得记载事项如果有写，不得经过个别磋商更改交屋款，那就真的不行。应记载事项的定型化契约，如果个别磋商是有利于消费者，还是可以更改条约内容。例如保固条款，保固主结构15年，个别磋商可以改成20年也是没问题，因为有利于消费者。

所谓有利是指在优于最低限度之上，并非胡乱追加一些有的没的叫做有利。而这个最低限度就是定型化契约应记载及不得记载事项。

至于个别磋商交屋款成5万，对消费者有没有利，就看买卖双方当下谈了什么折扣优惠内容。

你怎样改差定型化契约应记载及不得记载事项中的条款都无用，那就叫不利，追加一堆鬼东西也一样。定型化契约应记载及不得记载事项就是帝王条款，只是被建商跟代销洗脑加上房地产交易经验远低于对方才会受到摆布。

定型化契约第一条的审阅期，抛弃审阅期法院有不少判决，有胜诉也有败诉的，主要还是私法自治 契约自由和公平原则，所以我说去消保官一定是消费者有利，但是走到法院就不见得。

看证据到哪里啦，有听过被诱导签下过去时间的，五日早过了。

至于5%的交屋款是最近几年才出来的东西，目前可能还没人打过官司。只能期待有勇者去打打看囉。

审阅期也是帝王条款，只要起始时间证据120小时内，就算你签约金都缴了，一样可以无偿退款解约。

首栈我交手过 应该不会屌她 不爽退一退 不差一个客户现在磋商条款都写下去了 不爽不要买就好 买成屋

立X住户也有反映，但建商很硬没得谈

我之前买的建案也是5万 打电话去消保只叫我别买

宝佳的吗？

帮高调

诚美也是5%，每次看房子遇到代销呛声说全台湾有谁会写5%？都觉得很想笑

不好意思想问如果是多出一条住户放弃协商，同意5万交屋款，实际也没得到什么其他优惠，这样可以申诉吗？

不管有没有优惠，交屋款未达房地总价5%就违法，可申诉，有签字画押一样违法，可申诉。

我也想知道 ，如果“自己同意”5% 不记载换取价金折扣，是否有效

实际上是不会发生的…对建商只是尾款多或少的问题，总额一样

这条文是这样，最低预售屋交屋款为房地总价5%由自备款中支付。 契约中写低于5%、5%画删除线旁边写x万低于5%、留空白事后写低于5%、贴上磋商纸写低于5%、无交屋款 ... 等等等等，全部无效且违法，管他有没有额外送礼折扣，经投诉第一阶段15日内未改善，第二阶段消保官介入开调解会，并审视全部契约内容，未果即进入法院审理，依法最高可开罚50w并可连续开罚。目前未查到相关审判书，应是第二阶段即完结，期待法院认证的判决书出世。有学者希望提高至10%。

A大的见解比较正确，不得记载及应记载事项就是最低程度只能往上改不能往下改什么保留五万送其他一样是往下改你建商只能是保留5%送其他但没建商保留5%还送其他的啦XD另外主张个别磋商条款者应负举证责任

这个法的精神是对消费者最低限度的保障、与建商对谈的筹码。用折扣与礼品当作对消费者有利，是因为把保障与风险视为无物才会有这种解释。也因此才会有以上内政部函释出现。

里面只要写如果交屋款只5万，特价减XX万优惠xx万价格大于5%总价XD然后售价为OOOO万-XX万就是GG

如果购物合约上没有保留款 是不是就违法了呢

通常都是先谈总价 确定价钱后 才开始拆工程期款跟尾款吧难道还在谈价钱的时候 就已经跟你说我们尾款5万可以折扣多少? 那我当然一样凹 折扣完的数字+5% 啊 ...代销都把底牌先亮出来了 我自然从那价钱开始谈还没遇过还在谈总价的时候就在拆款了 都是谈完才开始拆只是宝佳不是都卖成屋吗? 这个案子是预售屋??

新竹这的宝佳相关旗下也有很多是卖预售屋的耶！预售屋契约条款 零交屋款/无交屋款 皆属 违法/无效，最低就是房地总价5%三小折扣与礼品皆不影响交屋款需达5%以上的法令限制。若你的交屋款无论三小原因未达房地总价5%皆可申诉消保会！欢迎回报战况唷！

有手写磋商基本 ，但宝佳基本上不会让你留5%辣，有的基本“gg”

所以宝佳到现在还没为此上法院，不论胜负都没有，都私下签保密解决吧 ... 没建商想开第一枪被法院认证。 本来我是想达成这个壮举的。不是没钱付，只是求个保障而已。

请问这是只限定预售屋吗？成屋买卖也适用吗？

预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项，当然是限定预售屋。

成屋很难要求吧 还没买都实际看过房子 到室内走动过了说实在预售屋 5% 对消费者来说 风险都算高了所以真的要找比较有商誉一点的建商

之前买过几间，像这种交屋款不论5万还5%建商都会收齐的啦 买之前真的要问清楚，像我没法接受就不会买

订5万的是不是对自己工法没信心XD