※ 引述《alex801116 (...)》之铭言：
: 代po
: 最近因为有投资需求
: 想把手边房子出售 亏一点没关系
: 但希望也能快速出脱
: 目前委托几家仲介 带看情况普普 还要砍价
: 大家在卖屋时如何调适心情？或是我干脆自售可能还比较好？
你是投资,那你就要评估卖价.
这样讲好了.
房价如果再500万上下.
如果可以多卖10万,但要多等一个月,你等不等?
你会说,多卖一个月不一定多卖到10万阿.
恩...你是股票脑才会这样想..XD
也许多等不一定可以多卖多少,但是多等就是可以卖比较贵.
因为最经典就是我妈卖房子的方式.
永远开超级天价,然后他卖房子基本上时间都是用年计算.
最高纪录目前是卖三年,大概比我们预估的还高40%.
(预估600他卖880)
多卖三年,多卖快300万..你等不等这三年?等同你一年赚一百万喔.
我以前讲过,卖房子一直都是"机率"..
例如行情500万.
代表500万有最流通价值,可能每个月卖掉的机率是30%.
你降价到470万,每个月机率可能暴增到40%.
你降到430,机率可能就70%.
但是因为30%这个机率就很好卖了,因此一般行情会在500万成交.
但是如果你拉到530,每个月的机率可能就降到20%.
这样就开始感受到不好卖.
你拉到550,机率可能报降到10%.
这样你就可能等半年.
当你拉到600,机率可能剩下3%.
这时候就不知道你会等多久.....
以上是用大楼做基准.
大楼机率会差很大的主因也是因为.
屋况很难太烂,同类型产品很多...
因此买家选择很多,造成价格变化影响机率非常大.
这也是我们投资客..不是不爱大楼,但不容易碰大楼的原因.
因为大楼很难买很低卖很高,大楼价格很死板...
反过来透天,尤其是某一个释出很少的透天.
他例如行情600万是30%,你拉到650,机率可能还有25%.拉到700,可能机率都还有15%.
店面就更严重.
店面行情3000,机率如果是20%(店面流通性很慢,所以机率要大幅下修)
你拉到4000,机率可能都还有10%.
因为店面独特性太强,外加释出量太低...
因此卖房子要有一个概念.
你很急或是你不在乎,那当然无所谓.
你今天是要把钱拿去做投资.
你第一个投资产品就是你正要卖掉的这栋房子.
500万,你能多卖10万,你就是用500万多赚10万,并且是稳稳入手,没有风险.
(因为不动产的风险是在你入手的时候的价格判定,你判定错误,你就等同亏损
所以没看到我们投资客永远都在讨论"买"不讨论"卖"
怎样买物件,才是投资客最重要的功力所在...卖不用管他)
差别只是你需要时间作代价,你愿意支付多少时间去等.
但是要多等多少时间,是机率...所以没有人可以跟你说你一定这个时间卖得掉.
但反过来讲,行情500你卖600,就算是大楼机率剩下3%..
你运气超好,也可能一个月就卖掉...谁知道哩.
这种事情我就遇过,刚好不知道哪边跑出来的外行菜篮族包租公秒杀我的物件..XD
啊我卖掉就卖掉了...我也不在乎买家是谁,他是香港逃难过来的我也ok..
当然啦,你要抓这个机率,你不是市场上有再常常跑买卖的.
你会抓不准.
你一年没有进出个三五间,你怎么会知道市场状况.
也因此,那些一辈子买卖房子没有超过5间的..
它们讲的东西,其实在我们这些交易量很大的人来看,都是笑话.
活在自己的幻想里面.
可是当然他们都会上电视,写书,当名嘴,最后还可以当老师..
真他妈不简单..XD
也因此,你们这种卖单间的,通常建议是.
你先开一个略高的价格,丢到市场上试水温三个月.
当然要看你产品是什么.
你如果是大楼类型产品,尤其是屋龄没超过35年...
这种东西价格上下波动很小...
你可以先直接参考旁边同样在卖的物件的行情.
他开600,你就跟他开600...这是最无脑的做法.
但是如果你是透天,或是你的产品释出就是很少,不容易有参考对比.
这时候你就大概看附近有没有类似的产品,例如类似产品开600.
这时候你就勇敢一点开698试水温.
签个五间仲介,让他们去跑,然后三个月后收集它们的意见.
例如他们都说客户都出在三四百...甚至有人问你420的斡旋可不可以收.
三个月内如果得到这样的资讯回馈.
那你大概就可以判定你这个物件抓在500上下会是行情..XD
480可能可以在两三个月内等到买家,5xx可能要等比较久.
而如果你开698,结果一个月内就有仲介很开心的收了600万的斡旋.
那你就知道你卖价略低...XD
当然啦,以上的判定方式会有误差.更可能会产生误判.
就像我讲的,就算机率只有10%,也可能一个月就冒出买家..谁知道.
也因此通常我们投资客一开始就有一个自我判定价格,所以市场水温是做修正用.
而你无法有自我判定价格,也因此为啥建议签个五间,多少你可以交叉比对一下.
只是你的判定精准度自然比不上我们这种一直进出市场的,这个无解...
你没有扎马步,你没有闭关练功五年十年...
怎么可能用一点点魔道手法就追得上人家的扎实境界.
但是魔道多少都可以快速收效就是这样..但是收效自然会伴随更多不稳定性.
我今天教你的就是魔道..XD
因为你不可能去真的扎马步练功五年十年..反正你一辈子也不过打两三次架.
你用魔道手法打赢就好了...
误判也尽量是价格往上误判,而不是往下误判.你就亏损时间而不是亏损钞票
and...一般建商其实也是这样子.
一般一个案子,大多都是抓2~3年卖完(也就是两年卖到9成以上,余屋不重要)
如果今天一个案子热销,1年完销封盘.
建商就会回去检讨卖太便宜.
因为你要知道,建商从买地到盖到交屋,大概要三年(很多都要四年).
尤其如果他卖预售屋,他是边盖边卖.
所以实际上他钱丢进去到拿出来,至少就是要3.5年以上.
更不论,卖24一年完销,通常意味着卖25大概就会2年完销.
利润本来25%,会变成30%.
但是因为建商有杠杆,所以利润可能是放大3倍.
所以这直接差到15%纯利....差异其实很大.
因此很多时候建商不求快速卖掉,他只要稳稳卖掉就好,但是价格能多赚反而是更大赢家.
另外,房子卖半年算很正常的速度.
我是不知道为啥现在版上风气都是吹要一两个月就卖掉[email protected]@a
吹这些风的人是有在买卖房子吗??...
你每次都一两个月买掉,你不觉得你是凯子再乱卖你的房子吗?
爽到接手的那个人...XD
3个月到半年比较实在吧...
一两个月代表买家几乎是看一两眼就不考虑直接把你的房子买走.
你卖三个月半年,代表买家可能是四处比价,四处看房子,最后还是觉得买你这间ok.
(当然也不排除,突然掉出一个很喜欢你的房子,看一眼就买走的奇妙买家)
你怎么会把几百万的东西,看一眼就可以下决定买走的价格.
当作是行情价???...
你贱卖了你的房子,你少说贱卖了总价的10%以上..运气不好可能贱卖20%以上.
以500万为单位,你少说少卖了50万可能都算低估....
50万纯利....XD....
如果是1000万的物件...你再想想再想想...
你亏了一颗两克拉F/SV1的钻戒....
或是一只可以四处不经意秀给别人看的土豪劳力士.
so...吹那个一个月两个月成交的风,我都不知道这些人在想什么.
另外不动产心法.
悲观买房乐观卖房...
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