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2007年全球最大BOT案──台湾高铁通车，除承载乘客之外，也运载各界对于“空间革命
”的期许。第一波通车的桃园、新竹、台中、嘉义及台南都坐落于未开发土地，原初的期
许是藉高铁站设立达到“均衡国土发展”的效果，然而高铁通车12年后的今日，这些地区
真的“空间革命”了吗？
从农田到高楼大厦
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“当年一片绿油油的农田，现在都是高楼大厦。”─青埔老居民吕潮河
高铁桃园站位处中坜区青埔，周边原为绿油油的农田，而在高铁站进驻后，大型商业设施
、房屋建案如雨后春笋般增生，让一度被称为“鬼城”的青埔地区在近年洗刷冤名，成功
转型为能带动经济发展的商业区，青埔特区地貌的历年变化，也可左右滑动以下卫星照片
看出。
高铁桃园站2007-2018影像。卫星影像 / 福卫2号及5号、SPOT卫星
高铁桃园站2007-2018影像。卫星影像 / 福卫2号及5号、SPOT卫星
鬼城如何翻身商业城？
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青埔过去曾被戏称“野狗比人还多”，甚至被称作“鬼城”，青埔地区近年究竟如何从“
鬼城”翻身“商业城”呢？
一、生活机能与商业活动渐完备
一名PTT网友日前发问：“大概年薪多少才适合高铁通勤青埔-台北？”此文一出引起众人
讨论，许多人认为青埔特区的房价相较于台北市更为便宜，且高铁桃园站增加交通便捷程
度，通勤往返台北只要20分钟。
在首波通车的8个高铁站中，网友对于“桃园站”大多持正向看法，认为青埔特区的住宅
区不输台中七期，因此不少人选择住在青埔，往来通勤台北工作。
随着高铁青埔站周围人口的增加，青埔地区的公共建设也不断扩增，如2010年临近高铁站
的大园高中成立，这间全台第一所国际高中让学生可在地就学。近年青埔校区不敷使用，
桃园市政府2018年选定在高铁桃园站特定区内占地2.26公顷的用地新设青园国小，青埔特
区内唯一的小学青埔国小也将从24班扩增至48班。
青埔地区近年也兴建越来越多商业大楼，据脸书粉丝团“航空城青埔人”指出，从2016年
的华泰名品城二期，到2017年机场捷运通车后横山书法公园第一期生态景观工程也完工，
期间还有航空城世贸中心、会议中心、五星级商旅等建设拍板定案，至2018年更有商业城
、商业大楼等建案启用，估计至2019年各商业型建设将陆续完成，联外交通国道一号五杨
高架桥中丰北路交流道也将启用。
由此可见高铁青埔站确实活络周围的商业建设，为人们提供方便的生活。
二、住宅需求高、建案增
高铁青埔站建成后替周围房市带来利多，2018年青埔建案数从过去的一年200多户成长至
一年逾2000户。除了单价提高，青埔的建案量从2016年开始增加，中古屋的买气也明显提
升。
桃园高铁青埔特定区房价自2014年站上3字头高点，而后连续向下修正3年，房价下跌近2
成，直到107年房价才回稳。永庆房产集团加盟事业处庄志成副总指出，青埔特区当初房
价重摔的原因，主要是当时航空城开发计画吸引不少投资客卡位炒作，新建案如雨后春笋
，甚至有部分建案开价一度上看4字头，然而航空城开发案几经延宕，青埔特区生活机能
又尚未到位，使得在103年房市下行时，青埔房价也一路修正，再加上过去建商大量推案
未消化完毕，投资客也纷纷抛售，出现多杀多、供过于求的状况，房价自然重摔。
而近年青埔特区公共设施、学校逐渐到位，生活机能完善，房价也来到合理价位，因此吸
引不少年轻夫妻来此购屋，加上同时有高铁及捷运的交通优势，才让房价有了支撑。如迁
入青埔2年的住户詹美华就说：“当初我看到住宅旁的青塘园公园绿地多，区位又靠近高
铁桃园站，是我第一次买房就选择青埔的原因。”
三、落实国际商务城定位 后续招商看好
交通部铁道局指出，目前高铁桃园站特定区的土地开发率约50%，预计在2019年年底办理
公告招商。“桃园变化很大，开始在做一些重大建设，政府一投资下去就会吸引人。”交
通部铁道局副局长伍胜园对高铁桃园站发展持乐观态度，他指出桃园目前定位为国际商务
城，结合桃园机场、航空城等重大建设将产生聚集效应，未来期望结合亚州硅谷产业政策
，吸引民间投资进而设立跨国企业营运总部。
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桃园青埔特区高楼大厦林立。图／记者曾增勋摄影
桃园青埔特区高楼大厦林立。图／记者曾增勋摄影
高铁带动青埔经济效益 人们怎么看？
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一、网友：拿1000万住台北危楼还是青埔透天厝？
PTT网友对高铁桃园站的评价，大多人持正面看法，认为青埔特区近年发展快速、交通便
利、房价较北市低，不输台中市第七期市地重划区。
台北高额房价让许多上班族及年轻人却步，PTT网友就指出“台北市房价太夸张”，花一
万块在天龙国市区真的只能住鸟笼”，也有网友问：“1000万在青埔可以买到全新室内建
坪60坪以上的透天，1000万在台北市恐怕只能买40年的危楼公寓，你要全新透天还是40年
万华危楼公寓？”
“早买早享受，青埔稳涨不赔！”网友转述房仲的话，透露青埔特区吸引人的因素。不少
网友看好青埔特区未来将设立的周边建设，如IKEA、桃园会展中心、水族馆、市立美术馆
、影城、流行音乐剧场与购物中心等多项建设，此外在A17领航站附近除有大园高中外，
横山书法公园暨书法艺术馆也已上梁。公共建设的增加有望带来更多就业机会与观光人口
，有助于当地的经济发展以及人口成长。
此外，交通便利确实是网友的一大考量，许多人舍弃台北高额房价，搬迁至房价相对较低
的青埔特区，改搭高铁或机场捷运上下班，到台北市区仅需30分钟。却也有网友认为青埔
最近的房价也变高了，他们认为与其每月花1万元通勤，还不如省下1万元拿来缴在双北的
房贷。也有住在青埔的网友提到“孩子”是关键考量，认为“要生小孩的话，一个基本开
销150万。低于这个数字请别考虑住青埔。”
二、青埔60年住户：高铁站改变我们的生活
住在皇家社区、当过社区巡守队长和社区主委的吕潮河的老家正是现今的高铁桃园站，他
回忆，当初站区都是农田，工作回家要帮忙农事、做田很辛苦，而高铁站的设立改变在地
居民生活，让“青埔从农业区转型变都市，老住户感受到变迁发展”。吕潮河也提到，华
泰名品城进驻青埔而大型水族馆、冠德购物中心、IKEA将陆续完工，会吸引年轻人居住让
人口慢慢集中。他更希望政府加速规画传统市场、增加大众运输站及高铁站周边设施，增
进青埔的生活机能。
三、青埔新居民詹美华：每周都可回中南部探望年迈父母
詹美华两年多前经友人介绍买下青埔的房子，青埔公园绿地多、水岸美丽，是吸引她定居
原因，她也善用住家交通优势，每周搭乘高铁回中南部探望年迈双亲。
她认为青埔新兴发展区生活机能慢慢到位，但缺乏大型传统市场及医院，希望政府加速规
画。她也建议将老街溪水岸桥墩，参照捷克布拉格的查理士桥美化景观，打造青埔为适宜
人居的环境。
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桃园市青埔老邻长吕潮河（图左）与青埔新住户詹美华（图右）。图／记者曾增勋摄影
桃园市青埔老邻长吕潮河（图左）与青埔新住户詹美华（图右）。图／记者曾增勋摄影
小结
高铁通车12年，桃园青埔特区带着“新兴重划区”的光环，一度于2015房价惨跌，又于近
年因高铁加上桃园机捷的加持，便利的交通加上相较台北较为低廉的房价，吸引人们迁居
。
建案与人口稳定成长，青埔特区内更增扩增青埔国小规模，新设青园国小。此外，人口增
加也带动商业活动与公共建设的发展，如华泰名品城的规模与营业额不断扩增。
而从网友和居民的回馈看来，桃园青埔特区往来北市便捷快速，加上相较北市低廉的房价
，且可预期越来越完善的娱乐与公共建设，都是吸引人们入住青埔特区的因素。
“桃园、本来就有住宅需求，再带进与生活机能有关的产业，当然很快就能看到空间革命
。”财团法人国土规划及不动产资讯中心副执行长江瑞祥肯定高铁桃园站的发展，认为产
专区引进了符合居民的需求，因此空间革命的速度较其他站区快速。
人口增加、交通便捷与商业活动环环相扣，让邻近高铁桃园站的青埔特区从“鬼城”翻身
“商业城市”，可见公共运输与都市发展间的交互影响。高铁桃园站在高铁通车12年的期
中考交出漂亮成绩──成功带动桃园第二次空间革命。
心得：
网页做得蛮漂亮的
青埔撑过唱虽期 倒吃甘蔗中
可望成为下个林口 北大特区