剩三分之一%20%20房客仍跑光光%20%20台北东区房东们心声首度曝光?utm_source=今周刊
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“在一级战区，我愿意付一级战区的租金……。但东区，已从一级战区，变二、三级战区
！”说这话的陈羽珊，是在台北市东区开业41年知名江浙菜餐厅永福楼老板任意诚的长媳
。
这家老字号餐厅，近年人气和业绩一路跟着东区商圈由盛转衰，无法负担每月约2百万元
的高租金，于是选在今年2月底租约到期后歇业。
其实，永福楼不过是映照出东区商圈没落的一面镜子。进入2019年后，至今不过1百天时
间，除了永福楼，包括日药本舖、极度干燥（Superdry）、汉堡王，和最新撤出的快时尚
品牌Forever 21等东区知名店家，就一家又一家相继打烊离去。
依据《今周刊》和欣元商仲独家合作，透过一步步实地走访台北市各知名商圈的店面空置
率大调查，截至3月20日止，东区商圈的店面空置率达13％，居北市14个知名商圈之冠。
“空置率5％是关键，超过5％代表商圈潜在危机。”欣元商仲总经理焦文华观察，“如果
空置率超过10％，商圈确定没落，反转向下！”
许多人把矛头指向坐拥烫金店面、给人“死不肯降租”观感的东区众房东。但，凶手真的
是房东的贪婪吗？
本刊独家揭露东区神祕房东的面貌，忠孝东路四段，从复兴南路到光复南路口，最具指标
性也最低调的房东，莫过于已世居当地一百年的林式霁家族，外界习惯称为“东区林家”
。
低调、团结、不卖店面
大多数房客未见过林家人
近30年东区兴建的商办大楼建地几乎系出同源，来自林家，其在最精华的忠孝东路四段持
有逾10间店面。其中最具指标的就是忠孝东路与敦化南路口，一楼店面分别租给王道银行
和日本生活杂货“niko and...”的“礼仁通商大楼”、“国际贸易大楼”两栋大楼。
其他如最近名噪一时的前“永福楼”餐厅和adidas旗舰店等，都是林家的店面，总市值估
可达25亿元！此外，国泰霖园集团与富邦集团位于东区大楼的土地，早年也是向林家承购
，说林家见证了东区的崛起与繁华，一点也不为过。
随着子孙繁衍，东区林家人数也高达百位以上，成为东区店面一股强大势力，而这股势力
之所以能蓄积百年不坠的关键，就是林家早年将土地与建商合建大楼时，必会保留一楼的
店面出租。
林家管理物业的另一特色，是家族团结不卖店面，也因为维持店面只进不出的原则，加上
林家后代又有不少人移居日本、美国，很多向东区林家租店的房客，几乎从未见过房东本
人，林家甚少与房客互动。或许是家族并未感受东区商圈人潮早已大不如前，使得租金条
件长年不动如山。
另外提起东区店面房东，“刘妈妈”绝对是最为人所知的一号人物，来到忠孝东路与复兴
南路十字路口，第一眼见到的雄狮旅行社，房东就是刘妈妈，而忠孝东路四段77巷旁的美
珍香店面也是刘妈妈的。
本名刘月钗的刘妈妈，早年是皮鞋店老板娘，但投资眼光精准，只要一有钱就投资店面，
跟随在刘妈妈身旁的儿子俞昌哲后来也陆续征战台北、台中店面市场，但他认为店面只是
商品，“不要和店面谈恋爱，该断舍离绝不眷恋！”
跟刘妈妈同样在15年前左右进军东区店面的另一位大咖，是绰号“江医师”的投资大户，
位于忠孝东路四段209号的屈臣氏药妆店，因每月业绩突破千万元，荣登该品牌全台店王
，这家店面就是江医师所有。
与房客共体时艰
江医师：店面都有降租 树伯：租金已经见骨了！
江医师说：“如果有人愿意租，房东谁愿意空着？”他说，外界批评房东恶意涨租的说法
并不正确，“其实每一间店面都有降租，我也愿意与房客共体时艰调降租金，而且不少空
置店面也有房客在洽谈中。”
另一位东区店面投资客树伯，不久前因店面空置调降租金而顺利迎来新房客，“我们房租
其实都降到一半以上，剩三分之一！”现年67岁的树伯，国中没毕业就北上当餐厅学徒、
打拼赚钱。
早期树伯靠卖鱿鱼羹赚来一桶桶财富，13年前，因为看好东区，又斥资上亿元从刘妈妈手
中买下忠孝东路四段上约15坪的店面。
租下自己店面的第一个房客，当时每月租金60万元，投报率约有4到5％的水准。树伯直言
，差不多10年前房租就开始往下，每月收租约40、50万元，5年前约降到30万元，今年新
房客是化妆品类客人，但租金已经降到每月20万元。
“租金如果再下去就死了，已经见骨了。”至于人潮衰退的原因，小贩出身的树伯用市井
、直白的口吻解读：“电商也有关系，我们被它电到吱吱叫。”
他不服气，直称自己的房租和高峰时比仅三分之一，店面邻居也从每月120万元降到60万
元却仍空租，“房东很愿意配合，真的，其实跟你讲每一个人都愿意降，不是像网络一面
倒说贪婪，都没来问房东，都是自己猜测。”
“房东心声很简单，商圈真的要再造。”树伯对东区仍然很有信心，但房东、店家、居民
是否愿意齐心打群架，将是关键。
心得：
商圈ㄧ转移真的一去不复返，以前的环亚，中兴百货，当年也是响叮当，现在也沦落到二
三级
电商影响到实体店面了，虽无法消灭但是已经砍租成这样快见骨已然完全没有投资价值
或许跟以前台北捷运只有三条线时代，东区相对竞争比较少
现在南京线 101越通越多，相对的逛街地方增多不一定要去东区
之前民权西路站只有两个出口时，没有延伸到三重芦洲新庄线时那个人潮，生意吓吓叫
现在一延伸，还有出口增加到十个，一号出口就没有以前风光了