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内文：
房价回到3年前高档？官版房价指数遭讥该去看眼科
在台北市地政局网页有说明制作房价指数（主要是以住宅为主）的缘由：“以实价登录资
讯为基础，利用符合统计学理，并为国际上通用的房价指数编制方法发布住宅价格指数，
提供具公信力的价格趋势资讯，避免一般传统习惯以较不理想的均价方式发布房价变动讯
息，所造成的资讯扭曲….”
这应该也是内政部及其他县市制作房价指数最主要的目的，可是从这些官方房价指数发布
后，房价资讯不但没有更加透明，却让人对房价看得更加雾煞煞，市场资讯反而更加扭曲
了。
内政部是官方房价指数的始作俑者，2012年实价登录政策上路后，因为有了相对客观的房
价资讯，营建署在2015年8月正式发布全国及六都住宅价格指数，并以季度为期定期对外
发布最新住宅价格指数。
但是眼尖的市场人士发现，发布到去年第四季的住宅价格指数，高雄市房价指数已经超越
前波高点达到123.49点，台南市与全国总指数都差临门一脚就站上前波高点，所以市场上
才会传出“房价已回到三年前高档价格”之说，明显的跟市场的价格走势不符，才会引来
房市名嘴的打脸之讥。
内政部住宅价格指数走势图（旧版）
或许房价指数制作团队也发现问题，今年第一季的房价指数迟迟没公布，直到最近才跟第
二季度指数一起公布，但已是重新修正后的新版本了，已没有“房价已回到三年前高档价
格”的情形，并对外说明新版指数的调整的原因：“经本案106年第四季起测试至本季，
交易住宅特征已改变，参酌消费者物价指数及民间国泰房地产指数之基期，本次更动基期
为105年全年，基期指数定为100”，但没说明前一季度指数没有发布的原因。
事实上，这已不是头一遭，在去（2017）年5月内政部住宅价格指数即遭自由时报踢爆，
指出已经制作完成的新一季度房价指数却迟迟不发布，快要一年未更新指数。当时记者指
出，因子据呈现北部下跌、中南部上涨，内政部担心数据发布可能引发与现况不符的争议
看来内政部房价指数发布以来，颇有“火车先开上路再修轨道”的荒谬情境，其间有很多
人为操作的斧凿痕迹，不仅无法达到市场资讯更准确透明的目的，反而是让大家更加头大
，犹如陷入雾里看花的境地！
由于个人早在1998年就与美国西维吉尼亚大学周昆博士合作制作台湾第一个房价指数，其
后才有更多民间与官方版本的房价指数推出，目前该指数也是唯一被全球最大房地产研究
网站Global Property Guide所引用的台湾房价指数，是外国人了解台湾房价变动很重要
的指标。因此看到官方版本房价指数频出包、扰乱市场资讯，个人特别有感，心中有些疑
惑不吐不快。
一、内政部可以持续脱序延迟住宅价格指数发布吗？
内政部制作住宅价格指数前言一开始就提到，行政院100年10月26日核定“民国101年至
104 年整体住宅政策实施方案”，以“编制住宅价格指数并定期发布”做为具体措施之一
。“定期发布”应该是该方案的基本要求，内政部已经两度脱序未按时发布住宅价格指数
，要再等到媒体紧盯才要依“方案”行政吗？
二、住宅价格指数参酌民间指数基期是哪门子研究方法？
不论是内政部或是台北市、台中市住宅价格指数，都是以实价登录为 database，也就是
说是以中古屋交易价格为制作房价指数的基础，但是这次官方指数模型跑出来的结果失真
，除了参酌物价指数之外，也同时参考国泰房地产指数来做修正，前者也是官方做出来的
数据，有公信力，也常在研究当中拿来做为修正的参考。
但国泰房地产指数是民间发布之房价指数（并非正统房价指数），而且是以预售屋的价量
为依归，不是实际成交之价格，也非实际成交之数量，产品性质不同，信度与效度都令人
质疑，却拿来做为研究基期调整之参考，恐怕就是一种瞒不识之士的做法了！
三、个别县市适合制作房价指数吗？
目前官方除了内政部的住宅价格指数之外，台北市与台中市也都已发布该辖区的官版房价
指数，未来应该还有其他县市会跟进。如果内政部制作出来的指数是正确，六都及个别县
市还有必要再花钱制作房价指数吗？
就实务上来看，内政部只做全国与六都房价指数，不分产品别及个别行政区，因此非六都
之县市似乎有必要制作，个别产品及个别行政区也有必要性，因此迄今台北市有发布月总
指数、个别产品（公寓、大楼）与四大行政区块之指数，台中市也有五个别行政群之月指
数，但却没有总指数。
台北市住宅月总指数与内政部季指数走势看来还算吻合，但是切到产品别与行政区就面临
了样本数太少的窘境，因此变动非常大，参考价值大大降低，特别是为了降低样本数太少
，而有并区的区域型房价指数，却因并区不伦不类，根本不具市场意义与参考价值，台北
市与台中市都有这类问题。
心得：
记得官方数字，今年年初移转栋数还出包错差千余栋...
现在官方指数还创新高，真的是问题很大...
翻一翻去年推文，那个一天到晚捧官方指数，棒打房仲的V，
已经走下神坛，下一个换谁呢?