※ 引述《killCHina (把拔~我想买GTR)》之铭言：
: 不要争了
: 虽然本鲁死多头，每天喊井喷
: 但其实市场没人可以预测。
: 专家还经济学家都是浪费社会资源，
: 还不如北车流浪汉顶天立地.
: 想赚钱应该认真请教c大或帅过苟，
: 厉害的投资客真的是：
: 多头市场-赚翻 （20%以上）
: 盘整 -小赚 （5-10%）
: 空头 -持平或小赔 （0%）
: 总之下好离手,赌20年后看是
: 房价3倍 or 房价3成
投资客通常不是这样子.
你看我这几年玩法一直在改变.
例如一个sin波好了,从平盘到涨到跌的状态.
一般来讲,平盘就会像我这样"当冲"...XD
因为你不知道平到什么时候,然后平盘短期是可以操作的(并且更无脑,因为行情不太改变)
所以就这样一直短期,不过短期的话考验的就是你的过户件数和贷款额度.
像我是个人贷款额度都用到爆炸,银行不可能贷款四五千万给我QQ...
所以投报率可能会因为你贷款额度没办法那么大而投报有限.
当然如果你是火力全开间间八成,那投报率大约会在30~60%左右...
之后开始爬升波.
因为你一直在交易,所以任何价格行情变化你会第一个知道.
并且如果你物件量够大,短期不限区域,所以你会对整个都市的状态掌握性很高.
(有时候仲介会有区域性,他们思维会局限,
例如前两年农16的仲介认为很惨,南高/凤山的说无感还偷笑说明明有涨)
所以sin波起来的时候,世界上第一个知道的就是这种短线投资客.
然后有些短线就不管继续做,反正短线入手到卖掉平均七个月,中间有涨幅也都可以吃到.
另外一种就是发现价格要跳跃了,那他可能就开高价挂卖.
因为涨价是这样,从中心点开始涟漪般扩散,然后一波一波.
他不是股票那种一直往上...他是一波,之后又一波.
也就是说,这一波你有吃到,你就等于所有涨幅都吃到...而不是晚几个月卖更贵.
(除非是超级大多头,太多波叠再一起,但那种不会发生在起涨的一开始那几年)
因此短线很多都可以稳稳吃到这一波.
例如今年公寓大涨,我去年底的时候发现,因此今年我的公寓产品全都是挂天价在卖.
(在吃货的时候就会发现...)
也很开心的今年公寓出售价都是创历史新高...XD
所以这一波公寓涨幅波,我手上公寓产品就有吃到...
而现在差不多涨完了,也还看不到下一波产生...
当然另外一种就是,如果你发现可能要连涨了.
那自然你买入产品后就不要卖,立刻开始转成屯房.
尤其如果是在利多点,或是大幅变化点....
当然屯房就是要出租...这时候可能会有一个尴尬的状态就是.
短期买入的产品基本上屋况都不好,没办法直接出租..
而你翻修好出租,租两三年卖,这样卖相不是全新,破处的厕所厨房要拼天价就吃力.
因此通常要真的连续大涨+超级利多,这时候翻修好出租,一租租个五年才比较有效力.
如果两三年期的话,不如快点卖掉,在换成普通屋况的中古屋出租.
(新的东西折旧就是凶,包含你新翻修...所以能一般屋况出租就一般状况出租
以上我讲的是你要转卖的话...如果长期出租,你要翻修一次把租金哄抬高也是可以.
但尴尬就是你翻新,但只租两年,你租金哄抬后拉出来的额外利润还没多少.
你要转卖又变二手状态...这种状况就尽量避免)
至于如果你是手上没货的,或是其他方面的现金,自然就转过来开始玩中期.
中期的话一般来讲也是一年基本10%,杠杆后大约增值性可以在30~50%up.
(整个都市涨3~5%,你挑的物件会有10%..不用怀疑,,你挑不到10%,你不就跟外行人一样?)
当然在这种价格变化时间点上,会有"乐透"可以找.
就像我讲的,当年"开价"95万的民族国宅三房,草衙90万三房公寓.
或是盐埕区我那时候买的120万电梯两房...
这种乐透捡到基础投报率可能是80%~100%跳,(当年国宅是150%,草衙公寓是200%)
你在杠杆下去,基本上投报率就不用算了,都说是乐透..抽中就是本金三倍以上.
(并且这种东西都是发生在烂产品上面,例如当年一坪4万的诺贝尔,
好东西基本上不会发生..XD)
平盘的时候乐透很少,平盘的时候,短期一般捞到比较爽的就是基础50%.
因为行情太僵化,所以判定太简单,三流投资客都可以掌握价格.
所以没有乐透可以捡.
你要在那种价格很乱,大家都搞不懂搞不清楚的时候,才有乐透的机会.
之后如果产生台北当年的高峰期,多层涨幅全都叠家在一起的时候.
自然是房子都不要卖啦...
大幅增值,你把房子再拿去转增贷,贷款出来再买.
并且那时候可以玩预售屋..因为预售两年中间,房价就完全不同世界.
然后预售屋不吃你的贷款额,杠杆超大,也不吃你的交易次数...
so..预售屋要超级大涨再玩,其他时候没必要不要玩,那个是不动产的选择权等级...XD
之后开始如果感觉到市场危险可能要下降的时候.
一般来讲我们玩不动产的很难把不动产出清.因为金额太庞大.
你出清后,之后遇到政府救不动产让货币贬值你也很烦恼.
你要把资金弄到国外去...资金太庞大,没那么好弄..
(9位数以上)
所以通常就是把不动产的贷款清空...
然后把物件换成"长期发展"地区.
例如当年台中换到经贸园区去,高雄换到新弯区这种.
(并且你切入点会很早,所以价格不会很高,跌的时候也不会很痛)
反正他的计画很久很久,久到你可以等不动产跌下来在拉上去,他都还有利多再进行发酵.
至于帐面上的价格跌,你就让他跌吧.资金太庞大你很难完全避险.
反正你贷款清空了..你也没压力,就出国去玩或是爱干嘛去干嘛.
直到一两年后落底了再回来...
这时候,政府就会救不动产...
这个救救有捞底的机会.
有些东西会恶性崩盘,然后崩到很可笑的数字.
然后你就会发现他的出租投报率高到吓死人...
那时候你就可以顺应政府救房市大量解放贷款,而把你本来屯的没贷款的不动产拿来质押.
然后借出钞票来买这些投报率爽死人的产品.
之后再慢慢等低潮过去后的复苏...
反正有超爽租金可以收..一样有钱赚.
对你而言,你不要管你帐面的资产是多少.
你手上的房子只会更多更多更多.
等到哪一天复苏了,那自然你当初亏损的时候的那笔帐,就会连本带利的还给你.
so...一个sin波的不动产走势下.
投资客通常就是这样操作.
在什么时间做什么操作..而不是一招半式打天下.
而每过一次sin波,你的整个人的等级层次就是不同,会极大幅度的跃进.
不动产特性就是,他不会下市,不会变废纸...
所以不动产最适合持久战...