基本上是这样.
像我短期物件有一半左右升级成透天,某些升级成公寓一楼.
(公寓一楼价格大约是透天的8成,装修费用大约是一般公寓的1.5倍)
其实第一个卡到的不是什么时间还是体力的问题.
因为很闲...所以应该可以同时操控20~30间公寓也不会太忙.
(套句科P的口头禅....凡事SOP就对了..!!!...
我念工程的,我非常支持科P这句话)
问题是卡到我的交易次数,因为我不用外人当人头,所以我交易次数很吃紧.
一间公寓转一手从我下斡旋到卖掉银行拿到钱(包含买卖过户时间)大约平均7个月.
所以如果是玩10间公寓,其实一年会变成20间..半年转一手,一笔资金一年转两次.
这样没多久国税局就会用"频繁交易"来找我喝咖啡.
因此我就会三间公寓升级成一间透天(需要的现金差不多)
透天的话因为工程期比较久,所以大约一年大概搞一趟.
这样就可以大幅减低我的操控物件数量.
至于说什么物件释出量太大,其实没那个问题.
因为公寓除非4~5楼,不然2~3楼的物件辆是取决于自住户的释出.
也就是说,市场例如有50间公寓2楼,主要释出是看多少自住户拿出来卖.
(其实2/3楼公寓,市场总量一直都很低)
而投资客就去抢这50间当中有投资价值的20间来操作.
把20间买走,翻好在拿出来卖...但是还是20间.
所以市场只会有50间,无法更多...
因此没有什么打坏市场的问题,只有你去抢走,别的投资客抢不到的问题.
然后市场总挂卖量还是50间....
也就是说,你不去抢来做,别人还是抢去做...不影响总供应额.
老屋市场一直都是这样子,释出看自住户,不看短期投资客.
短期投资客只是过户,他的人数或是玩的件数,不影响市场的供给量.
公寓目前还是最好赚的.
不过这跟时局也有关.
现在房地合一税卡在那边,造成公寓变成宠儿...
大楼的话利润爆低....更容易爆交易次数.
透天其实利润比公寓低不少了...只是也是为了控制交易次数,所以只好牺牲利润.
不然我多希望把整个市区所有的2/3F公寓都买光光垄断市场..
这是目前局面造成的,就像你两三年前,你看不到我在玩公寓,因为那是另外一个时期.
以后政府要是修正了政策,你可能又会看到我玩别的游戏去了.
财团"老板"赚钱跟大家想的不一样..XD
财团帐面上的投报都不高.
(帐面利润就在那边大家都看的到,如果稳定不要说太多,你光30%,就一堆资金疯狂涌入
所以通常帐面上利润都会控制在一个"大家觉得可以接受"的数字..
对,我这边用的词是"控制"....XD..这是人为操作...为啥要操作,大家自己知道就好)
老板赚钱在台面下.
这个有当老板的自己知道..就不需要再搓破.
反正就是"无法跟别人讲"的赚钱方式..
因此股东投报低,老板身家狂翻倍...XD
财团台面上要赚钱,通常不是基本的营业项目.
通常都已经是恶系炒作.
例如炒地皮...
你只买土地等涨,那个涨太慢了,时间投报可能比你去买美国公债还烂..
所以你必须"炒"做..(炒是动词)
例如自己做左手换右手交易,或是自己推卖不掉的豪宅,或是跟政府挂勾做一些建设等.
另外,这些全都还有隐性成本...也就是实际入手的不如帐面上的数字..
不过目前房地合一税也是打到这些炒地皮的.
所以最近土地交易热,但是你看地价成长速度比前几年慢非常多.
因为很多炒作手法都被房地合一税给破局.
基本上,真的有钱人为啥要低调.
因为他们赚钱已经藏在不可以告诉别人的下面.
所以她必须低调,不然就被抓去关..XD
(赵藤雄不就准备被抓去关)
(老板被起诉被判刑的内容要自己看,那个才是上层的人在玩的游戏内幕
有钱人跟你想的不一样,包含它们赚钱的方式都跟你认为的不一样..XD
平时部会有人跟你讲到底哪里不一样,直到他被抓去关...
这些才是真实世界...
书本阿,杂志里面有钱人跟你想的不一样的内容则是垃圾,洗脑文章)
台面上的利润其实都已经不高.
这个时代就是这样,没办法.
这也是为啥市场都财团化.
因为你自己独资的,你的利润全都是帐面上的,赚的很辛苦.
而财团只要"看起来合理"的利润,就可以接受,因此他很快就冲击到你们独资中小企业.
更不用说他还有规模化,更强大的行销能力,以及更完整的人员配置.
我问你,如果你创业投报率只有15%...你做得下去吗..XD
可是人家财团可能12%纯利他就干了....
12%??..你花300万开店,才赚36万一年..你可能会想想,不如去打工吧.
(当然我讲的是夸饰法,但是目前局面正往这个例子方向走去中)
可是财团做得很开心...XD..
更不用说他杠杆可以很高之外,只要资金周转得当,他"不需要还本金",以及"利息不高"
(这边指的不用还本金是,他左手还,右手又借,所以总贷款额会维持在一个数值前后
我们政府的财报就是经典..XD...永远不还本金...傻了才还本金,政府贷款成本才1%
光罚缓收入就跟政府负债的成本抵销掉了..一点压力都没有)
公司如果纯现金的纯利12%,那他如果贷款7成,纯利可能会上升到30%以上.
挖,30%纯利的公司,你看过几间??
(当然到时候公司一定又把帐面上纯利做到20%....
反正纯利20%,已经屌打一整票上市上柜公司...
所以你看,隔壁王董才把利润做到15%..我做20%已经很良心了..科科~~)
而你,300万全额贷款好了,六年期,你平均一年要摊还50万.
你的收入还不够你付本利合贷款偿还呢.
所以你觉得,当财团跨入之后,你怎样跟他竞争??
然后你就知道,为啥大家都骂银行是吸血鬼,资本家的打手,黑心企业...
不过基本上这篇都在讲短期投资.
但主要还是分配很多资金在长期置产上面.
(目前2~3年期中期的物件我只剩几间,因为中期效应超烂,现在这个时期不适合中期投资
追利多等涨,两三年后卖???...目前不如你去买美国公债..XD)
当然因为我们这种不是打赤脚起家的.
狼性不足,野心有限.
所以在长期配置上面比重非常重.
因为...怕死..XD
所以都是先要求立于不败之地.
无论你是什么房地产崩溃剩下30%价值,还是交易量只剩1/3..
我都可以跟你称10年以上没压力...
但是也因为狼性不足,所以我们赚钱的爆发力也弱很多.
高风险的投资基本上我都直接规避...
但是当然高风险相对会带来高获利.
所以有不少高获利的手法是不去接触的.
前天去看屋,某个自售的案子,它们主管刚好也在.就聊了满久的.
对方的玩法就比我们杀多了..XD
不过当然,当年他们也是在温莎堡神话中,捞了一大笔.
然后讲到后来豪宅崩溃后,也是吐了不少.
最有趣的就是一个博爱路的案子.
他们买两户,一户在崩溃前卖掉,赚了快8位数.
第二户在崩溃后才卖,赔了快8位数...XD
他还笑说,来去一场空....
不过它们这种还是当时崩溃时有逃掉的.
所以有盈余....并且盈余还不少.
有人在当初神话时代赚了9位数,之后崩溃到全吐光后还变负的.
恩...我也只能讲...我没他们那么杀,所以我都做7位数稳赚不亏的生意...XD
不过当然啦,我是独资,所以输赢对我影响很大.
它们大多都是小型财团,因此它们实际出资并没那么多.
所以大输的时候,对他影响并不到倾家荡产...
不过当然反过来讲.
如果你独资,又敢这样冲..然后该逃的时候有逃掉.
那你绝对赚得比我七位数稳赚不赔的操作法多非常多..
(我最惨的经验就是平盘转掉,也是来去一场空,浪费时间和资金价值..XD...)
注意,是非常多...!!!!
so...人生在那边,怎样选择.
是要轰轰烈烈地跟他一搏.
还是像我这样过没压力睡到自然醒不会做恶梦.
(还是会做恶梦拉,鬼片看太多的关系,我每天会看1~2部电影,50%是鬼片..XD)
这就是你自己选的人生.